合建契約或裝潢工程的保固責任如何約定？
29 May, 2025
問題摘要：
合建契約中的保固條款為保障地主權益的重要機制，應明確區分結構與非結構部分保固年限，並釐清與民法瑕疵擔保責任的關係，避免條款不明導致日後爭議，亦應視建案規模與性質妥善安排保固保證金與鑑定機制。是否需要範例保固條款或補充信託保障內容協助設計？
律師回答：
關於這個問題，在合建契約或裝潢契約中，房屋完工交屋後的保固責任是雙方關係中的核心條款之一。實務上，多數合約會約定，自交屋作業完成之日起，或在地主或業主未依約辦理交屋者，自建商通知交屋期限屆滿之翌日起，建商或裝潢業者即應負起房屋保固責任。
其實正如我們一般裝潢工程契約相同，合建契約或裝潢契約中之保固責任，實務上常以承攬契約的瑕疵擔保制度作為基礎進行約定，特別是在建築完成後發生結構體裂縫、管線堵塞、防水失效或其他不符合約定品質的情形時，如何請求修繕或價金減少，成為當事人關係中極為重要的爭點。因此在簽約階段，雙方即應就保固責任的範圍、期間、程序與鑑定機制加以具體約定，以免完工交屋後發生爭議時，權利人陷入舉證不利或法律不確定性困境。
又如「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中所列規定亦有助於訂定明確保固條款。例如要求建商對防水層、外牆磁磚等工程進行至少五年保固，並訂定發生瑕疵後建商應於一定期間內派員修繕等。合建契約若能準用該等模式，並納入實務上常見之保固義務、修繕程序、維修時效與損害爭議處理機制等，將大幅提升契約履行之明確性與地主權益保障程度。
然而，所謂「保固」，就是只要房屋有瑕疵，除天災地變或自己不當使用所造成者之外，都可以不需支付任何費用而請求建方無償修復，地主也不用舉證建方對於瑕疵的發生是具有「可歸責」的。這與民法上所定的「瑕疵擔保責任」有些類似，但如果沒有特別約定「保固條款」的性質，兩者究竟如何區分？到底「保固條款」是特約免除、限制或加重民法「瑕疵擔保責任」？
「保固條款」與民法上「瑕疵擔保責任」關係
然而「保固條款」與民法上「瑕疵擔保責任」間的法律關係，並非單純重疊。所謂保固，是建商對於在一定期間內發生之瑕疵，應無償修復，且地主無須證明建商有過失或可歸責事由。這與民法第492條以下關於承攬瑕疵擔保之規定存在概念交集，惟若契約中未明確區分或說明，容易產生是否排除民法適用的爭議。
法律上，保固條款若視為「與民法責任併存」的特約，地主即在保固期間內享有更高保障，而民法責任作為最低保障，保固期滿後仍可援引。但若契約被解讀為排除或限制民法責任，則地主保護將可能限縮於保固期限內，保固期屆滿後喪失後續請求權。
關於保固條款與瑕疵擔保責任之關係，應依個案事實，探求當事人之真意，並依誠信原則斟酌交易習慣，綜合契約整體內容加以判斷。又如最高法院84年度台上字第95號亦認為，保固條款可視為對民法瑕疵擔保責任之外的補充約定，若屬「賠償責任之特約」，應認為雙重適用。也因此，為免日後因解釋爭議影響地主權利，實務建議在合建契約中明文列示：「保固條款之約定不影響地主依民法或其他法律主張瑕疵擔保責任之權利」，此舉可保障地主於保固期屆滿後，仍享有民法上救濟管道，不致落入權利空窗。
是在民法「瑕疵擔保責任」之外，另成立特約條款，此一與民法不一致的規定「併存」，最高法院84年臺上字第95號判決稱此為「賠償責任之特約，依照最高法院104臺上字第五五○號判決：「應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之」；簡單來說，就是判斷其實並不容易！基於上述，對於地主而言，最好是合約約定的「保固條款」有適用，而民法所定「瑕疵擔保責任」也不會被排除適用。因此為免爭議，可參考「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的規定，在「保固條款」後另立一項，規定：「前項期限經過後，地主仍得依民法及其他法律主張權利」，如此兩者就會有「併存」的法律效果。
瑕疵認定
依民法第492條規定，承攬人完成工作應使其具備約定之品質，且不得有足以減少價值、滅失效能或影響使用目的之瑕疵。此為承攬人對工作成果負擔的基本義務，亦即建商於合建關係中，對其所興建之房屋成果品質負有保固責任，此時需要事前約定要界定「瑕疵」及「如何認定瑕疵」。
一般合建契約大多會約定建方於完工交屋後應負房屋保固責任，常見會區分成房屋「結構體」與「非結構體」部分，而分別給予一定期間的保固。由於施工實務上若是在許多細節沒有特別注意，就會造成房屋於完工使用幾年後，即可能出現滲漏水的情況。滲漏水的缺失雖小，卻不容易找到源頭完全改善，
由於建築工程實務中，若缺乏對細節的精準掌握與施工管理，即可能導致建物在短時間內出現滲漏水等瑕疵，故常見合約會特別加註「防水保固」條款，以提高建商對於防水工程品質的重視。此類條款的目的在於提醒建方須於施工中注重防水處理，減少常見的屋頂、陽台或窗框漏水糾紛，亦可作為完工後瑕疵發生時，地主要求建商維修的依據。
處理瑕疵機制
修補方式：
如房屋交屋後出現瑕疵，地主作為定作人，即可依第493條規定，要求建商於相當期間內無償修補，若建商怠於履行，地主可自行修補並請求建商償還費用。尤其在工程金額龐大、修補費用高昂的建築工程中，若修補費用過鉅，建商得依法拒絕修補，但此種拒絕權應受限制，不能濫用。
補償方式：
若建商無法或拒絕修補，地主可依第494條選擇解除契約或請求減少報酬，但若瑕疵性質為建築物中之非重要部分，則不得解除契約，僅得請求價金減少，以維契約平衡。
倘瑕疵係因建商過失或違反義務所致，則除修補與價金減少外，地主更得依第495條請求損害賠償。若該瑕疵重大至影響使用目的，例如主體結構嚴重不符設計規範致危及安全者，則地主得解除契約並請求賠償，此為保固責任之重大保障。
進一步而言，若房屋瑕疵係由於地主自行提供之材料或不當指示造成，例如使用劣質鋼材或要求變更原設計，則原則上建商得免除其責任（第496條），惟其如明知該材料不當或設計變更可能導致瑕疵，仍未告知地主，則不得主張免責。對於施工進行中已可預見將來之瑕疵，地主得於第497條之情形下請求建商改善，倘其仍未改善，地主可委請第三人改善，費用與風險由建商負擔，具有預防性保護功能。
發現期間及請求期間
上述瑕疵擔保權利須於一定期間內行使，依第498條規定，若自工作交付後經過一年始發見，地主不得再主張，但此期間得以契約延長。對於重大瑕疵如結構安全缺失或施工不符設計等，實務常另以契約加長保固年限至五年、十年不等，並就重要設備如電梯、防水、消防設施等項目逐項列明保固期間與範圍。
鑑定機制、保固保證金
實務上亦可進一步約定鑑定機制與保固保證金制度。例如發生瑕疵爭議時，雙方應委請第三方公正單位進行勘驗與價格估算，以決定是否為保固範圍或如何修繕。而保固保證金則為建商交屋時按比例提存之資金，於保固期滿且無爭議後再返還，以保障地主即時請求修繕之可能性，避免建商失聯或怠於履行維修義務。
實務上亦建議於合建契約中約定「保固保證金」，於工程款中提存一定比例金額，俟保固期間屆滿且未發生重大瑕疵後始予返還，以保障地主於交屋後有實質擔保。如雙方對於是否構成瑕疵及其責任歸屬存有爭議，亦可於契約中事前約定由一方委託鑑定機構進行鑑定，鑑定結果可作為雙方爭議處理依據。此舉可避免將來產生訴訟爭執，提高履約效率與建案信賴度。合建契約中常因保固責任不明或未落實導致履約糾紛，故在契約談判階段，應特別注意納入保固期間長短、範圍界定、申請修繕程序、修繕費用計算與第三方鑑定處理機制等細項條款，並輔以保固保證金作為實質擔保，始能確保地主之權益，在建物交屋後得以依法主張適當之瑕疵補救措施。
通常依照構造、設備與功能不同，保固期間分別為：結構部分如樑柱、樓梯、擋土牆及雜項工作物等，保固十五年；屋頂、外牆、地下室等防水工程部分，保固五年；固定建材及設備如門窗、粉刷、地磚等則保固一年。若有損害係因天災地變等不可抗力因素，或住戶人為不當使用所致，則不在保固範圍內。為利事後查證，建商應於交屋時一併交付「房屋保固服務紀錄卡」，作為保固憑證。即使前述保固期間經過，地主仍得依民法或其他相關法律規定主張瑕疵擔保責任。
-房地-重建-合建-裝潢-預售屋買賣-工程瑕疵
(相關法條=民法第492條=民法第493條=民法第494條=民法第495條=民法第496條= 民法第497條=民法第499條)
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