什麼是都市更新中的協議合建？
29 May, 2025
問題摘要：
協議合建制度提供地主與建商在都市更新中合作重建的法律途徑，若配合信託機制與合理稅務規劃，可有效減少開發風險與爭議發生機率。然而在實務操作中，地主應針對合建契約條件、分配面積、稅負安排、信託架構及續建條款等關鍵議題詳加審閱並諮詢專業律師，確保更新權益完整落實，避免事後因不清楚契約內容或忽略稅務影響，反而衍生重大糾紛與損失。協議合建雖為非強制方式，但其背後涉及法律、稅務與工程管理等專業技術，必須以嚴謹態度面對，方能實現都更所追求的安全、合理與永續發展目標。
律師回答：
目前台灣都市更新案件中，最常見的協議合建類型仍以「合建分屋」為主。尤其對於居住於屋齡逾三、四十年之舊公寓大樓居民而言，協議合建提供一種無需負擔大筆重建資金，卻能換得新屋並保有原地居住權的可行途徑。
此種「以地換屋」的方式，正好符合目前台灣多數老舊住宅更新的實際需求，因此也是協議合建中最為主流的類型。許多建設公司在與住戶溝通初期，便會提出「合作興建意向書」，其中常載明一坪換一坪，並加贈車位等條件，以吸引住戶同意參與更新。建商則透過取得土地開發權，得以於都會區取得新建案土地來源，形成雙贏結果。
若地主與建商之間採取協議合建的方式，最常見的模式為「合建分屋」。這種方式主要源於多數老舊公寓住戶希望改善自身居住環境，卻無力自行出資重建，因此選擇將自有土地提供予建商，由建商負責資金與工程，待新建房屋完工後，再依協議將新房屋依比例分配給住戶與建商各自持有。
然而，各戶的面積、樓層、方位與日照條件不同，實際分配過程仍需藉由「選屋機制」逐戶協調與計價找補，透過價格表或市場行情進行價差補足，固然必要時亦可設計「共同委售平台」，讓多餘戶數集中處理，均分銷售價金以維衡。然而，在分配的實務操作上，住戶與建商之間該如何協調建物面積與比例分配，往往成為雙方最關鍵也是最容易產生爭議的問題之一。
都市更新
「 都市更新 」是指在都市計畫範圍內，讓經歷天災、設施過於老舊導致功能衰退的建築物，透過「重建」、「整建」或「維護」等措施，回復、強化建築物的部分功能，其中通常如使用「重建」完成都市更新，通常會由地主及建商合建方案，以節省雙方成本。
在都市更新實務中，「協議合建」是常見的合作形式，尤其在都會區老舊建物重建案件中更為普遍，實施方式依都市更新條例第44條之規定，當更新單元內的土地及合法建物所有權人及其面積超過五分之四同意時，即可以協議合建方式進行，而無需全體所有權人同意。
協議合建的核心概念，是透過私有地主與建商雙方協議合作，地主提供土地，建商出資興建新建物，並依約定比例分回更新後的建物與土地持分，雙方各取所需，實現利益共享與風險分擔，進而推動都市更新的進行。這類合建案常見的誘因條件，如建商與住戶簽署的「合作興建意向書」，往往明訂重建後住戶可獲得「一坪換一坪」的回饋條件，並附加一個地下平面停車位，以吸引住戶同意參與重建。
都市更新條例第43條規定，都市更新計畫原則上應以權利變換方式進行，惟當全體土地與合法建物所有權人同意，或面積達五分之四者，亦得採協議合建方式推動，並對未同意者實施權利變換。這種作法在近年都更案件中甚為常見，尤其當更新單元所有人數眾多時，全體同意不易取得，而透過協議合建搭配權利變換的混合方式，有助於提高整合效率，兼顧開發進度與法律正當性。
至於合建型態，目前實務上可分為三種主要方式，分別為合建分屋、合建分售與合建分成。合建分屋指地主與建商約定分得建物及土地，並得各自取得產權與處分權，通常為一方提供土地，另一方興建房屋後，各依比例分屋分地；合建分售則指房屋完工後，建商負責出售房屋，地主出售土地，各自與購屋者簽約並收價金；而合建分成則係雙方合作出售房屋與土地，並依約定比例分配售屋收益，性質上較具合夥成分，但實務上較少採用，主因為價格與成本協調不易，稅負安排亦較為複雜。
「協議合建」的概念是，一般民眾想換新房卻苦於沒有資金，而建商想找土地蓋房子卻找不到適合的地點，於是民眾與建商雙方便進行協議，由民眾提供自家土地給建商蓋房子，而建商蓋好房屋後則提供民眾新房屋，大家各取所需、互蒙其利。
合建契約通常是由地主提供土地，建設公司提供資金與技術，雙方共同合作興建房屋，「協議合建」通常存在於地主和建商之間。以目前台灣都會區的都更型態，協議合建是由更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人，全體同意「實施者」（即建商）所提出之都市更新事業計畫，並於計畫核定發布實施後，按雙方約定處理相關權利。
換言之，協議合建的分配條件，往往是由實施者（建商）自行計算，再徵求地主（老舊公寓大廈的全體住戶）同意及簽署合建契約，通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件，但有可能各戶條件都不相同，其性質並不能一概而論，要看地主與建商間的約定來介定。
協議合建方式
協議合建方式大致上可分為下列三種：
一、合建分屋：地主與建設公司協議條件，雙方協商各可分得多少建物及土地面積，車位數、地主分得建物後並可獨立處分自己的產權。
二、合建分售：新房子完成後，土地仍屬於地主擁有，建設公司在土地上面蓋的房屋則屬於建設公司擁有，出售給買方時，由地主出售土地，建商出售房屋。
三、合建分成：地主與建設公司雙方協議分配房屋土地出售後的利潤比例。
然而無論採取何種合建方式，參與協議合建的地主仍須注意多項潛在風險與法律責任，特別是關於稅賦的安排。例如因合建產生之房屋稅、土地增值稅、契稅、營業稅與所得稅等，若未於契約中明確約定分擔對象，日後將可能因稅務爭議引發訴訟或拒付糾紛。
通常建商會在意向書或主契約中就各項稅捐義務與費用安排列出條款，部分地主可與建商約定由建商全額負擔土地增值稅、契稅、營業稅等，藉此降低自身稅負風險。尤其若更新案涉及大量共有地或多數住戶，應更重視稅務分攤、公設比及實得面積分配的合理性與可計算性，避免日後因資訊落差或誤解衍生不必要的爭議。
合建信託
協議合建的推動中，因涉及重大財務與法律義務，實務上多輔以「信託機制」以保障雙方權益。所謂合建信託，係由地主與建商共同為委託人，將土地所有權與建築資金信託於銀行或建經公司，並開立信託專戶，用以支付建築相關費用與履行契約義務。此種安排可避免建商惡意挪用資金、倒閉或停工後造成建案中斷，也可防止地主因個人債務而導致土地遭查封、拍賣的風險。若信託契約中設有續建條款，即便建商後續無法履約，亦可由信託單位尋求其他建商續建，確保更新事業順利完成。在此架構下，信託標的包含土地權利、資金與預售款，而受益人則為地主與建商，透過契約規範信託義務與返還條件，有助於保障整體開發之公信力與可預期性。
實務上，「合建分屋」的分配方式可分為多種計算類型，依據各都更案之契約內容與區域特性不同，分配模式也會有所差異，因此並無絕對通則，應視個案狀況審慎評估。第一種常見的方式是依照土地坪效分配，即透過計算每一坪土地可產出的建築面積來作為分配基礎。舉例而言，若坪效為1坪土地可興建5坪建物，而住戶與建商合建比例約定為6:4，則住戶可分得2.4坪（5坪×60%），建商則分得1.6坪（5坪×40%）。這種方式是最常見的協議計算基礎，因其以土地實質貢獻度為依據，計算方式相對客觀具體。
第二種方式為依照建物面積換算，即以住戶目前擁有或居住的房屋面積為基礎進行分配。若原住戶擁有30坪面積的舊屋，可能與建商協議合建後仍分得30坪新屋。然而，該方式的適用前提，是原住戶對應比例的土地持有權足以支撐其分配要求。若原住戶僅為承租人或並無完整土地權利，其要求等值分屋則可能不被建商接受，進而引發協商困難，甚至演變成訴訟爭議。
至於建物完工後住戶與建商如何分配建物空間，目前實務上則有以下三種主要方式：第一為水平分屋，即雙方依樓層作為分配依據，例如十層樓建物由住戶取得一至四樓，建商取得五至十樓，這種方式有利於住戶保持生活連續性，但分配彈性較低。第二為立體分屋，即住戶與建商分配同一樓層的不同戶別，例如每層樓的A戶歸住戶所有，B戶歸建商所有，此方式有助於價值均衡分配，但需精確計算各樓層坪數與價值。第三為價值分屋，係由住戶與建商先針對整棟建築總價進行估算，再依協議分配比例，讓雙方於各自價值額度內選擇欲取得的樓層與戶別，例如整體建物總價為十億元，住戶依四六比例分得四億價值的新屋，建商分得六億，住戶便可於四億元範圍內自由選擇想要的樓層與戶型。此方式靈活性高，有利於各戶依照需求挑選適合的房屋，減少選屋糾紛。
值得注意的是，協議合建的實施條件較為嚴格，需全體所有權人同意始得進行，在都市更新條例中被視為都市更新事業推動方式之一。與公辦更新、權利變換、區段徵收等方式相較，協議合建具有私法自治高度與彈性，其成敗關鍵在於建商與地主間能否建立信任機制、明確協議條件、妥善處理稅負及履約保障機制等法律問題。
此外，為確保合建案的財務透明與履約保障，多數協議合建案會輔以信託機制操作。信託安排中，地主與建商同為委託人與受益人，將土地所有權與興建資金交由受託人（多為銀行或建經公司）保管與管理，並透過專戶支付工程款與行政費用。此制度可防止建商資金挪用或營運中斷時致更新案無法完成，也可保障地主土地不被查封或拍賣而使更新案中止。若信託契約中設有續建條款，亦能在建商倒閉或違約時，透過信託單位另尋建商繼續興建，維護住戶最終權益。
然而，不論採行何種分配方式或信託機制，住戶與建商皆應於合建契約中明確記載各項條件，包括選屋順位、價值計算方式、稅費分擔、保固責任與交屋標準等，避免後續產生理解落差與爭議。並建議住戶簽署合建契約前，應諮詢專業律師或不動產顧問，釐清契約條文對自身權益之影響，確保在都市更新過程中所應享有的回饋條件能夠確實實現。協議合建雖是以合意為基礎進行都市更新，但其法律效果與財務影響深遠，絕非簡單的「一坪換一坪」即可概括，需要具備法律、建築、財務與市場評估等多重專業才能確保計畫順利落實並保障住戶長遠利益。
-房地-合建-都市更新
(相關法條=都市更新條例第43條=都市更新條例第44條)
瀏覽次數：4
