合建合售是什麼？有什麼需要注意的嗎？
29 May, 2025
問題摘要：
合建合售在實務運作上，雖可提升土地利用效率並帶來收益彈性，惟亦潛藏大量法律與財務風險，尤其在地主與建商資訊與資源不對等的狀況下，應格外注意契約之設計。地主在簽訂前應審慎檢視條文，必要時聘請律師協助審閱，確保各項分配、責任、履約與退場機制均已妥善規範，方能避免後續爭議並保障自身權益。合建雖非陷阱，但合理的條件安排與完整的契約設計，才是保障合作雙方共創雙贏的根本。
律師回答：
關於這個問題，合合建合售是目前台灣實務中常見的不動產開發模式之一，其核心精神在於地主與建商合作，雙方各自提供土地或資金，共同參與建案開發後，並共同負擔風險、分享利益。
就合建合售的形式而言，可視為地主與建商基於土地與興建資源進行合作開發，完工後再以雙方共同或約定之方式銷售產出房屋，並依契約比例分配收益。
此種模式下，地主除原有土地外，亦享有後續房屋銷售價金分配的權利，因此相較單純合建分屋，地主參與程度較深，收益彈性也更大。然而，在此制度之下，由於雙方地位常處於不對等，相關風險與爭議亦隨之增加，故在締約階段應審慎檢視各項條款，以確保自身權益。
合建合售不同於單純合建分屋，其最大差異在於地主不僅提供土地供建商建屋後按比例分得成屋，還共同參與建案出售過程，並依實際銷售價金進行利潤分配。合建契約通常會對雙方權利義務、利益分配、成本負擔、出資比例與退場機制等詳細約定。然而，建商多數擁有專業的法律、建築及財務團隊，而地主則常因資訊不對等、法規不熟或欠缺實務經驗，在合約談判與履行過程中處於弱勢，倘若合建合售契約條款未經專業審閱，將可能對地主構成重大不利。
在台灣因土地物稀價昂，取得不易，政府雖大力鼓勵都市更新或老屋改建，但因法令繁雜，在多數狀況建商與地主「合建合售」仍是一般建案中最常見模式，但因建商與地主二方關於財力、法律知識都處於不對等狀態下，也往往糾紛迭起。
合建合售的分類
就實務上合建合售的分類而言，大致可區分為三種主要型態：其一為合建分屋，即雙方於建物興建完成後，依約分回各自樓層與土地持分，日後可獨立處分各自產權；其二為合建分售，地主與建商各自就其分配之樓層與土地個別出售，並分別與承購人簽約收款；其三為合建分成，地主與建商合作將整體建物統一對外銷售，取得收益後依事先約定比例分潤，出售契約則可能由建商統一處理。合建分成與分售方式，因地主需與建商共同參與整體銷售程序，涉入程度較深，需特別關注價金分配透明性、契約約定完整性及建商履約能力。
在法律性質上，合建合售契約通常被視為「承攬與互易混合契約」或具合夥性質，實務亦認為其中不乏合夥或信託特徵。建商提供資金與技術，地主提供土地，並透過房屋銷售獲得利益，雙方雖無設立法律上合夥關係，惟因資源投入與利潤分配具共同性，其風險與責任配置應有清晰約定。若無明確條文載明地主在未來銷售階段之參與程度與退出機制，極可能產生權益爭議。
合建合售契約中應注意的風險
常見於合建合售契約中應注意的風險有數項。首先為價格資訊揭露不實問題。由於未來房屋銷售價格難以事前準確掌握，建商所提預估價值或簡報內容多具廣告性質，倘日後銷售金額與簡報落差過大，地主恐遭受利益損失，因此需在契約中明文規範價格核算機制與找補條款。其次為建築規劃變更與容積分配風險。實務上因設計修改、容積獎勵申請未果或主管機關審議變動，可能導致原約定房屋總坪數或樓層設計改變，此時是否補償、如何補償及補償方式，應在合建契約中明確規範。
再者，建商可能利用地主配合簽章義務，進行與原約定不符之設定行為，例如超額設定抵押權、變更房型銷售、以地主名義參與買賣契約等，應特別檢討契約中是否規範印章使用之範圍與授權條件。另如信託機制、保證金制度、建造進度查核與工程履保等制度，亦應納入契約內容或透過補充協議進行控管
此類合建契約的法律定性，學界與實務界也提出多元見解。依林誠二教授於《民法債編各論》一書中之分類，合建契約可涵蓋四種性質：第一，具有「承攬」之性質，即建商依約興建建物，提供建築服務給地主(民法第490條)；第二，具「互易」性質，雙方以土地換房屋，財產對價並非金錢，而為實物交換(民法第389條)；第三，呈現「合夥」特性，雙方出資合作，共享建案成果；第四，為「承攬與買賣混合」契約，因其涉及建商提供工程之勞務（承攬）及提供房屋（買賣）予地主，性質上不易單一歸類。故合建契約可說是一種具多重法律關係、混合型的契約類型。
稅法適用
政府為便利管理與鼓勵民間建設，對合建案件常採從寬解釋。例如：若地主提供土地予建商建屋，完工後將部分房屋分配給地主，此一交換即視為互易行為，雙方應依公平市價評定財產價值，計算交易所得，並據以申報綜合所得稅。但因無金錢交易過程，故無須辦理營業登記，也不須課徵營業稅。惟一旦地主或建商分得之房屋進行後續轉售，則該等轉讓所得仍須納入當年度之綜合所得稅課稅範圍中。
在合建契約的多種型態中，「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」的最大區別，主要在於當事人與買受人之間是否建立契約關係。以合建分屋為例，契約的效力原則上僅限於地主與建商雙方之間，若無另行明確約定，地主並不直接對購屋買受人負有契約義務。
此模式下，地主通常會在建案完工後，或在某些特定條件達成時（例如取得建照或完工證明），再將土地所有權依約移轉予建商或其指定的第三人，因此在此之前地主並不需配合建商，以自身名義對外簽署任何買賣契約，亦不需直接與買受人建立法律關係。但若採取合建分售或合建分成模式，地主通常需以出賣人身分與購屋者簽約，此時地主與買受人即建立契約法律關係，對其銷售行為也需共同負責。
個人於自有土地上建屋後出售，於稅法上如何課徵綜合所得稅與其他相關稅捐，實務上依據不同時點及法律背景有明確規範。依據我國現行法令，對於個人自行建屋後出售之案件，是否課徵營業稅、營所稅或綜所稅，主要取決於其是否具「營業行為」之性質。根據財政部相關解釋，凡屬81年1月31日以前取得建造執照且以個人名義建屋者，只要非屬以「經常性交易為業」者，例如並非營業人假借個人名義建屋銷售、或未與他人合夥從事建屋銷售行為者，則無論出售戶數多寡或是否反覆買賣，原則上皆無需辦理營業登記，也不課徵營業稅與營利事業所得稅，其所得將直接以財產交易所得方式課徵綜合所得稅，適用一般所得稅稅率課徵。
實務上常見之合建型態，為一方提供資金（建商），另一方則提供土地（地主），雙方合意共同建屋，並約定於建屋完成後按比例分配完成之房屋及應計入之土地持分。此種合作關係，在法律上被視為一種特殊形式的「互易」行為，並非單純的買賣或承攬。建商將其出資興建完成之房屋，視為出讓給地主，換取地主提供之土地持分，地主則以土地交換房屋。因此，建商與地主各自取得對方給付的財產，雙方無現金對價流動，而是以資產互換方式完成交易，這種行為雖不課徵營業稅與營所稅，但仍需針對財產交易所得依法課徵綜合所得稅。亦即，建商就其以所建房屋交換所取得之土地持分部分，應計算財產交易所得申報綜所稅；而地主就其所提供土地換得房屋之部分，亦應依法計算其土地轉出之交易所得。
財務部分，合建合售的土地與房屋之銷售收入，應依契約規定比例分配，並應明定款項入帳流程、款項交付時間、專戶管理原則以及稅務申報方式。此外，亦應關注房屋瑕疵責任歸屬、完工保固責任、逾期交屋違約責任等常見爭議項目。若未於契約中加以約束，地主將可能陷入需負擔買方索賠責任的處境。
-房地-重建-合建-營業稅
(相關法條=民法第398條=民法第490條)
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