合建需要繳什麼稅？
29 May, 2025
問題摘要：
合建分屋雖為常見土地開發模式，但其所涉及的稅務問題極為複雜。包含營業稅、營所稅、契稅及財產交易所得稅等，不僅應考量契約條件、所有權移轉時點、起造人名義登載情形，亦需釐清是否符合免稅條件與稅法上「互易」行為認定標準。地主若未詳加規劃，極易在房屋出售時面臨補稅或被追繳稅款之風險，建議在與建商簽署合建契約前，應諮詢稅務專業或律師協助，於契約中明確約定起造人名義、完工移轉時間與稅賦負擔機制，以利未來完工分屋、出售、移轉時具備合法與節稅之兼顧機制。尤其涉及契稅與所得稅之認定基準，常因行政解釋與實務處理差異而造成爭議，地主應妥善保存合建歷程與發票資料，確保日後稽徵時有所依據。透過清晰的契約安排與稅務規劃，才能兼顧合建效益與納稅風險之平衡。
律師回答：
合建契約在我國實務上極為常見，其主要形式為地主提供土地、建商出資興建房屋，完工後雙方依約分配房屋及土地持分。
營業稅
營業稅法第2條第2款的規定：「營業稅之納稅義務人如下：一、銷售貨物或勞務之營業人。」以及第32條第2項的規定：「營業人對於應稅貨物或勞務之定價，應內含營業稅。」地主以個人名義提供土地與建設公司進行合建分屋，原則上將屬於加值型及非加值型營業稅法所規範之營業行為。該行為應辦理營業登記，並依法課徵營業稅及營利事業所得稅。這意味著，即便地主非專業建商，只要透過合建取得房屋後出售者，原則上都必須依規定開立統一發票並計算銷售所得納稅，除非符合特定排除條件。
地主以個人名義提供土地與建設公司進行合建分屋，原則上將屬於《加值型及非加值型營業稅法》所規範之營業行為。依據該法之規定，該行為應辦理營業登記，並依法課徵營業稅及營利事業所得稅。即便地主非專業建商，只要透過合建取得房屋後出售者，原則上都必須依規定開立統一發票並計算銷售所得納稅，除非符合特定排除條件。
地主提供個人土地與建設公司合建分屋，除符合財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？
依加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票，故建設公司與地主應以換出或換入之時價從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票(所有人如為個人者，可開立收據)免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格。
在認定合建過程中雙方換出房屋與土地的時點上，原則上應以房屋使用執照核發日作為「房屋換出日」。惟例外情形為地主從未於任何階段列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成並辦理總登記後，始將應分配房屋過戶予地主者，此種情況以移轉登記日作為換出日。建商須於前述房屋換出日起三日內依法開立統一發票。至於開立發票所需之金額應按照當地同一時期市場上土地及房屋之銷售價格中較高者認定，以此作為課稅基礎。
依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，依營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。
地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？
至於地主在合建後出售分得房屋的課稅問題，倘若該地為都市土地，面積未超過3公畝，或非都市土地未超過7公畝，且同時符合兩項要件：一、興建前非自用住宅用地須已持有超過10年；二、完工後地主本人、其配偶或直系親屬在該地完成戶籍登記，且在銷售前未出租或作營業用途滿2年，則得以免辦理營業登記，免課徵營業稅及營所稅。若未符上述條件，地主銷售分得房屋時則屬營業行為，須依法辦理登記與繳稅。
依財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅之外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅
在契稅方面，合建分屋通常視為「交換」行為，依《契稅條例》應繳納2%契稅。至於契稅的申報繳納時點，則依據雙方約定而有不同認定方式：若建商於全案完工後始將房屋移轉給地主，則以實際完成移轉登記之日為準；但若在取得建造執照時，房屋已由地主列名為起造人，則契稅課徵時間點即為使用執照核發日。此區分關係到契稅課徵的時效與依據，實務操作中需特別留意。
在合建分屋的情形中，地主原則上應繳納2％的交換契稅，但在申報繳納的時點上則會稍有不同，如果雙方的約定為，建商於全屋興建完成後，再把應分配的房屋移轉給地主，將以移轉登記日為準；如果是對於地主應分得的房屋，自始即以地主名義或中途變更起造人名義請領建照者，則依房屋使用執照核發日認定。
就建設公司而言，其在合建分屋型態下的土地取得成本，土地成本應依建商換出之房屋所分攤的實際建造成本認列，並非以交換對價或發票開立金額認列。因此，建商於房屋與土地互易之當下可不需立即認列交換利益，而是於未來房地實際銷售時再依其實際售價與帳載成本計算損益，作為所得稅申報依據。此政策設計主要在於減少未實現收益之課稅爭議，也有利於建商妥善規劃稅負結構。
建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。
實務上，合建分屋的建物在簽約時，賣方均為同一人（建商或地主）。則是地主拿土地與建商蓋好的房子互易（自住或再出售），依契稅條例的規定，地主是要負擔交換及買賣契稅的部分。
約定由何方負擔？
在合建契約實務中，稅負的分擔是雙方協議的重要內容，常因契約型態、分配方式及起造人登記與否而影響實際負擔結果。其中最核心的問題是營業稅、土地增值稅與契稅的承擔者為何。通常情況下，地主與建商會在合建契約中明定由哪一方負擔特定稅費，尤其是營業稅部分，雙方可能依照互易價值或分配比例分攤。由於稅賦分配攸關整體利益，相關細節如是否信託土地、是否變更起造人、工程起造名義登記等，亦都會影響最終稅負，需在初期規劃階段即審慎評估與明文約定。對地主而言，若能於協商過程中明確要求建商承擔包含契稅、營業稅與土地增值稅在內之稅負，將有助於避免未來爭議與財務負擔。
合建契約可分為三種主要型態，各自的法律結構與稅負安排亦有所不同。第一種為「合建分屋」，係指地主出地，建商出資興建，完工後依約定比例分配建物及相對應土地持分。此類合建具互易性質，地主以土地交換建商興建完成之房屋，實務上常見的分配方式包括立體分層、水平分法或分棟分法。在稅負方面，契稅方面地主需負擔交換及買賣契稅；營業稅部分則可能依雙方協議約定按比例分擔，或由建商負責。若經協商建商願全數承擔，地主稅負可大幅降低。此外，若起造人為建商並於完工後才辦理產權移轉給地主，則其交換基準日依實務為使用執照核發日，稅捐機關亦以該日為計算基礎。
第二類型為「合建分售」，此模式中地主將土地持分出售，建商出售房屋，兩者雖有合作關係但各自對外獨立售出持有物件。購屋人需與地主簽訂土地買賣契約，並與建商簽訂房屋買賣契約，因此土地與房屋之買賣人不同，雙方分別收取對應價金。該型態常被視為具合夥契約性質，但並不影響契稅與營業稅的適用：地主出售土地應負擔土地增值稅，建商則須負擔契稅與營業稅。地主本身若僅出售土地而無從事建築銷售活動者，依財政部見解，得免辦營業登記，且其所得得依所得稅法第四條第一項第十六款規定免納所得稅。
第三類型為「合建分成」，屬地主與建商約定價金分配比例後共同銷售房屋與土地的合作方式，買受人在支付價款時依雙方協議之比例，分別將價金支付給地主與建商。由於該型態在售價與成本認定上需要高度共識，雙方對於興建成本、市價評估及未來價格走勢判斷若意見分歧，常導致合作破局，加上在節稅空間較為受限，因此實務上不如前兩類型常見。
個人地主若以合建分屋方式與建設公司合作，且符合自用住宅持有條件，出售房屋可免辦營業登記、課徵綜合所得稅。但若非自用住宅用地，或分得之房屋銷售不符條件，則仍應依法辦理營業登記並課徵營業稅與營所稅。合建分售與分成者亦同，個人地主如僅出售土地，無需辦理營業登記，但出售分得房屋者即須納入營所稅課稅範圍。
而第三種，「合建分成」「合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後，兩者共同售屋給消費者，在簽約時賣方為建商及地主二人，消費者在支付價金時須同時按照期款，並依一定的比例分別給建商及地主。合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生共識，且在稅務上也較無節稅的空間。財政部84年3月22日台財稅第841601122號函規定，經建築主管機關核發建造執照之合建分屋案件，除提供土地之所有權人係屬個人，且係以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得房屋者，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得之房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。至於個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，該個人如僅出售土地，應免辦營業登記。依此，個人如提供非自用住宅與建設公司合建房屋，並出售分得之房屋，應依法辦理營業登記，並課徵營利事業所得稅，其適用之行業應為不動產買賣業，惟如個人地主僅出售土地，則無須辦理營業登記，其所得並依所得稅法第四條第一項第十六款規定，免納所得稅等情，有財政部賦稅署90年3月12日台稅一發字第0900451533號函及所附資料一份在卷可証。
-房地-重建-合建-合建契約-稅務
(相關法條=加值型及非加值型營業稅法第2條=加值型及非加值型營業稅法第32條)
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