房屋土地合建契約，建商及地主分配方式為何？
29 May, 2025
問題摘要：
合建契約的法律性質與利益分配方式息息相關，無論採何種合建模式，契約條款的明確性與稅務負擔之事前安排，對雙方當事人而言皆為不可忽視的重要課題。對地主而言，若能於談判階段即釐清契稅、土地增值稅、營業稅等負擔歸屬，並透過書面契約具體約定，將有助於保障自身利益，減少未來爭議發生之可能。
律師回答：
合建契約是我國民間在不動產開發過程中極為常見的一種法律關係，屬於無名契約類型，亦即在民法中並無專門條文加以明文規範。此種契約通常發生在地主與建設公司（建商）之間，由地主提供土地，建商則出資、提供建築技術與施工資源，共同合作興建建築物，並於工程完成後依照事先約定分配新建房屋及土地持分。雖然在形式上看似一種合作開發，但合建契約的具體法律性質並不固定，必須根據雙方之約定內容與履行方式進行判斷，因此在實務上需透過個案解釋當事人之真意，才能確定其適用之法理與效力。
對合建契約的法律定性，主要集中於三種類型：互易、承攬或承攬與買賣混合契約，以及合夥契約。這三種模式在構造上各有差異，需依雙方如何分配土地與建物所有權、工程報酬如何約定、起造人登記情況等因素綜合認定。若雙方於契約中明確約定，須俟房屋建築完成後始將應分歸地主的房屋及應分歸建商的基地互為交換所有權，此即為互易契約。相反地，若契約中明定建商係向地主承攬完成建築工程，並以地主給予之房屋或土地報酬作價抵充，則為承攬與買賣混合契約。而若契約明定雙方各自以名義領取建照，且對於地主分得部分之房屋，其原始所有權人即為地主，則建商與地主之間為承攬關係。
「土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款、房屋建築費比例，以分配房屋之約定，其契約之性質如何，應依其契約之內容並探求當事人之意思而決定之，非可一概而論。如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地互易所有權者，固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與之報酬，充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約。」(最高法院91年度台上字第1559號判決)
土地所有人將土地交由建商建屋，而房屋建成後由建商原始取得所有權，再移轉部分房屋予土地所有人，同時土地所有人移轉部分土地予建商，雙方此一交換財產權之模式，即為互易契約。然而若建商自己不取得所有權，而由地主原始取得建屋後的產權，並分部分房地予建商作為報酬，則屬於承攬關係。
「土地所有人提供其土地由他人建築房屋，雙方按土地價款與房屋建築費用之比例，以分配房地之約定，係屬何種性質之契約，應依具體情事決定之，如建築之房屋由建築人原始的取得所有權，於建造完成後，將部分移轉於土地所有人，土地所有人則將部分土地移轉於房屋建築人，以互相交換，固難謂非互易，但若建築之房屋，建築人自己不取得所有權，由土地所有人原始的取得所有權，於建造完成後，將部分房地移轉於房屋建築人，以作為完成房屋之報酬，則應屬承攬。」(最高法院80年度台上字第1650號判決)
同樣地，法院也將合建關係認定為一種有償之承攬契約，認為地主提供土地作為報酬對價，建商完成房屋興建後分配部分建物與基地予地主，雙方之間形成典型的對待給付關係，故為雙務契約。
「兩造訂立之土地合建房屋契約書係約定被上訴人提供土地，上訴人提供資金、技術合建房屋，再由兩造分配取得房屋及其基地。就被上訴人分得之房屋而言，乃以提供其土地之價值作為上訴人建築房屋之對價，性屬承攬，為有償雙務契約。則被上訴人應移轉系爭土地所有權與上訴人之義務，與上訴人應興建完成承攬房屋之義務，兩者係立於對待給付之關係。」(最高法院83年度台上字第288號判決)
綜上可知，合建契約可能呈現下列幾種主要法律性質：
其一，屬於互易契約者，通常係由建商為建物原始所有權人，建物完工後再與地主相互移轉建物與土地權利，具有雙方交換特定財產權的法律構造；其二，若由地主原始取得建物所有權，而建商於建屋完成後僅分得一部分建物或土地作為報酬者，則構成承攬與買賣混合契約，此時地主與建商之間為一方完成工作、一方給付報酬的法律關係，亦屬於典型的有償契約；其三，若雙方係依共同出資方式興建，並共同經營出售分配所得者，則為合夥契約，雙方應就收益分配、風險共擔等事項進行協議與履行。此外，在部分實務案例中亦指出，若地主與建商就建築之進度、用途、銷售金額等具高度共同行為特徵，也可能產生合夥契約的性質。
值得注意的是，合建契約無論其法律性質如何，皆需透過明確契約條款予以具體規範，例如起造人登記名義、建照申請人、費用分攤比例、完工標準、權利分配方式、交屋期限、保固責任、稅費負擔、違約責任等，並且對於任何一方未能履約時，應設有補救條款與法律救濟機制，以減少爭議與訴訟風險。實務上常見的爭議類型，包含建商延遲完工、未按約分屋、品質不符預期、稅費分攤不明、房屋無法順利取得使用執照等，因此在締結合建契約前，建議地主應諮詢專業律師或不動產顧問，審慎檢視契約內容，釐清風險與責任分配。
如何決定權利轉換？
在我國都市更新實務操作中，合建契約通常作為實施者與地主合作進行土地與房屋更新的重要法律工具，屬於民法所未明定的無名契約，其法律性質並無統一定義，須依照契約內容與雙方真意具體判定，固然可由當事人自行約約，然實務上為獲取都市更新獎勵，多以都市更新方式為之：
以常見的都市更新方式為例，依據都市更新條例第43條及第44條之規定，在更新單元內經私有土地總面積與合法建物總樓地板面積超過五分之四的所有權人同意後，可採協議合建方式辦理更新事業，對於未同意者，則以權利變換方式處理。根據第50條至第53條的進一步規範，於更新後土地及建物之權利價值分配與異議處理，皆有詳細程序與機制，並以確保原土地所有權人之權利價值不低於法定保障。
協議合建係指地主提供土地，建設公司負責出資與興建，房屋建成後依約分配產權，其常見形式包含合建分屋、合建分售與合建分成三類。合建分屋為最常見的型態，由建商出資、地主出地，完成建案後依比例分配建物與土地，雙方互以土地與房屋對價交換，具互易契約性質。此分配可能採樓層分配、左右單位區隔，或價值總量分配等方式。地主可於工程完成後，分得新建物權利，並享有自住或出售權利，然而須依法負擔契稅與可能之營業稅負擔，實務上可由雙方協議約定稅負比例。
合建分售則由地主出售土地，建商出售房屋，消費者需同時與雙方分別簽訂買賣契約，地主負擔土地增值稅，建商則依其營利性質繳納契稅與營業稅，實質具買賣與合夥契約混合性質。此模式雖分權明確，但實務上常涉及土地與建物交錯分配與稅務規劃問題。至於合建分成，則係雙方事先約定未來房地銷售所得之比例進行利潤分配，銷售時由買方依約定比例將價金分別支付給地主與建商。此種模式需對成本、售價與利潤取得高度共識，較不易推動，亦在稅務處理上較為複雜。
關於合建契約法律性質之認定，應從契約條文與雙方行為加以判斷。若地主與建商約定將房屋與土地互相交換所有權，則為互易契約；若建商完成建屋後，地主支付其土地價值作為報酬，則屬承攬或承攬與買賣之混合契約；若雙方共同出資並分享利潤與風險，則可能構成合夥契約。因此，在訂立合建契約時，應明確記載雙方出資方式、權利義務、利益分配、稅務承擔及履約保證等條件，俾使契約法律性質具體可辨，以作為後續紛爭判斷依據。
在權利變換制度下，第50條明定應由三家以上估價師依基準日進行查估，確認各宗土地與建築物之價值，第52條則依據前述估價結果，將更新後之土地與建物，扣除公共負擔後按比例分配予原土地所有權人，並就分配不足或溢額部分辦理差額補償或收繳。若土地或建物未達最小分配面積者，則以現金補償之，並限制尚未繳納差額價金之不動產移轉或設定負擔。第53條提供土地所有權人對估價有異議時之救濟機制，明定其書面提出異議後，主管機關應於三個月內審議，必要時可延長，並保障異議處理或行政救濟期間不妨礙都市更新計畫之推進。
整體而言，都市更新過程中的協議合建制度提供一種以契約為基礎、雙方合作互利的重建途徑，但同時也涉及權屬、稅負與分配公平等多層次議題。實務上為保障地主權益與計畫順利推動，常引入信託制度，由地主與建商將土地與資金信託予第三方，如銀行或建經公司，透過信託專戶控管工程資金與土地權屬，使雙方履約風險得以降低。信託合約內如增設「續建條款」，可於建商中途倒閉時啟動替代建商機制，維護建案正常進行。
合建契約是台灣房地產開發中常見的合作模式，主要由地主提供土地，建商則負責資金、技術與施工，雙方共同興建房屋，並依約定比例分配完成後的建物與土地持分。然而，合建契約在法律上屬於無名契約，其性質需依契約內容與當事人真意判斷，可能具備承攬、互易、買賣與承攬混合、甚至合夥等多種法律特性。
實務上，合建契約主要可分為三種模式：合建分屋、合建分售與合建分成。其中，合建分屋是最常見的形式，建商出資，地主出地，雙方合作建屋並依比例分配完成後的房屋與土地持分。其核心在於雙方互以房屋與土地作價交換，因而兼具互易之法律性質。分配方式上，常見有立體分層（如按樓層分配）、水平分法（如按左右側分配）或分棟分法（各自擁有整棟建物）。在此模式下，簽約時之賣方通常僅為單一方（如地主或建商），而地主取得房屋後，無論是自住或轉售，依契稅條例應負擔交換及買賣契稅。此外，合建過程中涉及的營業稅與土地增值稅等稅務負擔，實務上多由雙方事先約定如何分擔，例如依比例負擔，或協議全部由建商承擔，以減輕地主負擔並利於建案推動。
如何選定房屋？
合建分售則是雙方合作興建房屋後，各自出售其擁有之部分，地主出售土地持分，建商出售房屋。此型態具備一定的合夥性質，消費者購買建物時需與地主簽訂土地買賣契約，並與建商簽訂房屋買賣契約，雙方分別對應其出資部分的買賣關係。地主在此模式中主要負擔土地增值稅，而建商則須負擔契稅與營業稅等，由於建商為營業人，售屋所得依法課徵營業稅及營所稅。
至於合建分成，為較少見的合作模式，其特點在於建商與地主依約定之比例，將整體銷售所得進行分配，消費者與建商及地主共同或分別簽訂契約，價金由買受人依比例分別支付予建商與地主。此類模式在成本與利潤認定上較為複雜，雙方須對房地市價與建造成本有高度共識，因此於實務上較難推行。
在法律性質方面，合建契約的定性需依契約內容與當事人真意判斷。若建商為地主完成建屋工作，並以地主應給予的報酬充作建商買受分歸建商的房屋部分基地的價款，則屬買賣與承攬的混合契約。若契約約定各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋的原始所有人為地主，地主與建築商就此部分的關係則為承攬契約。此外，地主以提供土地的方式出資，建商以支付工程款的方式出資，雙方合夥建造房屋。
所謂合建契約，指建築商與地主約定，由地主提供土地，而由建築商提供資金、技術、勞力合作建築房屋，並於房屋建成後按約定比例分取房屋及基地之契約。其態樣視合建契約之內容、土地所有人與建商之真意而定，依目前營建之作業實務，合作建屋之型態大體計有合建分屋、合建分售及合建分成，「合建分屋」係指建商提供資金，土地所有人提供土地，合作建屋，而於興建完成後按約定比例由雙方分配房屋及應計之土地持分。「合建分售」謂建商提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定以地主名義出售土地，並與買受人簽訂土地買賣契約，建設公司出售房屋，並與購買人簽訂房屋買賣契約，並各自收價款。「合建分成」係建商提供地主提供土地，合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商名義與購買人簽訂房屋及土地買賣合約，並依雙方約定比例分配其出售之房屋及土地之損益。是以兩造合意成立之合建契約應屬「合建分屋」之型態。(臺灣板橋地方法院民事判決89年度重訴字第240號)
在合建分屋模式中，分配方式常見有立體分層、水平分法與分棟分法。一般常見的，地主所分得之面積及汽車停車位分配時，房屋應以「一戶」為單位，汽車停車位應以「一位」為單位，差額價金餘數之找補部份，依建商所提供「地主房屋暨車位價格表」計算找補金額後，全體地主戶互相找補之，雙方並同意得將地主差額價金餘數湊成「戶」或「位」委由建商代為銷售並找補之，於銷售後按各找補之餘數所對應差額價金比例分回價款。一般合建案建商會用土地坪效計算可能分回新屋面積，但其計算基礎還是要依據政府容積獎勵值及建照核定結果而定，重點還是在於分配比例，總登記面積越多，地主分配面積跟著增多。
土地之計算式只是用最簡單的方式提供地主參考可能分配結果，故建商一般不應附在合約之中，以免造成爭議，但地主則希望以上標準作為最低分配結果。由於獎勵值與政府實際核定內容還不一定正確，故一般都會載明分配比例即可，建商爭取登記坪數越多，地主可以分得的也越多，建商一定會努力爭取容積獎勵與可登記（銷售）面積。
建商所提供之「地主房屋暨車位價格表」地主間多餘或不足之差額坪數找補的依據，因此，價格表應該參考選屋當時市場行情價制訂之。若是建商價格表定較低，地主購入不足坪數成本就低。以地主選屋之前建商應該要依當時市場行情訂定新屋價格表，讓地主選屋時依據自己意願選擇適合自己需求的新屋。若地主選屋後應該補足坪數給建商，而多餘坪數若出售給建商，建商還要出售故會考量成本，價格可能不理想，故多餘坪數共同依市價出售確實是較理想之處理方式。
-房地-重建-合建-合建契約-分配房屋-都市更新
(相關法條=都市更新條例第43條=都市更新條例第44條=都市更新條例第44條=都市更新條例第50條=都市更新條例第52條=都市更新條例第53條)
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