地主間對於分房位置無法達共識，是否會影響合建契約？

29 May, 2025

問題摘要：

只要地主與建商間對分配範圍已有概括性合意，即構成合建契約的要件，地主彼此間尚未具體劃分各戶的情況，不構成契約無效或未成立之理由。地主內部分配屬於後續協調事項，應透過其他契約或合意解決，勿將其誤認為契約成立與否的門檻。此一見解有助於合建實務契約進程的穩定性，亦保障建商於合意完成後可啟動相關建築計畫與行政作業，避免因形式上的不確定性而拖延工程進度或生爭訟風險。

律師回答：

合建契約為不要式、諾成、雙務契約，其成立不須具備特定形式，僅須當事人雙方就契約內容達成意思一致，即生法律上之拘束力。依據民法第153條第一項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」第2項則進一步說明：「當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未經表示意思者，推定其契約為成立；關於非必要之點當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」因此，在判斷合建契約是否成立時，核心即在於雙方是否對「必要之點」達成合意。至於哪些內容屬於必要之點，實務上雖無統一見解，但仍可從相關判決中觀察法院見解之傾向。

「合約內容就合建房屋之位置、型態、棟數、使用建材及設備、建築期限等均有詳細規定，雖未附建築圖案，亦可依合約及建築法令而繪製云云，則雙方無疑就此已有合意。」此判決說明，只要契約中已對合建範圍、建築形式、使用材料等事項有一定明確約定，雖未提供建築藍圖，仍可視為雙方就契約必要內容已達成合意。由此可知，在實務運作中，法院對於合建契約之成立認定，強調實質意思表示，並不拘泥於契約形式或圖面資料之完備與否。

「…合約內容就合建房屋之位置、型態、棟數、使用建材及設備、建築期限等均有詳細規定，雖未附建築圖案，亦可依合約及建築法令而繪製云云，則雙方無疑就此已有合意。」

(最高法院69年台上字第1652號判決)

此外，若合建案中地主方為多人，建商與全部地主之間已就房屋分配總量、比例、位置等主要條件達成協議，但部分地主間內部尚未就各自分配單元達成共識，此時是否會影響合建契約之成立，則又須進一步分析。是地主與建商間對於互易之標的物似已確定，至地主相互間其分配之位置雖未明確約定，但此係地主相互間自行分配房屋之內部問題。」法院進一步指出：「是否亦應構成地主與建商間訂立合建契約所謂必要之點，非意思一致契約即不能成立，非無疑問？」

在合建契約實務中，若涉及多位地主共同與建商簽約，常會遇到地主彼此對於具體分配哪一戶房屋尚未取得一致合意的情形。然而，是否地主間未具體劃分選配房屋的位置，就會導致整體合建契約不成立？針對此問題，最高法院早於70年度台上字第3382號判決中便已有明確見解，指出即使地主相互間尚未就各自分配位置達成協議，合建契約本身仍可視為有效成立。

此一約定已可視為地主與建主雙方就標的物互易內容達成合意，故即便地主間未細定由誰取得第八層的哪一戶、第九層哪一戶等細節，該契約仍構成具法律拘束力之合建契約，不能因地主間內部尚有協調空間，便否定整體合建契約之成立。地主與建商雙方是否就互易行為的核心內容——亦即合建所產生之房地分配比例與總量——達成協議，只要雙方對此已有明確約定，地主間細部分配機制即屬後續執行性質之內部協議，不影響契約效力本身的成立。法院進一步指出，是否將地主內部分房的確切安排視為合建契約成立之「必要之點」，其實並不無疑問。實務中多以合建契約標示各方分得的總樓層或面積為依據，只要未涉及與建商履約內容產生實質不確定性，即不會構成契約無效事由。

最高法院70年度台上字第3382號判決認為：「本件合建契約書第三條既約定被上訴人及訴外人黃某等十四人（地主）及上訴人（建主）分配房地之範圍，即地主分配本大樓地上第一層、第三層全部及第八層以上住宅部分，總計分配建積壹仟貳佰貳拾貳點貳坪（建積包括各項公共設施在內），而建主則取得地下第一層、地面第二層、第四層、第五層、第六層、第七層全部及自第八層以上由地主選擇分配後剩餘部分。是地主與建主間對於互易之標的物似已確定，至地主相互間其分配之位置雖未明確約定，但此係地主相互間自行分配房屋之內部問題，是否亦應構成地主與建主間訂立合建契約所謂必要之點，非意思一致，契約即不能成立，非無疑問？」

從此可見，在合建案件中，「標的物範圍」的約定不必須細化至每一名地主具體對應哪一樓層或哪一戶，只要地主與建商雙方就房屋及土地之分配比例、樓層區段或總面積已經約定清楚，即可認定雙方對契約內容已有意思一致，構成契約成立的基礎。地主彼此間的具體選配順位、分配機制等內容，則可於日後以分配協議或附屬契約方式另行處理，不應妨礙主契約之成立。

此見解對於實務具有相當參考價值。合建契約通常牽涉多人共有人，在建案開發初期即要求各地主即時明確選定具體戶別，往往不切實際。若將地主間未分配具體房號視為契約尚未成立，將導致建商無法進入後續規劃及報建程序，甚至引發計畫中止之風險。因此，採取如本案判決所採之彈性解釋方式，有助於合建計畫順利推進。

同時亦提醒地主一方，即使不影響主契約之成立，若地主彼此未就分配原則、順位機制或分配方式訂定清楚的內部協議，在後續建案完工選屋時，極可能發生分配糾紛，甚至演變成訴訟，因此地主方仍應及早透過協議或委託律師協助處理內部分配機制，避免影響建案進度與整體履約穩定性。