合建契約類型有那些？如何影響房屋的瑕疵擔保？
29 May, 2025
問題摘要：
合建契約依其類型與內容不同，可能同時具有承攬、互易、合夥或買賣等複合性質，法律適用上必須結合契約條文、履約方式及當事人行為加以判斷。合建契約雖屬無名契約，惟其內容涵蓋建造、移轉及分配等複雜法律關係，保固責任的成立與適用亦非一律而論，而應回歸契約內容與法律性質的判斷。
律師回答：
合建契約在我國不動產市場中具有重要地位，尤其在土地取得困難、房價高漲的情勢下，建商與地主透過合作興建的模式，達成互利共贏的目的。地主可藉由合建取得房屋，無須自備建築資金與技術；建商則可取得建地，省去龐大的購地成本，並於興建完成後分享房屋或收益。此類契約在實務上極為常見，然由於合建契約屬於無名契約，其法律適用及性質認定須透過定性分析以釐清雙方權利義務。合建契約主要可區分為三種類型，分別為合建分屋、合建分售與合建分成。
所謂合建分屋，是指地主提供土地，建商提供資金與建築技術，於土地上建屋，完工後依約定比例或樓層分配房屋及土地持分，地主與建商各自取得所屬房屋與土地份額，並可個別出售，不需共同參與銷售流程。此類型常見於地主有意保留資產自用或自行處分時。
合建分售則是地主提供土地，房屋由建商興建完畢後，建商於銷售房屋時，地主配合出售該房屋對應的土地持分，雙方分別以名義與買方簽署房地買賣契約，各自收取價金。此型態較常見於地主無自住需求但欲參與土地價值變現過程者。
至於合建分成則是地主與建商共同或由建商單方名義出售新建房地，完成銷售後依約定比例分配所得價金，此型態下地主不直接持有分得建物，而是參與收益分配，適用於地主著重資金回收而非產權保留之情境。
針對合建契約性質之法律定性，學理與實務上仍多有分歧。第一種為合夥說，即地主出地、建商出資共同從事建屋事業並共享利益損失，符合民法所稱合夥契約；第二種為互易說，若雙方僅為互換土地與房屋所有權，未涉共同經營，即屬互易契約；第三種為承攬說，建商受地主委託建屋，完工後由地主依約給付土地對價作為報酬，性質上符合承攬關係。另有附合說認為，建商所建房屋附合於地主土地，所有權由地主原始取得，建商則因提供材料與勞務而向地主請求補償；此外，有承攬與買賣混合說，即房屋之興建為承攬，完成後地主支付土地份額作價交換部分房屋，亦構成買賣；承攬與互易混合說則將建商完成建屋視為承攬，雙方再交換所有權則為互易，此為實務中常見的綜合型態。
實務見解亦指出，合建契約應回歸當事人之真意判斷，法院常依據契約內容、雙方言行、分配方式等綜合認定。例如最高法院72年台上字第4281號判決即明示，地主出地、建商出資合建房屋，其契約性質應依當事人意思表示及目的認定，可能構成合夥、承攬、互易或其他法律關係。
在合建契約的實務運作中，保固責任是一項攸關建物品質與地主權益保障的重要議題。所謂保固責任，係指房屋完工交付後，建商對於建物可能存在之瑕疵，應負責在一定期間內無償修繕或負擔損害賠償之義務。然此項責任之適用範圍與內容，並非一體適用，而須視合建契約本身之法律性質而定，尤其合建契約屬於民法所稱之無名契約，其內容可能具備買賣（或互易）、承攬乃至合夥等不同契約特徵，進而影響瑕疵擔保之規則與範圍。
若合建契約性質屬於互易，依據民法第398條規定，應準用買賣契約關於物之瑕疵擔保的規範。民法第354條，出賣人對於買受人應擔保其所交付之物在風險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦不得減損其通常效用或契約預定效用。此外，民法第359條規定，若物有瑕疵，買受人得解除契約或請求減少價金，而第360條進一步允許買受人因物缺保證品質時，請求損害賠償。至於瑕疵通知與行使時限，依第365條，買受人應於受領後六個月內為通知並行使解除或減價權，最遲不超過交付日起五年為限。惟如出賣人故意隱瞞瑕疵，該期限將不適用。
若合建契約性質屬於承攬，則應依民法第492條以下條文處理。依第492條，承攬人交付之工作應具備約定品質，並無影響使用或價值之瑕疵。第493條至第495條則賦予定作人多項權利，包括請求修補、減少報酬、解除契約及損害賠償等。特別地，對於建築物之承攬，民法第499條將瑕疵擔保期間延長至五年，而第500條若承攬人故意不告知瑕疵，該期間更可延至十年。這一點對於合建中地主所分得之新建房屋，具有實質保障意義，尤其是結構體、牆體滲水或防水層失效等常見工程問題，皆屬此類保固義務涵蓋之範疇。
至於合建契約若屬合夥性質，因合夥契約重點在於雙方共同出資與分擔損益，其本質較不屬於單純的移轉財產或完成工作之法律行為，因此若房屋建造過程中發生瑕疵，如何釐清責任，常須回歸契約條文所列之具體約定，如未有約定，則依民法第677條規定，依出資額分擔，如有關施工品質、工程驗收及保固期間的明文規定。由地主與建商連帶負擔。
實務上，在建商與地主之合建合作關係中，雙方多會透過契約明定保固期間與範圍，尤其針對結構安全、防水工程、管線設備等關鍵項目，通常要求建商提供二至五年不等之保固期，並提撥保證金以確保修繕履約。部分契約更進一步要求建商於建物完工後，提供保固書或技師認證報告，作為日後主張保固義務之依據。
然而，若合建契約未對保固內容具體規定，地主作為分屋一方，可能因法律性質判定不同，致使無法直接依買賣或承攬的瑕疵擔保法理主張權利，因此於簽訂合建契約階段，即應特別留意關於房屋品質保證、保固範圍、保固期間及保固保證金之約定。更應避免僅以建商口頭承諾為據，務必透過契約條文清楚記載，方能於發生瑕疵時據以主張修繕或損害賠償。
然而，不論何種契約定性，合建過程中皆潛藏高度風險與潛在爭議。例如，建商因資金不足或營運不善而延宕開工、拖延完工、甚至無法申請建照等，是常見問題。部分建商為規避義務，設立空殼公司或未具實質營業行為，更可能在工程進行中斷後撇清責任。此外，地主方面亦非無風險，如其土地產權存在瑕疵、設定抵押或涉及與他人共有、繼承爭議等問題，皆可能導致整體合建計畫中斷或無法順利推動。另如建商施工超越基地界線所衍生的越界建築爭議，或因施工過程引發鄰損責任糾紛，亦時有所聞。
此外，部分建案因工程延誤導致預售房屋無法按期交付，進而引發建商與購屋人間的爭執，地主若在契約中未就責任區劃清楚，亦可能被牽連，面臨買方追訴。若建商破產或停業，地主將面對房屋未建成、土地遭設定抵押等雙重風險。
-房地-重建-合建-合建契約
(相關法條=民法第398條=民法第354條=民法第359條=民法第360條=民法第365條=民法第492條=民法第493條=民法第494條=民法第495條=民法第500條=民法第677條)
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