合建契約性質為何？

29 May, 2025

問題摘要：

合建契約應屬雙務、諾成、不要式契約，其法律性質可為互易、承攬、買賣或混合契約，視具體約定而定。此一契約在我國都市發展、老屋改建與土地再利用中具有重大實務意義，尤其地主在面對建商提供之範本合約時，應充分理解契約性質與法律效果，必要時應諮詢專業律師意見，避免日後因契約定性與履行方式產生重大法律爭議。合理確認契約雙務結構、給付對價是否對等、履行順序是否明確，是保障地主與建商雙方權益的根本。

律師回答：

關於這個問題，合建契約在我國實務與學理上常見於地主與建商之間的合作開發情境，其核心精神為地主提供土地，建商負責出資興建房屋，完工後雙方依約定比例分配房屋及土地權利。然而，合建契約究竟是雙務或單務契約？是要式或不要式契約？

合建契約在我國實務上極為常見，其主要形式為地主提供土地、建商出資興建房屋，完工後雙方依約分配房屋及土地持分。然而此類契約在法律性質與風險配置上，並無特定民法典明文規定，故實務及學理上常以契約自由原則，依據雙方意思表示進行契約類型認定。學說上通常認為合建契約性質可具備承攬、互易、合夥甚至買賣等多種契約混合之特徵，其適用法律條文亦須依具體內容加以判斷。

合建契約性質並非單一法律類型，應視雙方意思表示及合作模式而定。「應依契約內容並探求當事人之意思而決定之，非可一概而論。」當地主與建商之合作僅為一方出資、一方出地，建商取得所有權再移轉予地主時，此即屬典型「互易契約」（參見最高法院72年度台上字第4281號判決）。若地主為起造人，建商僅負責建造並由地主原始取得所有權，則其性質偏向「承攬契約」若雙方共同經營且共享風險與利益，則可能構成「合夥契約」。「上訴人係以提供土地之方式出資，被上訴人係以支付工程款之方式出資，『合夥』建造房屋甚明。」如果屬於合夥的情形，倘地主方為建方代墊工程款，因依約工程款係建方的出資義務，則上述地主方為建方代墊工程款的債務，為建方的私人債務，而非合夥債務（參見最高法院66年度台上字第2654號判決）。

合建契約可具備承攬、買賣、互易與合夥等複合契約性質，因此法律適用需視個案具體契約內容加以研判，不能簡化歸類

若合建契約中明確約定，地主與建商須俟房屋建築完成後，始就各自應得之房地互換所有權，即雙方之給付內容分別為土地與房屋所有權移轉，此種「以地易屋」的安排，便屬民法所稱的「互易契約」。若合建雙方於契約中約定待房屋完工後才互換所有權，雙方互為給付的財產權皆非金錢，而是土地與建物權利，便符合互易要件，應定性為互易契約。

土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款與房屋建築費比例，以分配房屋之約定，其契約的性質如何？應依其契約之內容而定，不能一概而論。如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主的房屋與分歸建築商的基地互易所有權者，固屬「互易契約」。但如果契約言明建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與的報酬，充作建築商買受分歸建築商的房屋部分基地的價款，則屬「買賣與承攬的混合契約」。至若契約約定各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋的原始所有人為地主，地主與建築商就此部分的關係則為「承攬契約」。(最高法院73年度台上字第2395號判決)

「土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款、房屋建築費比例，以分配房屋之約定，其契約之性質如何，應依其契約之內容並探求當事人之意思而決定之，非可一概而論。如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之此外，若合建契約條文明載建商與地主分得房屋後，各自以其名義申請建築執照，特別是地主部分由其原始持有起造人資格，此時地主即為建物原始所有人，雙方間建商與地主之法律關係亦應以承攬論之。只要契約指出房屋屬地主原始取得，則建商屬受託興建性質，該關係即應視為承攬。

基地互易所有權者，固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與之報酬，充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約。」(最高法院91年度台上字第1559號判決)

然而，若契約明示建商向地主承攬完成一定的建築工作，地主對價則為讓與建物應得部分的土地所有權，此時則非單純的互換財產權，而涉及建商基於承攬義務提供勞務成果。此類情形即具有「承攬」與「買賣」之雙重性質，屬於混合契約。若建商不取得房屋的原始所有權，建物所有權由地主原始取得，雙方再約定分配完成後由地主移轉部分房屋與基地予建商，該分配即為建商完成建築工作的對價，法律性質應定為承攬契約。

「土地所有人提供其土地由他人建築房屋，雙方按土地價款與房屋建築費用之比例，以分配房地之約定，係屬何種性質之契約，應依具體情事決定之，如建築之房屋由建築人原始的取得所有權，於建造完成後，將部分移轉於土地所有人，土地所有人則將部分土地移轉於房屋建築人，以互相交換，固難謂非互易，但若建築之房屋，建築人自己不取得所有權，由土地所有人原始的取得所有權，於建造完成後，將部分房地移轉於房屋建築人，以作為完成房屋之報酬，則應屬承攬。」(最高法院80年度台上字第1650號判決)

若地主與建商雙方各自提供土地與資金，約定共同行使管理、銷售、分配盈餘，且承擔損失風險，則該合建行為可能定性為「合夥契約」。如最高法院曾於相關判決中認為，若建商以出資興建、地主以提供土地方式出資，雙方共建共管，並約定盈虧共享，則屬合夥法律關係。而一旦屬合夥契約，合夥人間之出資、盈虧及負債分擔方式，則適用民法合夥章節規範，地主若為建方代墊費用，依約屬建方之義務時，其代墊即為建方個人債務，而非合夥債務。

在法院實務見解中，亦有認為合建契約為「有償雙務契約」的承攬關係。地主提供土地作為對價，建商以其資金與技術興建房屋，雙方間之契約為雙務對待給付性質，當屬有償承攬契約。據此，地主有義務將其持有土地所有權移轉給建商，建商則須完成建屋並將應得房屋移轉予地主，雙方負擔相對義務。

「兩造訂立之土地合建房屋契約書係約定被上訴人提供土地，上訴人提供資金、技術合建房屋，再由兩造分配取得房屋及其基地。就被上訴人分得之房屋而言，乃以提供其土地之價值作為上訴人建築房屋之對價，性屬承攬，為有償雙務契約。則被上訴人應移轉系爭土地所有權與上訴人之義務，與上訴人應興建完成承攬房屋之義務，兩者係立於對待給付之關係。」(最高法院83年度台上字第288號判決)

關於合建契約是否為雙務契約？

實務見解一致認為其屬於雙務契約。依民法第264條規定，雙務契約當事人間互負給付義務，一方在對方未履行前得主張同時履行抗辯權。「提供土地合建契約，係屬雙務契約」，因此地主出地與建商完工移轉房屋義務互為對待給付關係，任一方未履行者，對方得拒絕給付。此種結構使合建契約雙方均負有具體義務，並且在實務上保障地主在未獲得分屋情形下保有土地處分之抗辯能力，反之亦然。

契約有「雙務契約」及「單務契約」之分，如為雙務契約，依民法第264規定，當事人享有「同時履行抗辯權」，故民法第264條第1項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」因而合建契約為雙務契約或單務契約，即為一重要問題。

最高法院69年度台上字第3455號判決即認為：「提供土地合建契約，係屬雙務契約。」合建契約雙方當事人均有「同時履行抗辯權」。

合建契約是要式契約或不要式契約？

民法第73條規定：「法律行為，不依法定方式者無效。但法律另有規定者，不在此限。」實務上，有些合建契約當事人以為合建往往以「書面」為之，竟誤認為要式契約；其實不然。

關於合建契約是否為要式契約，則實務明確認定其為不要式契約。民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，契約即為成立」，不以書面或其他形式為必要。「合建契約為諾成不要式契約，當事人就契約主要內容表示趨於一致，即告成立，本不以訂立書面契約為要件。」即使實務上多以書面為之，仍不改其不要式契約本質。更進一步，在解除合建契約時，亦毋須具備特定形式，只須雙方合意即可生效。

「本件合建契約書內容，揆其性質為買賣與承攬之聯立契約，為諾成不要式契約，當事人就契約主要內容表示趨於一致，即告成立，本不以訂立書面契約為要件。」(最高法院66年台上字第2814號判決)

所以，實務上係認合建契約為不要式契約。建方與地主簽訂合建契約為不要式契約，縱使雙方出自於合意而解除合建，此一行為亦屬『非要式行為』，祇須雙方合意即可。

「被上訴人與謝某訂立土地買賣契約，上訴人既參與原稿之刪改，自足證明兩造間合建房屋契約，已經雙方同意解除，而同意解除，並非要式行為，祇須雙方有此合意即可。上訴人雖未另在被上訴人與謝某訂立之土地買賣契約書上簽名蓋章，要屬無妨。」(最高法院66年台上字第163號判決)

另外，針對實務上合建契約中建商與地主各自對房屋與土地取得所有權之方式，也可觀察其契約性質。例如，若建商為起造人並原始取得建物所有權，再將部分房屋移轉予地主，而地主將部分土地移轉予建商，則整體交易即具「互易」性質。而若起造人為地主，由建商提供勞務完成建築後，由地主保留所有權並再移轉部分予建商作為報酬，則契約性質接近「承攬與買賣混合契約」。

最高法院73年度台上字第2395號即曾指出：「契約當事人於訂約時言明房屋建竣後始互易所有權者，固屬互易契約；若言明以完成房屋作為取得部分土地價款者，則屬買賣與承攬之混合契約。」

至於合建契約是否成立，即使地主間對分配尚未完全具體協議，倘其與建商間對互易標的已有明確約定，則不影響契約成立。如最高法院70年度台上字第3382號判決認為，地主與建商間若就樓層分配已有概括約定，即足以構成契約成立，其餘地主內部分配屬事後執行細節，並非合建契約成立之必要條件。