合建契約當事人之權利義務為何？
29 May, 2025
問題摘要：
建商出資興建房屋之義務不僅是合建契約中最核心的給付義務，也關乎後續房屋價值、品質與產權安全。為確保雙方權利義務對等，地主在締約前應詳實檢視建商之財務能力、履約紀錄及工程規劃，同時透過契約設計建立具體明確的履約標準與期限，避免因建商延誤或未善盡義務導致自身權益受損。必要時，尋求專業律師協助審閱合建契約條款，將是避免後續糾紛之有效途徑。
律師回答：
關於這個問題，在我國不動產開發實務中，合建契約為土地所有人（地主）與建築商（建商）間的合作模式，其法律性質屬於無名契約，通常兼具承攬、互易、買賣乃至合夥的元素。
地主義務
對於地主而言，其基本義務首在提供土地。建物必須興建於具備合法使用權之土地上，因此地主需確認所提供土地的權屬清楚、無他人得主張物權或使用權，否則將構成違約。例如，如土地上已設有地上權或租賃關係，導致無法施作工程，地主即應承擔違反合建契約之責任。此外，實務上建商向主管機關申請建造執照，須檢附地主出具之土地使用權同意書，該同意書雖表面上係作為申請建照之權利證明，但不能推認建商於建物完成後，仍得無償或繼續使用該土地。
依建築法第28條以下規定，起造人申請建造、使用或拆除執照時，應備具包括土地權利證明、工程圖樣及建築說明書等。建造執照需載明起造人、設計人、建築用途、建築面積、施工期限等資訊，且於完工後，依第70條及第72條，起造人應會同承造人、監造人申請使用執照，主管機關並得會同消防機關查驗設備，未領得使用執照者不得接水接電並使用建築物，否則違法。
地主除提供土地外，亦負有於合建完成後、或約定之條件成就時，配合移轉土地所有權予建商或其指定第三人之義務。此一義務與建商移轉建物予地主之義務間，構成對待給付關係，地主可依民法第264條主張同時履行抗辯，於建商未先履行前拒絕辦理土地移轉。
建商義務
在合建契約關係中，建商的首要義務即是出資興建房屋，這項義務構成其對地主的主給付核心。契約約定，建商需自行或委託專業團隊負責整體工程流程，從建築設計、建築執照的申請、施工建造，一直到取得使用執照等行政及工程程序，皆須由建商一手包辦，確保房屋得以合法興建並完成移轉，當然地主依約負有協力義務，通常建商皆會要求地主將印章交由其保管。此義務不僅是合建契約履行的基礎，也關係到日後地主分屋權益是否得以具體實現。
依建築法第70條規定，建築工程完工後，起造人應會同承造人與監造人共同申請使用執照，並接受主管機關查驗，主要檢查建築物的結構、隔間及設備是否與原核准圖樣一致。若不符，主管機關應一次告知修改後重新申請查驗，若為供公眾使用之建築物，其查驗期限可延長至20日。在特殊情況下，例如承造人或監造人無正當理由拒絕會同申請，且經建築爭議事件評審委員會確認屬實時，起造人仍得單獨提出申請，確保流程不中斷。
此外，建築法第72條，供公眾使用的建築物在申請使用執照時，主管建築機關尚須會同消防主管機關查驗其消防設備，合格後方可發給使用執照。該程序目的在於保障建築物之使用安全與公共安全，避免發生火災或人員聚集空間安全不合格等問題。
更進一步，依建築法第73條之規定，未經核發使用執照者，不得供水、供電及實際使用。此條規定強化對違章建物與違法施工之管制，並促使建商依法申請使用執照後方能交屋給地主或第三人，否則即屬違法使用行為，不僅恐遭主管機關開罰，也可能產生無法取得產權登記等後續法律問題。
從實務操作來看，建商須負擔之內容通常包含建築設計階段委託建築師繪製圖說與報審、申請建照流程所需土地權利證明與設計圖樣資料、施工階段承攬營造廠與監造單位，以及竣工後依程序申請使用執照。整體而言，建商若無法完成上述任一環節，皆可能導致地主無法依約分得建物所有權，或交屋延誤、產權爭議等糾紛，因而建商履約之完整性攸關合建契約成功與否。
為保障地主權益，合建契約中宜明訂建商必須於何時完成建照申請、施工開工、竣工與使用執照取得等時程進度，並可約定逾期未履行應負的違約責任。同時，亦可就交屋標準、驗收程序、代辦權限等事項詳細載明，避免建商未經地主同意變更設計，或於竣工後遲延辦理交屋手續。
建商於建屋完工後，應依約辦理建物所有權移轉登記予地主。實務上常見方式為，將房屋登記於地主名下作為起造人，或以變更起造人名義替代移轉登記，使地主得以原始取得方式取得所有權，避免後續爭議。倘建商拒絕配合移轉，地主得依法訴請確認或請求履行義務。
除主要給付外，建商尚應負擔若干從給付義務，其一為保固責任。此與民法第354條及第373條之瑕疵擔保責任有所不同。保固責任一般源自契約約定，若合建契約具有承攬性質，建商即應於約定保固期間內無償修繕結構體、內部設備等瑕疵，並得由保固保證金擔保履行。此種保固責任旨在保障地主獲得品質符合法定或契約標準之建物，亦是建商履約能力之一環。
其次為保證金責任。保證金類型多樣，可能為履約保證、保固保證或防止建商違約、侵權之損害賠償保證金。實務上，建商須於簽約時繳交一定比例保證金予地主，以示誠意並保障施工順利進行。倘建商未依約施工或未能於約定期限內完成工程，地主可依法沒收保證金作為損害賠償，具備高度保全功能。
-房地-重建-合建
(相關法條=建築法第28條=建築法第70條=建築法第72條=建築法第73條=民法第264條=民法第354條=民法第373條)
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