合建分屋找補是什麼？涉及稅捐、法律問題是什麼？
29 May, 2025
問題摘要：
合建契約之分配方式、分配比例與找補價格機制，除影響房屋取得與登記結果，更關係稅捐負擔之公平與合法性，實務運作中須經由明確契約約定、估價基準釐清與主管機關認定配合，始能確保地主與建商雙方權益，避免分配爭議與稅務風險。在都市更新條例體系下，對於地主未繳納差額價金之情形，實施者並不宜主張同時履行抗辯權而拒絕移轉房屋，而應循都市更新條例第52條所訂之機制，報請主管機關進行行政處分，再交由行政執行署強制執行回收差額價金。該條文之立法目的即在於保障更新進程不因個別不履行而受阻，並透過禁止移轉及強制執行等手段，兼顧實施者與整體更新效率與公共利益。在此制度設計下，即便地主未處理差額找補，仍不得逕行拒絕辦理所有權移轉登記，惟實施者可透過法律所賦予之行政救濟機制，有效追償應得款項，確保自身權益。
律師回答：
關於這個問題，合建建物分配方式與比例，是合建契約中關係地主與建商權益的核心項目，其中包括分配方式、分配比例及找補機制的設計，均直接影響最終房屋分配結果的公平性與可執行性。
在分配方式方面，最常見的有水平分法與立體分法兩種型態。水平分法係指將整棟建物依樓層分段分配，如約定地主取得第1至10層，建商取得第11至15層，此方式因樓層價值差異較大，需特別在協商過程中就樓層高低、景觀視野、日照等因素綜合考量；而立體分法則係將每層樓依戶別分配，如每層有A、B兩戶，則由地主取得1至15樓的A戶，建商取得同層之B戶，此法可減少樓層價差影響，但各戶格局、面向、是否鄰近噪音源仍會造成價值落差，仍應依專業估價結果綜合評估。
至於分配比例部分，合建契約常見以固定坪數約定，如約定地主可分得450坪建物面積，此方式簡單明確，但若因樓層位置或單元價值不同，可能導致地主實得房屋價值偏低。另一種較具彈性且較公平之分配方式，則為依價值分配比例，也就是雙方先議定公平分配總值，並據以標示各單元價格，再由地主依個人需求選屋，若超過自身配額須補價金，反之則由建商找補價差，稱為「找補機制」。
其中找補價格之認定即為重點，實務上多見合建契約載明「依所定房屋價格之95%相互找補，惟限於一戶及一車位內」，該95%通常係扣除建商營業稅、銷售成本及利潤後之價格，作為雙方內部結算基準。至於該95%房價如何訂定，有以下四種常見方式：(一)建商於選屋階段提供之定價表，(二)都市更新計畫中估價師評定之估價表，(三)正式公開銷售時之牌價，(四)建商與銷售公司議定之底價。其中以第四種最能反映實際市場價格與建商期待回收標準，故最適合作為找補依據。至於第二種估價師之價格表，因都更程序尚未完成或距開賣日較遠，其所估價格通常偏低，若以此為基礎找補，地主多傾向選擇高坪數、價值較高之房屋，反令建商無法合理回收，建商通常難以接受。惟若權利變換計畫已核定並明確記載各戶單價及找補金額，且具有公示力，則於後續選屋及權利移轉階段，地主要求以核定估價為基礎者，應屬合法可行。
關於房屋價格訂定與找補機制，也影響地主是否願意出售其分得房屋。若找補價格偏高，地主為避免補繳金額，可能選擇較小坪數單位；相反地，若價格偏低，地主則可能認為選擇大坪數更有利。在此脈絡下，部分地主會有「買回」房屋的傾向，或將分得單位轉售予他人，因此建商如有意控管分屋後轉售風險或市場價格穩定性，應於合建契約中詳列各類價格認定方式與實施時間點，並明定選屋、找補、過戶、出租、轉售等行為之限制條款。
都市更新
在都市更新案件中，實施者與地主之間常出現因未處理差額找補而產生的爭議，實施者能否因此拒絕將更新後的新建物或土地所有權移轉給地主，是一項實務上具有高度爭議性的問題。表面上來看，地主若未繳納應補之價金，似可主張民法上所謂之「同時履行抗辯權」，即對方不給付金錢，我方無義務給付標的物。然而都市更新的法制設計與一般私法上的買賣契約有本質上的差異，都市更新條例第52條已對此問題明確規定。根據該條第1項，於都市更新計畫經核定後，實施者應依權利變換前之土地權利價值比例，於扣除共同負擔後，分配新建物及土地予原土地所有權人。第2項進一步規定，若分配的面積高於應得面積者，須繳納差額價金；若低於應得面積者，則可請求給付差額價金。法律明定此為權利變換後配地調整的正常機制，並非私法意義下的自由買賣，因此並不適用同時履行抗辯權之規則。
都市更新條例第52條明確指出，若地主未繳納應付差額價金，其所分得之土地或建築物不得移轉或設定負擔。此一立法設計非為實施者提供直接拒絕移轉的依據，而是透過禁止移轉及負擔的限制手段來保護實施者之權益，使得未繳價金者無從脫產或處分該不動產，進而保障實施者得追回該價金。
對實施者而言，即使面臨地主未繳納找補款仍須依法完成登記移轉，但可以依法採取行政機關介入的救濟手段。實施者首先應向該管直轄市或縣市政府報請處理，通常由都市更新主管機關核發行政處分，命令該土地所有權人於一定期限內繳納應付之差額價金。若地主經催告仍未履行，主管機關即可將案件移送法務部行政執行署所屬行政執行分署進行強制執行。該等金額在執行完畢後，得由主管機關再撥付予實施者，以償還其代墊之找補款項。此一制度形同公法上金錢給付義務之履行，轉由國家強制力實現，補足私法上契約強制履行之不足。
進一步而言，即便地主拒絕繳納差額價金，實施者仍不能以此為由中止或拒絕登記，否則將違反都市更新條例之強制規定而無效，導致整體權利變換程序無法完成，不僅損害全體更新戶權益，亦可能導致法定期限屆滿後計畫失效，進而衍生更大爭議與風險。實務經驗顯示，為避免類似爭議發生，實施者可於權利變換計畫書及協議書階段就差額價金計算方式、付款期限、催告機制及違約責任等事項作詳細規範，並與主管機關協調建立即時通報與行政處分流程，確保即便遇有不履約情形，仍能於法定時程內完成移轉登記並順利執行強制收取。
此外，有關是否可約定拒絕移轉，於法律上則必須謹慎看待。雖然更新契約或補充協議可約定付款為移轉條件，但此一約定不得違反都市更新條例之強制規定，即不得剝奪地主依核定之權利變換結果取得標的物之基本權利。若單純因金錢未繳納即拒絕登記，有極高風險被認定為違反公法義務，甚至使實施者自身承擔行政法上之責任。因此建議實施者以法律明定程序進行催繳與行政處分代替私法上之拒絕登記作為保障措施。
稅捐
此外，地主所分得之房屋，若因分配比例未精準或選屋結果有溢短，則找補金額亦涉及契稅與營業稅負擔。依契稅條例第12條規定，建物未完工前即有買賣、互易、贈與行為，仍須課徵契稅。合建案中若形式上由地主為建物起造人，實際上卻係建商出資興建，則實質為房地互易行為，須就建商取得土地部分與地主取得建物部分依市價計算交易價格並分別申報契稅，其中等值部分課2%互易稅率，差額部分則視為買賣課6%契稅。
另地主若以子女名義登記建物，則視為贈與，應課6%贈與契稅。至於營業稅部分，依司法院釋字第688號解釋，營業稅雖形式上由建商繳納，實質可轉嫁予買方，若合建契約未明文規範由誰承擔，法院將依經濟實質與約定內容判斷稅負歸屬。
此外，若地主收取建商支付之找補價金，即相當於出售部分土地，則應依房地合一稅制規定申報所得稅，尤其須留意找補金額是否構成所得來源，若非為房地合一條例第14-4條第3項第1款第6目規定情形，仍須依一般移轉所得課稅，計算方式為找補金額扣除對應持分土地成本後之差額，並依土地持有期間長短適用10%、15%、20%、30%等稅率。
-房地-重建-合建
(相關法條=契稅條例第12條=所得稅法第14-4條=都市更新條例第52條)
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