什麼是合建契約？可能的稅捐有那些？
29 May, 2025
問題摘要：
合建契約是一種整合土地與建築資源以共同開發不動產的合作機制，其法律性質並無固定形式，需依雙方約定內容判斷屬互易、承攬或合夥等不同契約關係。由於合建涉及重大財產權變動與複雜法律關係，建議地主與建商在締結合建契約前應充分理解其法律性質，並透過完整契約設計與法律審查，確保各方權益明確界定，以降低糾紛發生機率並提升合作效率。合建分屋雖具彈性並為都市更新與土地活化常見模式，但其涉及之稅捐極為繁複，包含契稅、營業稅及所得稅等多重稅目。無論是否實際支付對價，若實質上存在財產價值交換或轉移，即可能構成課稅事實，納稅義務人應依實質課稅原則，審慎評估各項稅負義務。建議在合建契約訂定階段，即應就建照起造人安排、稅負歸屬、交易對價計算與契約表述方式加以詳盡約定。
律師回答：
關於這個問題，隨著都市更新案件日益普及，民間參與都市開發的機制也變得多元，其中「合建契約」即是一種常見的合作模式，尤其在民間改建、自辦都更或與建商合作開發案中頻繁出現。所謂合建契約，簡單來說，是地主提供土地，建商負責興建房屋，雙方約定在完工後按一定比例分配建築物與土地使用權的契約安排。惟合建契約並非民法所明文規範的典型契約，因此在法律上屬於無名契約，必須透過具體契約條款與雙方真意來定性其性質。根據最高法院的相關見解，合建契約可視其具體安排而分為數種不同法律性質，其中包括互易、承攬與買賣的混合契約，甚至在特定情況下也可能構成合夥契約。
互易
首先，若建物由建商以自己名義興建完成，並在完工後始將部分建物所有權讓與地主，而地主再移轉部分土地所有權給建商者，這樣的安排即為典型的互易契約。亦即雙方各自提供對方所需之標的物，以交換彼此權利，並無一方單純付出勞務或對價報酬的性質。當雙方約定在房屋建成後，互相移轉應分得的建物及土地所有權者，即屬互易契約性質。(民法第345條、民法第398條)
參見最高法院91年度台上字第1559號判決：「土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款、房屋建築費比例，以分配房屋之約定，其契約之性質如何，應依其契約之內容並探求當事人之意思而決定之，非可一概而論。如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地互易所有權者，固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與之報酬，充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約。」
混合契約或承攬
其次，若建物的起造人為地主，且係由建商負責房屋興建工作，完工後地主再以所分得之建物移轉一部分給建商，作為報酬，則此一契約性質更接近承攬與買賣的混合契約。亦即，建商依約為地主提供興建勞務，而地主則提供建商一定比例之建物與土地作為對價報酬，此種安排在實務上極為常見，法院亦多數認為屬於承攬契約的延伸運用。例如當地主提供土地、建商提供資金與技術並負責興建，而雙方約定依比例分配房屋與基地時，建商對地主所為之房屋興建，性質上即屬有償之承攬契約。(民法第490條)
參見最高法院83年度台上字第288號判決：「兩造訂立之土地合建房屋契約書係約定被上訴人提供土地，上訴人提供資金、技術合建房屋，再由兩造分配取得房屋及其基地。就被上訴人分得之房屋而言，乃以提供其土地之價值作為上訴人建築房屋之對價，性屬承攬，為有償雙務契約。則被上訴人應移轉系爭土地所有權與上訴人之義務，與上訴人應興建完成承攬房屋之義務，兩者係立於對待給付之關係。」
合夥
如果地主跟建商的合作關係，是互相約定出資以經營共同事業，一同共享損益也有可能是合夥契約。第三種情形則是當雙方共同以經營利益為目的，各自出資合作開發不動產並共享利潤與風險，此時即可能構成合夥契約。亦即若雙方於契約中並非僅為個別報酬與權利分配，而是共同參與整體開發計畫，並就整體利益作盈虧分擔，此時契約即具備合夥性質，適用民法關於合夥契約之相關規定。但需注意的是，合夥契約不僅涉及財務安排，也會產生內部管理、對外代表、清算解散等問題，因此在實務中較為少見，除非雙方關係極為緊密且目的明確指向共同經營事業。
此外，合建契約雖因其靈活性受到廣泛採用，但也因無名契約的法律性質，使得其風險與爭議潛藏於契約內容之中。雙方於締約過程中應充分協商，並於契約中明確約定建物分配比例、所有權移轉時點、完工期限、施工品質標準、逾期責任、公共設施負擔、登記名義安排、貸款設定、稅賦分擔及爭議解決方式等細節，並視情況委由律師協助審查，以避免因契約不明而引發糾紛。特別是建商是否可就地主土地設定抵押貸款、建築執照是否可由建商名義申請、分配前是否可出租或處分等議題，均為實務常見爭點，如未事先釐清，可能導致契約執行階段產生爭執。
契稅
依契稅條例第12條規定，建築物在建造完成之前，若因買賣、交換或贈與而有移轉情形，而由承受人作為建造執照之原始起造人並取得使用執照時，則應由使用執照所載起造人負責申報並繳納契稅。實務上，地主與建商合作合建分屋，常由建商出資興建，完工後將部分房屋分配給地主，而地主則將其持有的土地部分移轉給建商，構成互換土地與建物之交易型態，即使名義上房屋由地主取得建照且為起造人，實質上仍應認為係屬交換關係，依法仍應申報契稅。稽徵機關於查核此類交易時，通常會以房屋與土地交換等值部分按2%的交換稅率課徵契稅，若價值不相等的部分，則差額依6%的買賣稅率課徵契稅。此外，若地主以其子女名義作為起造人並取得使用執照，則實質上構成無償移轉，即應由子女依6%的贈與契稅率申報納稅。
營業稅
在稅負分擔方面，實務上合建契約多會載明建商與地主就各自應負擔之稅捐責任加以界定。合建分屋雖以「互易」方式為之，但其本質仍屬「雙方買賣」，即建商出售房屋給地主、地主出售土地給建商，僅是未以現金結算而已，因此仍具經濟上的買賣行為屬性。最高法院判決及大法官釋字第688號解釋亦明確指出，即使營業稅的納稅義務形式上由建商承擔，實務上可由建商將稅負轉嫁給買受人，即為地主，因此建商在開立發票時須開立應稅發票並內含5%營業稅，地主最終需承擔此稅負。換言之，建商雖對營造廠支付營業稅並取得載有稅額之進項發票，但出售房屋予地主時所開立之發票中同樣需反映營業稅額，兩者得以相互扣抵，從而建商雖為法定納稅義務人，實質稅負則可由地主負擔。若合建契約中未明確記載由哪一方負擔稅捐，法院審理時會從契約內容與稅負實際承擔情形加以判斷。
房地合一稅
所得稅部分，個人若以自有土地與營利事業進行合建分屋，並於合建完成後取得房屋，如其中存在「找補款」交易，亦即個人換入之房屋價值低於所讓與土地價值，而自營利事業收取價差，該價差即屬「出售土地」之對價，應依所得稅法第14-4條規定申報房地合一稅。此部分找補款非屬依同條項第3項第1款第6目所定「與營利事業合建取得土地、房屋後再出售」者，故不適用該目之20%稅率，應依照土地移轉登記日期計算持有期間，並依同條第1至4目之漸進稅率計算應納稅額，亦即按持有年限適用15%、20%、30%等不同稅率課徵。此外，納稅義務人需以實際取得之找補款為收入，並減除出售部分土地所對應之取得成本、必要費用及土地漲價總數額後之淨所得，據以計算應納稅額，否則將有漏報所得或短繳稅捐之虞。
-房地-重建-合建
(相關法條=契稅條例第12條=所得稅法第14-4條=民法第345條=民法第398條=民法第490條)
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