對於租賃住宅的廣告行為規範內容是什麼？
29 May, 2025
問題摘要：
租賃住宅市場發展及管理條例針對廣告行為建構起三層次規範架構：其一，出租人與租賃住宅服務業者皆負有提供真實資訊之義務；其二，租賃住宅服務業者於違反資訊義務時將遭行政處罰，且須於廣告中註明公司名稱；其三，媒體若協助刊登不實資訊而明知或可得而知者，亦將與出租人共同承擔損害賠償責任。這樣的規定設計，旨在維護消費者權益與市場交易秩序，對保障租賃雙方尤其是承租人的信賴基礎，具有重大意義。在實務操作上，租賃住宅服務業者應特別注意廣告內容真實性，媒體經營者亦應設立查證機制，以免因一紙廣告而陷入法律爭議或賠償責任之中。
律師回答：
關於這個問題，租賃住宅市場發展及管理條例第3條規定，本條例所稱「租賃住宅」是指以出租供居住使用之建築物，亦即本條例所規範的標的是作為居住用途的建築物，而非營業、倉儲等非住宅型態之建築。換言之，若建築物之出租目的非供長期居住，則無法適用本條例後續關於契約、服務業者、租稅優惠與管理責任等規定。
本條例中的「住宅租賃契約」，則是指雙方約定一方出租建築物供他方居住使用，他方支付租金的契約關係。此一定義與民法租賃契約原則一致，但因本條例設有特別規範，故在住宅用途的情境下，具有優先適用的地位。
針對提供住宅租賃相關服務之公司，本條例區分為兩種類型：其一為「租賃住宅代管業」，係指接受住宅所有權人委託，代為經營管理租賃住宅業務的公司，包括屋況與設備點交、收租、押金管理、日常修繕、協調糾紛等服務；其二為「租賃住宅包租業」，則是企業以自己名義承租租賃住宅後再轉租他人，同時經營該住宅之管理業務，其性質較接近於二房東或企業包租轉租行為，但必須是公司法人身分才得從事該項業務，並須登記為租賃住宅服務業。
租賃住宅市場發展及管理條例第3條第6款則統合上述代管業務與包租業務，統稱為「租賃住宅管理業務」，其中涵蓋實務上租賃住宅常見的管理事項，包括住宅點交與設備確認、租金與押金管理、日常修繕、糾紛處理，以及其他行政協助或法律通知程序，目的在於提升租賃雙方的法律保護與居住安全。
然而，並非所有形式的住宅租賃都適用本條例規範，第4條特別列出不適用的四種情形：第一種為供「休閒或旅遊」為目的的住宅，例如日租套房、民宿、Airbnb等臨時性使用住宅，不在本條例保障與管理之列；第二種為由「政府或其設立之專責法人或機構經營管理」的住宅，這類屬於政策性、福利性住宅，已有其獨立之法律架構與行政規範，亦不納入本條例適用範圍；第三種為「合作社經營管理」的住宅，如建築合作社自建自住等特殊型態社會住宅，因其屬封閉式管理與特定身分認定，亦排除適用；第四種則是「租賃期間未達三十日」的短期租賃，此類使用性質接近旅館業或短租服務，不適合以本條例作為規範依據，改由其他法令（如旅館業管理規則或住宅法）予以規範。
租賃住宅市場發展及管理條例第13條與第37條之規定，針對租賃住宅的廣告行為，法律對出租人與租賃住宅服務業者有明確規範，特別強調廣告內容應與事實相符的原則。
首先，第13條第1項規定，出租人所提供之廣告內容應與事實相符，這本是一項誠信原則的具體展現。然而實務上，雖然條文明列「出租人」，但從法律責任的角度觀察，此規定的處罰對象實際上並不包括一般自然人出租人，而主要是針對租賃住宅服務業者。
換言之，若僅是房屋所有權人自行刊登不實廣告，其行為雖不被鼓勵，但依第37條並不構成行政處罰之對象，僅當廣告主為租賃住宅服務業者，且內容與事實不符時，始會受到法律懲處。
進一步地，該條第3項也明文規定，若廣告主為租賃住宅服務業者，則其在廣告中必須明確註記其公司名稱，否則同樣會違反第13條之規定，進而依第37條遭主管機關裁罰，處以新台幣一萬元以上五萬元以下罰鍰，並限期改正，否則得按次連續處罰。這項規定目的在於促進資訊透明，使消費者能清楚辨識廣告背後之責任主體，避免匿名或虛構業者藉此進行詐騙或隱匿身分的不法行為。
此外，媒體經營者若受託刊登租賃住宅廣告，亦非全然免責。若媒體經營者對於廣告內容（例如房屋面積、屋齡、樓層、法定用途等）明知或可得而知其與事實不符，則依條文規定，該媒體經營者應與出租人對因廣告不實而信賴該內容的承租人所生之損害，負連帶賠償責任。換言之，媒體若明知廣告所載資訊造假，或應以合理注意義務得知而未為查證，即不得主張自身僅為刊登角色而推卸責任，且此類損害賠償責任不得透過預先約定限制或拋棄，亦即屬於不可免責之法律責任。
至於查證資訊來源方面，條文亦指出，廣告資訊來源得以政府公開資訊、刊登者提供之謄本或建物所有權狀影本查證之，旨在確保廣告內容具有可驗證性與法律依據，杜絕隨意杜撰情況發生。這項規定不僅對廣告主具有約束力，也對媒體平台提出警惕，提醒其刊登前應盡合理查證之義務，否則將與出租人一併承擔民事責任。
-房地-房地租賃-廣告-出租廣告-租賃專法
(相關法條=租賃住宅市場發展及管理條例第3條=租賃住宅市場發展及管理條例第4條=租賃住宅市場發展及管理條例第13條=租賃住宅市場發展及管理條例第37條=)
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