「租賃住宅市場發展及管理條例」提前終止租約之事由為何？
29 May, 2025
問題摘要：
不論是依租賃住宅市場發展及管理條例或土地法，提前終止租約均需符合特定法定要件，不得任意主張。無論出租人或承租人，皆應於通知期限內提出具體事證並以書面方式為之，始可生法律上之效力。此外，土地法第100條針對城市地區之租賃，特別限制房東的收回權限，保障承租人之租住穩定。因此，在進行任何解除租約行動之前，雙方均應詳閱契約條文與適用法令規定，並妥善保存通訊與催告紀錄，以避免產生不必要的法律爭議或損害求償。
律師回答：
關於這個問題，提前終止租約是租賃雙方基於特定法定事由，於租賃期間屆滿前依法律規定解除契約的行為，其適用事由、方式與通知期限，
租賃住宅市場發展及管理條例第3條規定，本條例所稱「租賃住宅」是指以出租供居住使用之建築物，亦即本條例所規範的標的是作為居住用途的建築物，而非營業、倉儲等非住宅型態之建築。換言之，若建築物之出租目的非供長期居住，則無法適用本條例後續關於契約、服務業者、租稅優惠與管理責任等規定。
本條例中的「住宅租賃契約」，則是指雙方約定一方出租建築物供他方居住使用，他方支付租金的契約關係。此一定義與民法租賃契約原則一致，但因本條例設有特別規範，故在住宅用途的情境下，具有優先適用的地位。
針對提供住宅租賃相關服務之公司，本條例區分為兩種類型：其一為「租賃住宅代管業」，係指接受住宅所有權人委託，代為經營管理租賃住宅業務的公司，包括屋況與設備點交、收租、押金管理、日常修繕、協調糾紛等服務；其二為「租賃住宅包租業」，則是企業以自己名義承租租賃住宅後再轉租他人，同時經營該住宅之管理業務，其性質較接近於二房東或企業包租轉租行為，但必須是公司法人身分才得從事該項業務，並須登記為租賃住宅服務業。
租賃住宅市場發展及管理條例第3條第6款則統合上述代管業務與包租業務，統稱為「租賃住宅管理業務」，其中涵蓋實務上租賃住宅常見的管理事項，包括住宅點交與設備確認、租金與押金管理、日常修繕、糾紛處理，以及其他行政協助或法律通知程序，目的在於提升租賃雙方的法律保護與居住安全。
然而，並非所有形式的住宅租賃都適用本條例規範，第4條特別列出不適用的四種情形：第一種為供「休閒或旅遊」為目的的住宅，例如日租套房、民宿、Airbnb等臨時性使用住宅，不在本條例保障與管理之列；第二種為由「政府或其設立之專責法人或機構經營管理」的住宅，這類屬於政策性、福利性住宅，已有其獨立之法律架構與行政規範，亦不納入本條例適用範圍；第三種為「合作社經營管理」的住宅，如建築合作社自建自住等特殊型態社會住宅，因其屬封閉式管理與特定身分認定，亦排除適用；第四種則是「租賃期間未達三十日」的短期租賃，此類使用性質接近旅館業或短租服務，不適合以本條例作為規範依據，改由其他法令（如旅館業管理規則或住宅法）予以規範。
依租賃住宅市場發展及管理條例第10條及第11條明確規定。其中出租人可主張的提前終止租約情形包括：第一，承租人若毀損租賃住宅或其附屬設備，且不進行修繕或未作出相當賠償；第二，承租人若積欠租金或其他約定費用達二個月以上，且經催告仍拒不繳納；第三，承租人未經出租人書面同意，擅自將住宅轉租給他人；第四，若出租人有重新建築之必要，可據以提前終止租約；第五，其他法律另有規定者亦可終止。上述情況，出租人需備妥相關事證並以書面通知承租人，若屬重新建築情形，須於三個月前通知，其餘則須於三十日前通知，否則終止行為將可能無效。
相對地，承租人亦有權於特定情形提前終止租賃契約，而出租人不得主張任何損害賠償。依據第11條，承租人得主張終止租約的情況包括：第一，因疾病或意外事件導致需長期療養，致無法繼續居住者；第二，租賃住宅不堪使用，並經承租人催告修繕但出租人怠於處理者；第三，因非承租人可歸責的事由導致住宅部分滅失，而剩餘部分已無法正常居住使用者；第四，若第三人主張權利致承租人無法按契約目的使用租賃住宅者；第五，若承租人死亡，其繼承人亦可依法主張終止租賃契約。上述事由亦需承租人或其繼承人於預定終止日三十日前檢附相關事證，以書面通知出租人，始得發生法律效力。
此外，若租賃標的位於「城市地方」，且屬未定期限之租賃契約，則尚須注意土地法第100條之規定。該條文為保障居住穩定性與公共秩序，對於房屋租賃契約之提前終止加以限制。依規定，出租人非有特定事由不得收回租賃房屋，這些事由包括：一、出租人因自住需求或房屋重新建築；二、承租人違反民法第443條第1項規定，擅自轉租給第三人；三、承租人積欠租金，在扣除押金後仍達二個月以上；四、承租人將房屋作為違法用途使用；五、承租人違反租賃契約所載條款；六、承租人損壞房屋或其附屬物而未賠償等。此項規定相較租賃住宅市場發展及管理條例，其終止事由相對更為嚴格，也反映對城市住宅穩定性之高度重視。
-房地-房地租賃-提前終止-租賃專法
(相關法條=租賃住宅市場發展及管理條例第10條=租賃住宅市場發展及管理條例第11條=土地法第100條)
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