想趕走租客把房子給小孩住？這不合法喔！

29 May, 2025

問題摘要：

出租人若在租期屆滿時未即時與承租人明確表示終止租賃關係或續訂書面契約，極可能因法律默示而進入不定期租賃狀態，此時即便出租人有強烈意願收回房屋，也需依法符合土地法第100條所列明確事由。實務上對於「自住」的定義也有明確限制，例如，如果只是想把房子收回來給小孩住，而自己並不打算一起居住，這種情況不算「自住」，不符合土地法第100條第1款所說的合法收回條件。

律師回答：

關於這個問題，如果擁有一間空閒的房子，出租收租金自然成為最普遍的使用方式，不過現實生活中常常會發生情況改變，例如孩子長大需要獨立空間、自己想開店當工作室、甚至只是想找個空間逃離日常壓力，這時可能突然想把原本出租的房屋收回來自己或家人使用。然而，即使那間房是的，也不是想收回就能收回的，法律對此有明確限制。最簡單也是最推薦的作法，就是等租賃契約到期，在契約中約定的通知期限內正式告知租客不續租，讓租約自然終止。如果當初雙方沒訂明確租期，或契約已過期但還是讓對方住著繼續繳租金，這種情況就會依法被視為不定期租賃契約，處理上難度就大很多了。

根據民法第451條規定，當租賃契約屆滿後，若承租人持續使用房屋、房東又未在合理期間內明確反對，就會被視為雙方合意延續為不定期租賃關係。就算原本有簽約，也可能在不知不覺中變成無期限的租約，變相讓房東喪失了可以單方面收回房屋的機會。許多房東以為既然是不定期租賃，那依民法第450條第2項的規定，只要提前一個租金週期通知（例如一週或一個月前），就可以終止租約請對方搬走。

然而，針對房屋這類特定不動產，土地法第100條訂有特別規定，適用優先於民法。土地法第100條明確規定，房東非有下列六種法定理由，不得終止租約並收回房屋，包括：一、房東要自住或重建；二、租客擅自轉租；三、租金積欠達兩個月以上；四、將房屋用於違法用途；五、違反契約內容；六、損壞房屋不負責修復或賠償。除了這些事由，房東就算發存證信函、再三催告，法律上仍沒有正當收回的依據。

其中最常見且最容易誤解的就是「收回自住」。這四個字看起來好像房東說了算，但事實上必須經法院認定「客觀上有收回自住的正當理由與必要性」，也就是說不是想住就能住，還要證明有正當需要。更重要的是，實務上對於「自住」的定義也有明確限制，例如，如果只是想把房子收回來給小孩住，而自己並不打算一起居住，這種情況不算「自住」，不符合土地法第100條第1款所說的合法收回條件。

「自住」最多只能涵蓋自己和家庭成員共同居住的情況，不能擴張解釋為「自己家人住也算」。這讓不少房東原以為是合理的安排，結果在法院卻無法成立收回依據。想像這樣的場景：的孩子準備結婚，急需新房，於是打算把目前出租的房子收回來給孩子成家用；自認這是合理的用途，結果租客不同意搬走，於是鬧上法院，最後法院卻說這不算自住，不能收回——這樣的狀況在實務中其實非常常見。(臺灣苗栗地方法院110年度苗簡更一字第3號民事簡易判決)

法律之所以如此設計，主要是出於保護承租人居住安定的考量，尤其考量到租客通常處於相對弱勢地位，不能讓房東隨意以收回為由讓他們喪失住所。因此，若真的有收回房屋的打算，第一要件就是避開不定期租賃關係。最好的方法就是在簽訂租賃契約時，明確載明租賃期間屆滿後若需續租，應另訂契約，並表明期滿後不保證續租，這樣可有效避免形成不定期租賃。

再者，一旦契約即將屆滿，記得提前通知不續租，並保留書面證據，例如寄送存證信函。在未來是否續租或收回房屋的議題上，不說錯話、不表錯意也是關鍵，例如不要輕易對房客說「還想繼續住嗎？」「房租下個月記得繳喔」，這些都可能被解讀為房東已默示同意續租，從而導致不定期租賃成立。

如果已不幸進入不定期租賃關係，又沒有合法收回依據，最終極端的作法可能是將房屋出售給第三人，由新所有權人依未經公證之租約非具備買賣不破租賃效力為由主張請求承租人返還房屋。但這方法風險高，也非保守穩健之計。

總之，租賃關係看似簡單，實則法律雷區處處，若有出租房屋或將來可能收回之打算，務必在契約安排、證據保存與語言使用上都謹慎以對，才能保障自身權益、避免法律爭議。