房屋不定期租賃之終止問題之解決？
29 May, 2025
問題摘要：
租賃契約到期後若未重新訂立書面契約，所形成的不定期租賃關係看似無約束，但實際上受到土地法第100條明文限制，房東欲終止契約、收回房屋，須符合法定情事，並非可任意終止。對出租人而言，為避免未來因「默示續租」而衍生的法律紛爭，應於原租期屆滿前積極與承租人重新簽約或明確表達不續租意向，並以書面方式保存紀錄，或於原契約中事先約定屆期後不得續租之條款，預防法律認定為不定期續約的風險。此外，若確實因自住等必要事由需收回房屋，也應備妥足夠證據以應對未來可能的法院審查程序。對承租人而言，也應瞭解自身權益與現行法制保障，避免在缺乏協議或遭受單方面通知時，貿然遷出或錯失主張權利之機會。整體而言，維持租賃契約書面化與清晰化，不僅是保障雙方權益的基礎，也能減少實務上不必要的糾紛與訴訟風險。
律師回答：
關於這個問題，房屋租賃契約於租期屆滿後，若出租人基於過往良好關係，未再與承租人重新簽署新的書面租賃契約，卻仍持續讓對方居住並收取租金，在法律上即構成民法第451條所稱之「不定期租賃契約」。所謂不定期租賃，指的是契約中並未約定具體的租賃期限，或原定期契約屆滿後雙方未再重新締約但承租人仍持續使用租賃物、出租人未即表示異議之情形。此類租賃關係看似彈性，但實際上對出租人而言，可能隱藏許多終止困難與收回房屋的風險。
不定期租賃契約中，收回房屋的困境
依據民法第450條第2項與第3項規定，不定期租賃契約原則上雙方得隨時終止，並依租金支付頻率（例如月繳、週繳）提前通知對方。然而在房屋租賃領域，基於土地法第100條對房屋租賃的特別規範，即便為不定期租賃，出租人也不能完全自由終止契約。根據該條文，出租人必須符合特定事由才能合法收回房屋，包括：一、自住或重新建築；二、承租人未經允許轉租；三、積欠租金扣除押金後仍達兩個月；四、違法使用房屋；五、違反契約內容；六、損壞房屋而不賠償等。這也意味著，單純因為房東不想再出租、不再與房客續租，並不足以構成收回房屋的合法依據，實務上也常見房東即便欲終止不定期租約，卻因找不出符合法定終止事由而陷入進退維谷的窘境。
何謂「收回自住」
其中唯一較具彈性的條件，便是「收回自住」。所謂「自住」的範疇不僅限於房東本人親自居住，也可包含與房東共同生活之家屬的居住使用，以及房東自己從事營業活動之使用。但法院對於「自住」主張之審查並不寬鬆，仍要求房東提出具體證明，包含遷入戶籍、無其他可供居住的不動產、具迫切自住需求等情況，並非單憑口頭主張或形式文件即可認定成立。倘若房東僅以「想搬回自住」作為終止租約的依據，卻無實質內容支持，法院多半會駁回終止主張。
雖「收回自住」在司法解釋上，除收回由出租人自己居住外，亦包括供與出租人共同生活之家屬自住，及供出租人自己營業使用（原最高法院51年台上字第370號民事判例參照），然因出租人必須對於收回自住事由為相當之證明（原最高法院41年台上字第138號判例參照），因此在司法實務上，出租人要終止不定期租賃契約並收回房屋，確實頗為不易。
面對此種困境，有部分出租人採取較為激進的作法，即將房屋出售給第三人。由於未經公證之不定期租賃契約依民法第425條並不受「買賣不破租賃」原則保障，故房屋經出售後，新買受人得不受原租賃契約拘束，並合法要求承租人搬遷。換言之，原承租人若無書面公證租賃契約在案，其租賃關係於房屋過戶後即有中止可能，為房東間接收回房屋創造空間。然而此種作法不僅存在道德爭議，也可能引發承租人反彈與訴訟風險，是否採行需慎重考量。
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(相關法條=土地法第100條=民法第422條=民法第450條=民法第451條)
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