不定期房屋租賃，房東可以「自住」為由收回房屋？
29 May, 2025
問題摘要：
在不定期租賃契約中，房東若欲依據「自住」理由終止租約，應符合土地法第100條第一款之要件，並須負擔舉證責任，說明其確有收回自住之正當必要。該「自住」既包括本人或家屬居住，亦可涵蓋本人親自營業使用，但不得擴張至與外人共同營業或轉供他人使用之情形。房東若無法證明其主張為真正自住之目的，或其使用情形與原租賃契約用途並無明顯衝突，法院通常不會輕易認定其具有合法終止租約之權利。因此，房東在實務操作上，應審慎評估自身使用目的與法律所容許之範疇，並保留可供佐證之具體事證，以利終止租約之正當性認定，並避免未來衍生之訴訟爭議與法律風險。
律師回答：
關於這個問題，在不定期房屋租賃關係中，出租人是否得以「自住」為理由終止租約並收回房屋，實務與學理上均有明確規範與豐富討論。根據土地法第100條規定，出租人非因法定事由，不得隨意收回房屋，而其中第一款所列「出租人收回自住」即為合法終止租賃契約的原因之一，亦為實務上常見的終止事由之一。所謂「自住」，其解釋範圍並非狹隘地侷限於僅供出租人本人居住，而是經實務判例與司法院解釋賦予較為寬鬆的認定標準。
首先，在「自住」中「自」的定義方面，最高法院83年度台上字第1942號判決即明確指出，出租人所稱之「自住」不應限定於「自己」單一主體，亦包含與其具有生活共同體關係之家屬，因此若房東主張收回房屋係為與其父母、配偶、子女等直系血親共同居住，亦屬合法之「自住」事由。此種解釋合於人情與實際生活需求，亦避免將「自住」限縮為獨居而違背立法意旨。
再就「住」的部分探討，最高法院48年台上字第853號判決曾明確表示，「自住」不應僅限於單純的居住用途，若係將房屋作為營業使用，亦得認定為「自住」。例如出租人將房屋收回設為自營之診所、美髮店、小吃部等，實務均認定為合法「自住」之範圍。然而，實務亦同時劃出界限，若房東並非自行營業，而是與第三人共同出資經營事業，則即使名義上為營業使用，亦不得視為「自住」。此一見解可見於最高法院42年台上字第981號判決，該案明確指出，若出租人主張收回係為與外人共同經營事業使用，即非單純為其自身或家庭成員使用之目的，不符合土地法第100條「自住」之立法本旨。
進一步而言，實務在處理此類爭議時，亦會視具體事實為斟酌重點。例如臺灣新北地方法院104年度訴字第1267號及臺灣士林地方法院94年度簡上字第27號均處理過類似情形，即房東主張收回房屋為開設商店，惟法院於審理時仍須細查其營業實施計畫、是否有與家屬共同經營或實際參與等事實，作為判斷是否構成合法「自住」的依據。從判決中可觀察出，若房東與家屬共同營業，通常能被認定為自住而合法終止租約；相對地，若與外人共同投資營運，法院則常以無法構成真正之自住為由，否定其終止租約的合法性。此一判例走向，導致有實務見解認為：「同樣是開店，與家人一起可以主張自住，與外人合作卻不行」，形成某種「厚此薄彼」的適用標準。
然而，該區別是否合理，實務上則有其政策考量。主要在於「自住」之立法目的，係保障房東及其家庭成員的居住權或實際使用權，避免其因租賃關係長期無法收回房屋而造成生活不便。若將與外人共同經營視為自住，則有可能形同規避租賃穩定保障機制，使出租人藉營業之名行任意收回之實，造成承租人無預警喪失住所之風險，顯與土地法第100條所欲達成之租賃安定保護精神背道而馳。至於法院對家屬共同經營之放寬認定，實則係基於家庭共同生活之事實考量，較難認為與承租人之保護權利有根本衝突，因而予以容認。
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(相關法條=民法第451條=土地法第100條)
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