出租人收回房屋之限制是什麼？
29 May, 2025
問題摘要：
出租人若在租期屆滿時未即時與承租人明確表示終止租賃關係或續訂書面契約，極可能因法律默示而進入不定期租賃狀態，此時即便出租人有強烈意願收回房屋，也需依法符合土地法第100條所列明確事由。為避免此一情形發生，建議出租人於原契約期滿前即透過存證信函或正式通知表達是否續租或終止，並於契約中明定屆期後若欲續租須另簽契約，且不得任意延續使用租賃物。對於出租人而言，提前解法律規定，妥善運用契約條款與證據保存，不僅可避免法律風險，更有助於保障自身房產的主導管理權與使用目的。
律師回答：
關於這個問題，在現代社會中，許多民眾以房地產作為投資工具，將自有房屋出租以收取租金做為被動收入來源的情況極為普遍。然而在出租房屋的法律實務運作上，若未謹慎管理租賃契約的期間與續租狀態，極有可能導致租賃關係從原先的定期租賃轉變為不定期租賃，進而使出租人喪失在租期屆滿後收回房屋的主動權。
依照民法第422條之規定，若雙方就不動產之租賃訂有一年以上的租期，應以書面為之；若未以字據訂立，則視為不定期限之租賃契約。又依民法第451條規定，當租賃期限屆滿後，若承租人仍繼續使用租賃物，且出租人未即表示反對，即視為雙方間成立不定期租賃契約。換言之，即使起初雙方有書面訂定為定期租賃契約，若屆期後未另行訂約而持續收租、承租人繼續居住，仍將依法轉變為不定期租賃。
按「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用」、「定期租賃契約無土地法第一百條之適用已見院解字第三四八九號解釋，…如其租賃期限於房屋租賃條例施行前屆滿而其期限屆滿後又無民法第四百五十一條所定情形者，乙自得依民法第四百五十五條向甲請求返還租賃物」、「未定期限之房屋租賃契約定有出租人於一個月前通知承租人應即遷讓之特約者，仍應依土地法第一百條之規定辦理…。」(分別為司法院院解字第3489號、院解字第4005號及院解字第3953號意旨可參)。
參酌上述實務見解及民法租賃規定，原則上，於定期租賃契約關係，當租賃期限屆滿時，租賃關係隨即消滅，出租人即得請求承租人返還租賃物，惟於不定期租賃契約，若租賃標的物為房屋時，因土地法第100條另有明文規範，依「特別法優於普通法」原則，排除民法第450條第2項本文「得隨時終止租約」之適用。
此種不定期租賃關係在理論上可由任一方隨時終止，但由於土地法第100條的特殊規範，當租賃標的是房屋時，出租人欲終止契約並收回房屋，則必須符合土地法第100條明文列舉的六種法定情形，否則不得收回房屋。此條文的設計，係為保障居住權益，防止出租人恣意終止租約迫使房客遷離。土地法第100條所列出租人得收回房屋的情形包括：一、出租人收回自住或重新建築；二、承租人違反民法第443條第1項之規定，擅自轉租房屋；三、承租人積欠租金額扣除押金後仍達二個月以上；四、承租人將房屋用於違法用途；五、承租人違反租賃契約條款；六、承租人損壞房屋或附屬設施而不為合理賠償。上述第2款至第6款均屬承租人具有可歸責違約行為之情形，惟若承租人行為無瑕疵，出租人就僅能以「收回自住」或「重新建築」為由主張終止租約，方有法律依據收回租屋。
探究土地法第100條各款規定，其中第2款至6款均係規範承租人具可歸責事由時，始賦予出租人得行使租約終止權，因此對於承租人無違反租約或可究責事由之情形下，出租人僅限於收回「自住」或「重新建築」時，始能終止租約。復參酌實務見解一直以來對於所謂「收回自住」或「收回重新建築」事項，均要求出租人須就「客觀上有收回自住或重新建築之正當事由及必要性」情形負證明之責，對出租人而言顯然較為不利。
然而，實務上法院對於「收回自住」及「重新建築」之認定極為嚴格，並非房東聲稱將做為自住用途即可獲法院支持，而需提出客觀證據證明其確有居住之必要，例如無其他適當房屋、計劃遷入戶籍、居住人口增加等。此外，就「重新建築」而言，亦需證明房屋有年久失修、與都市計畫發展不符或其他合理建築必要，單純因房價看漲想推翻現有租賃關係者，難以成立正當性。這也就是為何許多房東在遇到租約屆滿卻未即時要求承租人遷離，最終導致進入不定期租賃狀態後，欲收回房屋時陷入「無法可施」的窘境。
此外，土地法第100條的適用限於不定期租賃契約，對於定期租賃則不發生限制效果。換言之，若雙方原先簽訂之租約為定期契約，在租期屆滿時未符合民法第451條所定續約條件者，即得依民法第455條請求返還租賃物，而無須受限於土地法第100條。但若契約已轉為不定期租賃，則民法第450條第2項「各當事人得隨時終止契約」之規定將被土地法第100條所取代，不再適用。
雖然土地法第100條有基於保護經濟上相對弱勢之承租人之目的性考量，然出租人若能於理解上述規定後，於以租賃房屋作為理財工具時，針對是否簽定有期限租賃、租賃期間長短、掌握租賃期限屆滿與否等事項詳加斟酌，即能於享受理財之同時不讓自己陷於僵局。
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(相關法條=土地法第100條=民法第422條=民法第450條=民法第451條)
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