如何用欠租當理由終止不定期租賃關係？
29 May, 2025
問題摘要：
雖然在住宅條例施行後，部分法院已傾向支持「欠租滿兩個月即得終止」而不再強制扣抵押金，但由於我國採個別法官獨立審判制度，仍有法官依循傳統見解，因此房東若非急於取回房屋，建議仍以保守作法為宜：在扣除押金後，租客積欠金額達兩個月租金再寄發終止通知，將更具穩妥性。如此即便法院採傳統見解，終止契約仍可獲認可，避免產生無效爭議，浪費時間與訴訟成本。換言之，即使法律趨勢逐漸鬆動，實務操作仍應以保守策略因應，以保障自己在房東與租賃關係中的權利與利益。
律師回答：
關於這個問題，在不定期租賃契約中，如何合法終止租約，尤其對出租人而言，是一個實務上充滿挑戰的議題。土地法第100條，出租人若欲終止租約並收回房屋，必須符合明文列舉的六項事由，包括：第一、出租人收回自住或重新建築；第二、承租人違反民法第443條第1項之規定擅自轉租他人；第三、承租人積欠租金金額扣除押金後仍達兩個月以上；第四、承租人將房屋用於違法用途；第五、承租人違反租賃契約；第六、承租人損壞房屋或附著財物未做賠償。
這些規定限制出租人隨意終止不定期租約的可能性，保障承租人的基本居住權益。在不具備上述情形的情況下，出租人仍希望終止租約，通常只有一種作法：轉讓房屋所有權予第三人，依民法第425條但書的規定，若原租賃契約未經公證者，新所有權人並不受原租約拘束，得請求承租人返還房屋。這是一種被動但可能的解套方式，雖然具有爭議，卻在實務上偶有使用。
至於承租人積欠租金是否足以構成終止租約的正當事由，雖然民法第440條第2項與土地法第100條第3款均提到「欠租達兩個月」可以終止契約，但司法實務長期存在「押金是否應扣抵」的爭議。
過去實務見解多認為應先以押金扣抵欠租金後，再判斷是否達到兩個月租金的標準，例如在某案件中，承租人雖已欠租3萬元，但因已繳交2萬元押金，法院認為實際尚欠1萬元，未達2個月租金標準，因此不得終止契約。這種解釋源於對土地法第100條第3款的擴張適用與保護承租人的立場，並曾獲最高法院判例支持。
然而，自從租賃住宅市場發展及管理條例（住宅條例）於107年6月27日施行後，法院的風向逐漸改變。該條例第10條第1項第2款雖然沿用「欠租達兩個月」的語句，但未提及須扣抵押金，引發不少法院轉向支持「不需扣抵押金」的新見解。例如，臺灣高等法院109年上易字第248號民事判決即採此立場，認為只要承租人實際積欠租金達兩個月，不論押金是否尚足以抵付，出租人即得合法終止契約。此一見解因住宅條例屬較新且專門針對住宅租賃規範的特別法，具優先適用性，因此受到部分法官採納。
在合約實務中，許多房東常為求保障，另訂特約條款，例如：「乙方遲延繳納租金超過七日即得終止契約」或「押金不得抵充租金」等，這些特約是否有效亦需審酌。就前者而言，如此條款限制承租人權益，顯然低於民法第440條與土地法第100條對承租人的保護標準，因此一般會被視為無效。但若是約定押金不得抵租金，實務見解則不一，是否有效需視法院是否認為此約定違反土地法第100條第3款而定，故仍具不確定性。即使該約定經過公證，也無法保證其絕對有效，因法院仍可對其內容進行實質審查。
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(相關法條=民法第440條=土地法第100條=租賃住宅市場發展及管理條例第10條)
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