房東任意趕我走，合法嗎？
29 May, 2025
問題摘要：
房東不可任意驅離房客，租賃契約若為定期契約，除非契約中明確訂有提前終止條件或房客有違法情節，否則房東在契約期內不得單方終止；若為不定期契約，亦須符合法律規定且通知期限符合習慣或法律要求，且須受土地法第100條拘束，否則即屬違法終止，房客可據此主張權益、拒絕搬遷或提起損害賠償。因此，無論房東或房客，均應重視書面契約的重要性並清楚了解各自的法律地位與義務，以避免因誤解法律或操作不當而產生租賃爭議。
律師回答：
關於這個問題，房東是否能任意要求房客搬離，其實牽涉到租賃契約的性質與法律的明確規範，並非房東一聲令下、房客就必須照辦。
首先，租賃契約的成立，僅需雙方對「一方提供物件供使用、一方支付租金」達成合意即可生效，不論是否訂立書面或支付押金皆不影響契約的效力。唯有在租期超過一年時，依民法第422條規定，如未以書面訂立者，法律推定其為「不定期租賃」，即便雙方口頭約定五年，若無書面契約，仍視為不定期契約，將適用不同的法律處理原則，尤其是關於解約與收回房屋的規定。
針對「不定期租賃」，民法第450條第2項明示：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」亦即，不定期租約原則上房東與房客皆可依意願終止，但終止的行使必須符合誠信原則與通知程序。同條第3項補充說明：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定該期末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」因此，法律上雖給予房東一定終止空間，但亦要求其給予承租人合理的準備與搬遷期間，不能任意當日通知、當日驅離。
然而，法律亦設有限制房東濫用終止權之機制。土地法第100條即為不定期租約的核心限制規範，明定出租人非具下列特定情事，不得任意收回房屋：一、房東為自住或重新建築所需；二、房客違法轉租給他人；三、房客積欠租金，扣除押金仍達兩個月以上；四、房客將房屋作為違法用途；五、房客違反契約約定事項；六、房客損壞房屋或附屬設備而拒不修復或賠償。換言之，即使是合法終止的不定期租約，房東仍須受到土地法第100條的拘束，不能隨意以「想收回」為由要求房客搬遷，否則將構成違法終止。
以「收回自住」為由為例，看似常見且合理，但實務上法院對此主張採取嚴格審查，要求房東需提出明確證據證明有實際自住需求，例如遷入戶籍、家庭成員無其他住宅可用、現有住宅不敷使用等情節。僅口頭宣稱將自住，未必能成立終止租約之事由。許多房東在誤信自己「有權收回」的情況下進行驅離，結果反因違法終止租約而需賠償房客損失，甚至構成違反居住權保障的行為。
在法律制度設計上，房客如按時繳納租金、未違約、未違法使用房屋，原則上擁有安穩居住的權利，即使未訂定書面租約，只要雙方形成租賃事實，亦享有法律保護。此設計目的在於避免房東利用權勢地位剝奪房客居住穩定性，也藉此平衡房東與房客間的權利義務關係。特別是租屋市場中弱勢的租屋族群，常因資訊不對等、證據薄弱等因素處於劣勢，法律便透過土地法第100條強化其租賃權益的保障。
因此，當房客面臨房東要求搬遷時，應先確認自己是否已構成土地法第100條所列的六項法定終止事由。如果沒有，就算租賃契約為不定期，房東也不得以片面意志終止契約強迫房客搬出。相反的，房東若欲依法終止租約，應遵循民法關於不定期契約的通知期間規定，並提出足以證明終止合法性之依據，例如房客積欠租金達標、將房屋違法用途使用或有重新建築計畫等。
-房地-房地租賃-終止租約-不定期租約-提前終止
(相關法條=土地法第100條=民法第422條=民法第450條=民法第451條)
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