不定期出租人什麼條件可以收回房屋？

29 May, 2025

問題摘要：

雖然不定期租賃契約依法可由當事人隨時終止，但在不動產租賃領域，特別是涉及房東終止契約收回房屋時，土地法第100條為優先適用之特別法，構成終止與否的實質判準。房東必須依據該條文六款合法事由之一，並依實務判例要求提出相當之證明及程序上催告，始得依法終止契約、收回房屋。否則，不僅終止無效，若強行排除房客使用，還可能構成侵權，招致民事或刑事責任。故建議出租人應審慎處理租賃契約終止事宜，必要時諮詢法律專業，避免因誤解法律規定而損害自身權益。

律師回答：

關於這個問題，在房屋租賃關係中，若屬不定期租賃契約，房東是否可收回房屋並非完全任意，而必須符合特定法律條件。

依據土地法第100條明定，出租人若欲收回不定期租賃房屋，須具備法定六款事由之一，否則不得單方終止契約或要求承租人搬遷。這些法定條件包括：（一）出租人收回自住或重新建築時；（二）承租人違反民法第443條第1項規定，將房屋轉租他人；（三）承租人積欠租金達兩個月以上；（四）承租人將房屋作違法使用；（五）承租人違反租賃契約內容；（六）承租人損壞房屋或附屬設施而未作合理賠償或修繕。

關於第一款所稱「收回自住或重新建築」

實務上認定標準不僅止於房屋結構是否損壞，根據(最高法院70年台上字第1401號判例)法院認為「重新建築」須以充分利用土地為目的，只要建物客觀上有重建之必要，例如因建造年久、與土地利用價值顯不相當、影響都市更新等，即可主張重建收回。

土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問。(最高法院70年台上字第1401號判例)

重建不以房屋已傾頹為必要，若現況與都市發展或土地價值不符，即可構成收回條件。

土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。(最高法院64年台上字第1387號判例)

土地法第一百條第一款所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列。(最高法院60年台上字第3027號判例)

土地法第一百條第一款所謂收回自住，依司法院院解字第三四八九號解釋，固屬包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列。(最高法院42年台上字第981號判例)

至於「收回自住」之要件，亦須具正當理由與實際需求，不能僅以主觀意圖為據。出租人須證明有實際自住需要，並提出具體佐證資料，例如現居住空間不敷使用、家庭成員遷入需求等，否則無法單憑片面主張作為收回依據。

土地法第一百條第一款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任。(最高法院43年台上字第1199號判例)

不定期之租賃同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者，必於條件成就時始得終止租約。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就。(最高法院50年台上字第1761號判例)

此外，若出租人主張收回房屋係為「自營業使用」，尚屬收回自住範圍；但若係為與他人合營或轉供第三人營業使用，則不屬合法收回範疇。

承租人積欠租金

在承租人積欠租金方面，土地法第100條第三款雖明文允許房東於房客積欠租金達兩個月以上可收回房屋，但房東仍須先依民法第440條之規定，向承租人發出相當期限之催告，若承租人於期限屆滿仍未清償，始得終止契約。換言之，租金積欠本身尚非立即收回依據，須有法律催告程序，否則終止契約將無效。

不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。(最高法院42年台上字第1186號判例)

土地法第100條所適用的租賃對象，包括居住用房屋與營業用建物。例如，(最高法院51年台上字第370號判例即指出，廠房亦為房屋之一種，適用該條所定租賃收回規範。而該案中，出租人主張收回廠房並非為出租或第三人營業，而是自行經營，故認定符合法定收回事由。

土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言，系爭廠房租賃固無排除該條規定之適用，惟上訴人在原審既始終主張收回系爭廠房及機械設備自行經營，自與該條第一款之規定相當。(最高法院51年台上字第370號判例)