不定期租賃契約就要永遠租給房客嗎？

29 May, 2025

問題摘要：

雖不定期租賃契約在法律上形式簡便，實務中也常因口頭約定或默示續住而產生，但其所衍生的風險卻可能使房東無法順利收回房屋。房東若欲避免此情形，應於初始簽約即訂妥租期與續約方式，期滿前採取明確通知程序，若未訂書面契約，應留意民法與土地法之互相適用關係，確保自身權利能在法定範圍內行使，避免受限於不定期契約的強制續租義務。透過周延的契約設計與法律理解，才能在保護自身利益的同時，兼顧租賃雙方的公平與穩定。

律師回答：

關於這個問題，在實務租賃關係中，許多房東會於租賃契約第一年訂立書面契約，期滿後若承租人繼續居住、使用該租賃住宅，房東因方便或信任考量，並未再重新簽訂書面契約，而採以口頭方式默示同意，法律上此種情況即可能構成不定期租賃契約。一般房東常誤以為只要租金如期支付即可隨時終止契約收回房屋，實則法律上對不定期租賃之終止有所限制，若房東未能妥善處理契約型態與終止程序，反可能導致無法順利收回房屋或衍生訴訟風險，對出租人權益造成重大影響。

何謂不定期租賃契約？

所謂不定期租賃契約，依據民法第422條與第451條規定，有兩種主要形成方式：其一是雙方當事人雖約定租期逾一年，但未以書面成立契約，法律視之為不定期租賃契約；其二是租賃契約雖為定期，但契約屆滿後，承租人仍繼續使用該房屋，而出租人未明確表示反對，即視為以不定期限繼續契約。此兩種情況下的法律關係均屬不定期租賃關係，雙方雖可依法終止契約，但終止條件卻受到限制，特別是在出租人主張收回房屋時，更須依土地法特別規定辦理。

變成不定期租賃契約的效果

雖民法第450條規定：「不定期租賃，當事人得隨時終止。」看似賦予雙方隨時終止之自由，但依特別法優先於普通法之原則，在不動產租賃領域，應優先適用土地法第100條之限制。房東唯有在具備特定法定事由時，方得終止不定期租賃關係並收回房屋。

這些法定事由包括：（一）房東擬自住或重新建築；（二）房客未經同意將房屋轉租他人；（三）房客積欠租金達兩個月以上；（四）房屋被用於違法用途；（五）房客違反契約條件；（六）房客損壞房屋而未為修繕或賠償。若不具上述任何一款情形，即使屬不定期契約，房東亦不得單方面終止契約要求房客搬遷。

土地法第100條應限於不定期租賃契約適用，定期契約並不受其限制。亦即，若房東與房客訂有書面契約且載明確切租期，租期屆滿即租賃關係終止，無須符合土地法第100條各款事由，即可依法收回房屋。

土地法第100條不得適用於定有期限之契約，若契約屆滿當然終止，除非雙方另有合意延長或出現民法第451條情形（即房東未反對續租），否則不得以土地法規定為由，限制房東收回房屋之權利。

最高法院37年上字第7729號判例，將土地法第100條的僅限於不定期租賃契約才有適用，定期租賃契約並無適用。(租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。)

如何預防不定期租賃契約的產生？

於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者〈最高法院55年台上第276號判例〉

定期契約屆至前，以存證信函告知租約即將終止，使法律關係明確。為避免房東陷入無法收回房屋的困境，應於租賃契約簽訂時即妥為約定相關條款，例如明訂租期屆滿後即不續租，或明文規定若有意續租應另行簽約，以免構成不定期契約。當事人可在契約中約定期滿不再續租，避免因默示續約而形成不定期契約。

此外，當契約期滿前，若房東無意續約，亦應採具體行動通知房客，例如以存證信函明確表示租期將於何時屆滿並不再續租。此舉除可避免承租人誤以為得以無限期續住外，也能形成未來主張收回房屋時的重要證據基礎。