天災所致租賃房屋損害由誰負責？
29 May, 2025
問題摘要：
房屋租賃關係中，關於修理責任的界定，法律原則是房東應負修繕義務，房客則有妥善使用房屋及必要時通知房東之責任。若房客未及時通知房東致修繕無法即時進行，進一步造成損害擴大時，房客亦可能須負一部分損害賠償責任。因此，房客發現問題時應立即通知房東，並保留聯繫與照片證據，以確保後續權利主張之依據。相對而言，房東則應注意房屋之基本維護，勿以天災或房客使用為由任意推託修繕責任，否則可能構成契約不履行，房客得終止租約或請求損害賠償。房東與房客雙方應透過契約明確約定維修責任範圍，並維持良好溝通機制，以避免因修繕責任歸屬不清而產生不必要的糾紛，保障雙方權益，使租賃關係順利長久維持。
律師回答：
關於這個問題，台灣地區經常遭受颱風侵襲，風災所帶來的劇烈降雨常使許多房屋發生漏水、滲水等情形，進而損壞屋內裝潢與家具設備。此類情況在租賃關係中極易引發爭議，房東與房客常因損害的責任歸屬與修繕義務的履行產生糾紛。究竟當租屋處因風災受損時，房東是否負有修繕責任，或者可否主張天災為不可抗力以免除其義務，須依法律規定與契約內容進行綜合判斷。
在一般的房屋租賃關係中，有關房屋修理責任的歸屬，若未經房東與房客於契約中另行約定，依民法規定，原則上應由房東負擔修理義務，也就是說當租賃的房屋出現故障或損壞時，負責修復並支付修理費用的，應為出租人即房東本人。
因此，當房客發現所承租的房屋有損壞、滲漏、水電故障等需修繕之情形時，第一步應當通知房東於一定期間內予以修理。為避免未來產生爭議或證據不足的問題，建議房客以書面方式進行通知，例如以掛號信件或存證信函等方式記錄通知過程，確保自身權益的保障。如果房東在合理期限內未履行修繕義務，房客即可依民法第430條規定，選擇自行修繕並請求房東償還支出費用，或將該筆修繕費用自下期應支付的租金中扣除。倘若房屋毀損嚴重，已完全喪失使用功能，且無法修復者，房客則有權終止租賃契約，雙方租賃關係隨之結束，不再互負租賃義務。
值得注意的是，即使房屋之毀損或損害的原因非可歸責於房東或房客任何一方，例如因不可抗力因素如天災地變、火災或意外事件導致的房屋受損，若損害程度達到無法修復的情形，則租賃關係即依法消滅，房東不需再提供房屋供承租，房客亦無需再支付租金，雙方租賃義務不復存在。
但若房屋仍可修繕恢復原有使用功能，即使損害並非任何一方造成，租賃關係仍應繼續存在，房東仍須負起修繕責任，將房屋恢復至足以使用之狀態，供房客繼續承租使用。至於修理範圍的認定，則應以使房屋回復至可正常居住或使用的狀態為標準。
房東修理的範圍應涵蓋房屋本體之結構安全、防水設施、門窗、管線、電力、水塔、屋瓦、牆面與地板等項目，使房屋可以達成租賃契約中所約定之使用目的，無重大妨礙情況，且房客得以安全、舒適居住為原則。若損壞部分僅為房客使用過程中之小物件損壞，例如燈泡、插座、電池等日常耗材，則可視具體情況，認定為房客日常使用負擔之小修繕，未必全屬房東責任，實務上亦常依地區習慣或雙方契約進行調整。
民法第429條明文：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」，可知原則上房屋的修繕責任由房東負擔，特別是在租賃物本身存在瑕疵或自然老化所導致之損害時，房客不負責任。但若租賃契約已明確約定某些範圍之修繕應由房客負責，則應依該約定處理。此外，若房屋損壞係由房客使用不當、疏忽或未盡保管義務所致，房客即有賠償責任，房東無須負擔。尤其在風災來襲後，若租屋設備損壞乃因建築結構老舊或防水處理不當所致，則多屬租賃物本身瑕疵，房東自應負起修繕責任。但倘係屬嚴重天災所致的結構性毀損，並超出一般合理維修或預防之範疇，房東得以不可抗力抗辯其責任，惟是否構成不可抗力，仍需視損害態樣、建築結構、維護情況及風災強度等具體事實判斷。
針對房客權益的保障，民法第430條提供相應規範，若租賃期間內租賃物有修繕必要且應由房東負責，房客得以書面或其他可證明方式，設定合理期限催告房東修繕，如房東於期限內仍不履行修繕義務，房客即有權選擇終止租約，或由自己先行修繕後請求償還費用，亦得於每期租金中抵扣修繕費用，實務上需注意留存催告紀錄與相關修繕單據，以供日後主張之依據。另一方面，房東亦非對所有損害均負無限責任，倘若房客於風災發生後怠於通知房東，致使小型漏水演變為大面積牆壁或地板泡水，導致裝潢或鄰戶受損，房東得依民法第429條規定主張房客未善盡保管通知義務，應就因此加重的損害負賠償責任。換言之，房東雖負修繕義務，但房客亦應配合履行通知與保管義務，不可因一方怠惰致雙方權益受損。
關於修理問題：在一般房子租賃關係中，除房東及房客雙方於租賃契約中有約定，否則，原則上房子的修理係由房東負擔，即房東有出錢修理房子的義務；所以說，承租之房子若有修理之必要，房客應該叫房東於一定的時間來修理（最好是以書面存證信函的方式，以後比較可以證明），如果房東不修理，房客才可以自己修理，同時將支出的修理費用於租金中扣掉，或是請求房東償還修理的費用。假如，房子已經無法繼續使用，房客就可以向房東終止契約。
即令是不可以歸責於房東和房客的因素，這時候，如果房子受損己經無法再修理的話，房東就不必將房子租給房客，房客也不必再付租金，租賃關係就沒有。如果房子還可以修理的話，房東房客之間的租賃關係還是存在，房東還是有修理房子的義務。修理的範圍為何？原則上，房東應該將房子修理到房客可以使用的狀態。
一般房屋因風災雨水滲漏導致損害者，倘房屋原本結構即有老化、破損、維護不周等情況，則可歸因於房東未盡保固義務，仍須負修繕責任；若房東能證明其已定期維護房屋，且該次損壞確係極端氣候所致超出合理可預期者，則可能獲法院支持其不可抗力抗辯。
簡言之，在台灣多風災地區的租賃關係中，房屋漏水或其他因天災產生的損害常見，原則上房東負有修繕義務，但若損害為房客疏忽、怠於通知或明確契約約定者，則可能由房客負責或分擔，若房東怠於修繕，房客得催告、終止契約或自行修繕後主張費用。房客應積極主動回報損害情形並保留相關資料，而房東亦應保持房屋良好狀態，避免因長期忽視修繕義務而致承租人損害並招致法律責任，雙方應建立良好溝通與事前約定，方能避免爭議與訴訟。
-房地-房地租賃-租賃房屋損害-
(相關法條=民法第429條=民法第430條)
瀏覽次數：51
