個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租之租稅優惠為何？
29 May, 2025
問題摘要：
住宅租稅減免之規定，僅限於個人所有權人依法委託代管或出租給合法包租業再轉租且符合租期一年以上等要件時，才能依法享有所得稅與地價稅、房屋稅的減徵。若為法人名義所有之住宅，即使出租用途與條件皆符合法條本意，仍不適用本條例第17條與第18條租稅優惠規定。住宅所有權人如欲享稅負優惠，應注意所有權登記主體是否屬於自然人，並確認包租或代管業者是否完成合法登記，且應善盡租賃管理義務，方能於制度內安全運作並獲享優惠。
律師回答：
關於這個問題，租賃住宅市場發展及管理條例第17條的規定，為了鼓勵個人住宅所有權人將住宅透過合法管道供人居住使用，並增加住宅租賃市場的供給量，政府對將自有住宅委託代管業管理或出租予包租業轉租的所有權人，提供一系列的租稅優惠措施，前提是該住宅租賃契約約定的使用目的為居住，且租期需達一年以上。這些租稅優惠制度可有效減輕出租人稅賦負擔，提高參與租賃市場的誘因，也有助於租屋市場的穩定發展。
具體來說，租金所得的稅賦減免分為三個階段處理，首先針對每屋每月租金收入在新台幣六千元以下的部分，完全免納綜合所得稅，這項規定對於小型住宅或偏遠地區房屋出租者是一項相當有利的稅務減免措施，其實質效果就是在政策鼓勵下將小額租金收入予以排除在課稅範圍之外。
其次，對於租金收入超過新台幣六千元至二萬元部分，若住宅所有權人未能提具相關證據證明其租金所得的必要損耗及費用，則得依固定比率直接減除計算租金所得，其計算方式為該部分租金收入的百分之五十三，即實際課稅租金所得僅為該段租金的47%，在未舉證下仍可享有相當幅度的必要費用扣除額，有效減輕課稅負擔。
最後，若每屋每月租金收入超過新台幣二萬元，則依該部分租金所得按所得稅法相關法令規定之減除標準辦理，意即超過部分仍須依一般租稅計算辦理，但依實際成本及損耗認列費用，也有一定彈性與空間。
此外，除所得稅部分的優惠外，條文另明定，在符合前述規定情形下，直轄市或縣（市）政府就該房屋應課徵的地價稅與房屋稅，也得酌予適當減徵，使得整體租賃稅負更加合理，進一步鼓勵更多個人將閒置住宅投入市場，活化資源、擴大供給，也間接有助於解決租屋市場供需失衡問題。
值得注意的是，該減徵規定原訂的實施年限為五年，立法機關並明定，在五年年限屆期前半年內，行政院得視當時市場與政策需要決定是否延長一次，因此所有權人在利用本條優惠時應特別注意政策的施行期限與是否續期的公告狀況，以免因期限屆滿而喪失應有的稅賦減免。總體而言，該制度的設計兼顧稅負合理與市場活絡，透過明確門檻與階梯式課稅機制，提供穩定租賃意願與實質稅負減輕的誘因，對於推動住宅租賃市場正常化與規模化經營具有實質助益。
個人住宅所有權人
租賃住宅市場發展及管理條例所規範的租稅減徵優惠，明確限定適用於「個人住宅所有權人」，亦即自然人所有權人，若住宅登記於法人名下，如公司或其他非自然人主體，則無法適用本條例第17條及第18條所定的所得稅、地價稅與房屋稅之租稅減免。該條例第3條第1款及第5款對「租賃住宅」及「包租業」的定義已有明文，前者指以供人居住為目的之出租建築物，後者則是指承租該等建築物並再行轉租，且經營相關管理業務的公司。而依第4條，若該住宅出租係作為休閒或旅遊使用、由政府或專責法人經營、由合作社管理，或租期未滿30日，則即使形式上為出租供居住，仍排除適用本條例租賃住宅相關規定，亦不享有條例所設之稅賦優惠。
第17條，個人住宅所有權人若將其住宅委託代管業或出租予包租業轉租，且租賃契約明訂供居住使用並滿一年以上，得享有下列租稅優惠：一、每屋每月租金收入在新臺幣六千元以下部分，完全免納綜合所得稅；二、若租金收入超過六千元至二萬元部分，未能提出實際費用證明者，得依收入的53%作為必要費用減除；三、超過新臺幣二萬元部分者，則依所得稅法及相關法令標準辦理必要費用扣除。此外，第18條亦賦予地方政府權限，得對符合前條規定的租賃住宅就其地價稅與房屋稅予以適當減徵。
住宅所有權人非屬個人（自然人）無租稅減徵優惠之適用
按租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱本條例）第3條第1款、第5款、第4條規定，租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物；租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）係指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司；租賃住宅不適用本條例規定之情形為「供休閒或旅遊為目的」、「由政府或其設立之專責法人或機構經營管理」、「由合作社經營管理」、「租賃期間未達30日」。次按本條例第17條、第18條規定略以，個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用1年以上者，出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣6,000元部分，免納綜合所得稅；出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣6,000元至2萬元部分，依該部分租金收入53%計算必要損耗及費用減除；符合前條（本條例第17條）規定之租賃住宅，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減徵。合先敘明。…因該住宅所有權人非屬個人（自然人），故無本條例第17條及第18條租稅減徵優惠之適用；至於包租業執行包租業務，應遵守本條例第3章租賃住宅服務業許可登記及相關業務責任規範，倘包租業因故停業、解散或他遷不明情事，或因可歸責於包租業之事由致租賃住宅服務當事人受損害，應依本條例第30條規定妥為相關因應，亦適用本條例第31條有關租賃住宅服務業繳存營業保證金及提供擔保總額內代為賠償之規定。另承租人（包租業）出租租賃住宅予次承租人，除有本條例第4條規定之情事不適用本條例規定外，餘均適用。
(內政部108年1月17日內授中辦地字第1080101346號函)
然而，該租稅減免制度限於自然人所有權人，法人如公司或其他非自然人持有住宅並提供租賃，即便租期達一年且用於居住，也不符適用條件，不得享受上述租稅減免。此立場係基於政策考量與立法本意，希望藉由賦予個人出租者稅負優惠，以鼓勵更多民間住宅釋出以供長期居住使用，進一步穩定租屋市場。
此外，若是由包租業承租住宅後再轉租予次承租人，除非該住宅之租賃情形屬於本條例第4條排除適用範圍，則仍應全面適用條例規範。包租業在執行包租業務時，須依第3章完成租賃住宅服務業之許可登記，並受相關業務責任規範約束。若包租業發生停業、解散、遷址不明等情形，或其本身過失致租賃雙方權益受損，則依第30條應負妥適處理義務，並須於第31條所規定的營業保證金範圍內，代為賠償損失，確保租賃雙方權益不致因經營方之異常狀況而受到侵害。
-房地-房地租賃-租稅優惠-租賃專法
(相關法條=租賃住宅市場發展及管理條例第3條=租賃住宅市場發展及管理條例第17條=租賃住宅市場發展及管理條例第18條=租賃住宅市場發展及管理條例第30條=租賃住宅市場發展及管理條例第31條)
瀏覽次數：11
