房屋有問題該修，誰來負責？如果是房客的同住人導致問題呢？
29 May, 2025
問題摘要：
房東在租賃期間的法律義務不僅限於「出租」房屋而已，更包含持續維持其可使用狀態的責任。而房客則在獲得使用權的同時，也必須善盡保管義務，維護房屋本體與其附屬設施的良好狀態。房東作為出租人，應在租賃期間保持房屋合於使用與收益的狀態；房客作為使用者，亦應善盡保管與通報義務，並依合法程序處理修繕不履行之情況。若雙方就修繕義務有爭議，應先回歸租賃契約條款，再參照民法第423條至第434條等相關規定處理。依法行事、理性溝通，不僅能減少不必要的糾紛，也有助於建立良好的租賃關係，維護雙方的權利與義務。
律師回答：
關於這個問題，當房屋出現問題需要修繕時，究竟應由誰負責？這是房屋租賃關係中最常見、也最容易引發爭議的一項問題。
不少房東與房客對修繕責任的認知並不清楚，常常各執一詞，認為對方才是應負責修繕的一方。在沒有依照法律程序處理爭議的情況下，這類糾紛往往會讓本該及時修繕的問題拖延不決，最終導致房屋狀況惡化，雙方關係也陷入僵局。
實際上，民法對此已有明確的規定。民法第429條，房屋的修繕原則上應由房東負責，除非雙方在租賃契約中另有約定，或基於當地慣例由房客負擔，否則修繕責任不應片面轉嫁給承租人。
房東除保管義務之外，另一項重要的法律責任即是修繕責任。租賃物的修繕原則上由出租人，也就是房東負擔。這是因為房東有義務維持房屋在「合於使用收益之狀態」，也就是說，房東應確保房屋在承租期間內能夠正常使用，不應有漏水、蟲害、牆壁剝落、電器故障等問題影響承租人的居住品質與安全。
例如，冷氣無法使用、牆面出現壁癌、屋頂漏水導致室內潮濕，或因老舊管線滋生蟲害等，都屬於房東應負責修繕的範圍。這些問題若出現，房客可依法要求房東修繕，並有權要求在合理期限內完成修繕。（參見臺北地院106年度北訴字第31號與店簡字第453號民事判決）
然而，這並不代表承租人可以對房屋狀況完全置身事外。民法第432條也明定，承租人對於租賃物，應以「善良管理人之注意」妥善保管，亦即要像管理自己財產一樣維護房屋的狀態。當承租人發現房屋有損壞或需要修繕的情形時，應立即通知房東。若未通知，導致房屋損壞進一步擴大，承租人就有可能因違反保管義務而需負損害賠償責任。
在外租屋時，除繳納租金、愛惜使用房屋外，房客其實還肩負著一項極為重要的法律義務──保管租賃物，也就是房屋的保管責任。民法第432條的規定，房客必須以「善良管理人」的注意義務來保管租賃物，房客對房屋應如同照顧自己財產一般妥善管理，若因使用不當造成損害，即須負擔相對應的賠償責任。實務上，法院已有諸多案例說明此責任的適用情況，舉例來說，若房客在颱風來臨前未清理陽台的落葉、石塊等異物，導致排水孔阻塞而引起室內淹水，進而造成家具損壞，法院即可能認定房客未善盡保管義務，須賠償相應的損失（見臺灣士林地院105年度訴字第675號判決）。
實務上常見的修繕爭議包括：天花板漏水、牆壁壁癌、門窗鬆脫、家電故障等。當房東怠於處理時，房客切勿一開始就以拒繳房租或終止租約的方式應對，而是應按照民法第430條的規定，循正當程序處理。
首先，房客應以可存證的方式催告房東限期完成修繕，這可以透過寄送存證信函、電子郵件或簡訊來完成；若房東仍不為處理，房客可再次催告，並明確告知將由自己出資修繕，日後再從租金中扣除費用。如此一來，即使爭議進入訴訟階段，也能提出足以證明自己依法行使權利的相關資料與程序，避免構成違約或給付遲延。
另外，若房屋損壞的原因是由房客的同住人或其允許使用房屋的第三人所導致，例如親友來訪期間造成房屋牆面破損、或寵物抓壞木地板等情況，依民法第433條規定，承租人仍須負起損害賠償責任。此條文明確指出，只要是承租人允許使用租賃物之第三人造成的損壞，無論承租人是否親自為之，仍應由承租人負責。這也提醒房客，在邀請親友或其他人進入租屋處時，應妥善管理對方的行為，以免產生法律責任。
此外，若房客未經房東同意擅自搬走租屋內的電器或家具，或是不當使用延長線導致電線走火，造成房屋火災等情形，法院亦可能視其行為為重大過失，依民法第434條規定，要求房客就此負起損害賠償責任。認定房客使用延長線不當致火災，構成重大過失，須對房東負賠償責任。(臺灣臺北簡易庭89年度北簡字第6084號)
若是房客承租廠房，在電焊操作過程中未採取必要防火措施，導致火花飛濺引燃易燃物品，引發火災，法院亦可能認為承租人未履行應盡注意義務而需負責。總體來看，房客在租賃期間若因疏忽或故意行為導致房屋毀損，無論是建築本體或附屬設備，都須依法負責。（臺灣新北地院106年度重訴字第836號判決）
即使承租人有民法第432條所規定的保管義務，但當房屋之損壞或滅失為失火所致時，法院會民法第434條進行區分。若失火僅屬輕過失，承租人無須負賠償責任；但若屬重大過失，即可歸責於承租人，則需賠償由此產生的損失。此一規定明確將重大過失與一般過失區分開來，賦予承租人在突發事故中的適當保護，亦兼顧出租人權益。
承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，如違反此項義務，致租賃物毀損滅失者，應負損害賠償責任，固為民法第四百三十二條所明定。惟租賃物因承租人失火而毀損滅失者，同法第四百三十四條既已減輕承租人之注意義務，而以承租人有重大過失為其賠償責任發生之要件，出租人即不得仍依承租人應如何保管租賃物之一般規定，向承租人為損害賠償之請求。
(最高法院30 年渝上字第 721 號判決)
值得一提的是，有些房東會在租賃契約中特別約定部分家電設備（例如冷氣、冰箱、洗衣機等）如故障由房客負責維修，甚至直接於契約中標示「本租屋處以現況出租，日後不負修繕責任」。對此類條款，雖屬雙方合意內容，但是否構成法律上有效，仍需視是否違反強制或禁止規定，並依據實際使用情形與契約其他內容一併判斷。然而，如果租約中已有特別約定由房客負責某些設備的維護，或者當地交易習慣確實如此，例如小型家電屬房客自行負責維護，則仍須尊重契約自由原則，修繕責任可以由雙方另行約定分擔。
那麼若房東拒絕修繕怎麼辦？
民法第430條規定，當租屋處出現明顯需修繕的情況，房客應先催告房東在一定期限內處理；若逾期未處理，房客得終止契約或自行修繕後要求房東償還費用，或從租金中直接扣除相關費用。不過，在實務上更建議房客於修繕前再次發出明確通知，如用存證信函、Email或簡訊留下文字記錄，並保留修繕前後的照片與費用發票，以備日後房東若不認帳時有憑可依。
此外，實務也多採取彈性處理方式，若修繕期間房客無法正常居住，法院常會支持房客請求該期間不需繳納租金，或酌予減少租金金額，這也與租賃契約屬對價契約的本質有關。
-房地-房地租賃-修繕義務-保管義務
(相關法條=民法第423條=民法第429條=民法第430條=民法第432條=民法第433條)
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