房客不配合修繕房屋怎麼辦？
29 May, 2025
問題摘要：
房東在租賃期間對於租賃物具有修繕義務，尤其是維持其合於約定使用與收益狀態之義務。承租人則應在此過程中配合必要之協力行為，如開門、提供進入時間等。若承租人拒絕配合，不但會使房東修繕無法進行，也可能構成違約甚至侵權。房東應透過合法手段，如催告通知、訴訟請求，尋求修繕的正當方式，以免擅自進入而反成違法。因此，對於「房客不配合修繕房屋怎麼辦」這個問題的答案，是：房東應先履行通知與催告程序，蒐集不配合事證，必要時訴諸司法，以保障自身對租賃物的合法維護權利。同時，也應避免超越法律授權自行入屋，以免招致反效果。雙方唯有本於契約誠信義務、善意溝通，始能妥善解決租賃過程中的修繕爭議。
律師回答：
關於這個問題，當房屋出現損壞時，民法第423條規定，出租人應將合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中持續保持租賃物處於適合使用與收益的狀態。因此，當房屋因漏水、壁癌、管線損壞等情形有修繕必要時，房東依法負有維修義務。然而在實務上，有時房東雖願修繕，但卻遭房客以各種理由不配合，如拒絕開門、不在場或惡意拖延，導致修繕無法進行。遇到這種情況，房東應如何處理？是否能強行進入屋內？又能否請求法院介入？
首先，依民法第429條規定，租賃物之修繕原則上由出租人負擔，除非契約中另有明定或存在地區習慣可作為例外。房東為保存租賃物所進行的必要修繕行為，承租人不得拒絕。也就是說，當房東為了維護房屋結構與功能，如修補外牆裂縫、修理滲水牆壁、檢查瓦斯管線等情形，依法本就具有進行修繕的權利，承租人有義務配合，如提供進出空間、開門協助等。若房客拒絕協助，即構成違反協力義務。
再依民法第430條，若租賃物於租賃關係存續中發生損壞，而需由出租人修繕時，承租人可定出一段合理期限催告房東修繕，若房東未於期限內履行，承租人得選擇終止契約，或自行修繕並請求償還費用或從租金中扣除。然而，該條同樣意味著當修繕需進入室內、借用空間時，房客亦應給予配合，否則即便房東有修繕義務，在無法獲得房客協助下，也屬無法履行。
進一步來看，民法第424條則規定，若租賃物（如供居住之處所）有瑕疵，且危及承租人或其同居人之安全或健康時，即使承租人在訂約時已知該瑕疵或拋棄終止契約之權利，仍得隨時終止契約。這表示租屋期間的居住品質與安全維護，不僅關係承租人的權利，也涉及房東是否善盡法律責任。
此外，民法第432條亦明文，承租人對於租賃物應以善良管理人之注意保管之，並在租期內應協助維護租賃物現況。是以，承租人使用過程中亦應避免過度使用或故意損壞設施，若有任意拆卸或損壞行為，自應負相應責任。房東若已盡修繕義務，仍遭房客過度苛求無合理依據之更換，雙方應理性溝通或依調解機制處理。
若房東明確安排修繕時程、雇用合格師傅進行維修，卻因房客無故拒絕開門、協助，而導致漏水、電路問題進一步擴大，甚至造成樓下鄰居受損或房屋價值減損，那麼依據民法第184條關於侵權行為的規定，承租人可能已構成對房東權益的侵害。此時，房東可依法主張因承租人不作為而致損害的責任，例如器物損毀、經濟損失、租賃關係受阻等，甚至得提起民事訴訟，請求法院命承租人允許修繕，或賠償因此所生之損害。
然而在法律上，房東不可在未經承租人同意的情況下擅自進入屋內進行修繕。否則即可能違反住宅安全與隱私保障，構成侵入住居之不法行為。因此，當房客不配合修繕時，建議房東應循合法途徑處理，包括寄發存證信函，詳細載明修繕內容、時間與必要性，要求承租人配合，並保存催告證據。如承租人持續拒絕，可向法院聲請強制處分或提起「租賃物返還、損害賠償」等訴訟，維護自身權益。
實務上亦有法院認為，若修繕對承租人生活產生短暫干擾但屬合理範圍者，承租人應予配合。若因其拒絕協助而導致損害擴大者，承租人可能須負擔不履行協力義務的民事責任。因此，承租人面對房屋修繕，不得任意抗拒，而應本於誠信原則，予以合理配合。
-房地-房地租賃-修繕義務-保管義務
(相關法條=民法第184條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第432條)
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