當房屋需要修繕，消保法或租賃住宅市場發展及管理條例有什麼規定？
29 May, 2025
問題摘要：
本案當事人可依民法第423條、第429條與第430條、租賃住宅市場發展及管理條例第8條與第11條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9條主張其法律權利，依法終止契約並請求返還押金，亦可依實際支出之修繕費用向房東請求償還。倘若房東態度強硬、拒不處理，當事人可保留修繕照片、維修廠商報價單、通訊記錄等資料作為日後法律追訴依據，確保自身權益不受侵害。
律師回答：
關於這個問題，當事人在外出返回租屋處後，發現天花板出現嚴重剝落、鋼筋裸露等情況，甚至有重達40公斤的水泥塊掉落至地面，這種明顯已經嚴重危及居住者人身安全與住宅結構穩定的情形，若經通知房東卻遭冷漠回應，不但未主動修繕，甚至對於換房或退租的合理要求加以拒絕，還聲稱「不要去看就沒事」，並企圖扣押金作為報復手段，已明顯違反民法以及租賃住宅市場發展及管理條例的規定，當事人依法絕對有權利主張解除契約、請求返還押金，甚至得考慮進一步請求損害賠償。
依據民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，房東作為出租人，有義務確保承租人所居住的環境符合安全、基本功能運作與居住目的的基本條件。天花板鋼筋外露與水泥塊掉落，不但嚴重危及租屋人的生命安全，更已顯示該住宅完全不符居住使用標準，顯見房東已未善盡其基本義務。再者，民法第429條亦明定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，應由出租人負擔。如此等明確規定之下，房東仍主張拒絕修繕並反向懲罰性扣押租金與押金，於法無據。
租賃住宅市場發展及管理條例
而租賃住宅市場發展及管理條例自107年6月27日施行，專為健全租賃住宅市場與保障雙方權益而設立，對本案亦有具體適用依據。首先，該條例第8條明定，出租人應於租賃契約簽訂前，向承租人說明由其負責修繕之項目及範圍，並應在租賃期間內維持住宅合於居住使用之狀態。
租賃住宅市場發展及管理條例第5條規定，租賃契約中的出租人與承租人之法律關係視為消費關係，因而適用消費者保護法相關規定。這一點意義重大，因為它直接確立承租人作為「消費者」的法律地位，從而得以享有消費者保護法所保障的各項權利與保護機制，並對房東的行為規範加以法律約束，使得過去租屋市場上租客相對弱勢的地位有制度上的改善與補強。除此之外，條文還指出，針對包租業者與出租人間所訂定之「住宅包租契約」，其應約定與不得約定的事項，則由中央主管機關另行定之，以建立一套制度化的契約範本與管理機制。
回顧過去的租賃市場實務，法律適用存在分野，即若出租人為非企業房東（如個人屋主），則租賃契約多依據行政機關公告的「應記載及不得記載事項」進行規範；而若出租人為企業房東，則需適用消保法下的「應約定及不得約定事項」。這種區分常讓租客混淆且難以辨識適用法規，加上個人與企業房東在行為能力、資訊透明度與法律知識上存在落差，導致許多消費爭議難以獲得公平處理。為此，租賃條例第五條修法的最大變革即在於不再區分企業與非企業房東，而是全面統一將「出租人與承租人之關係」視為具消費關係，一律適用消保法，藉此賦予租客更多法律上的保障與主張權利的依據。
消費者保護法的相關規定，一旦契約雙方構成消費關係，則消費者（在此為承租人）於簽訂契約前，有權要求提供充分且明確的資訊，並對契約條款是否公平具審查機制，特別是針對格式化契約條款中，若有不利於消費者且未經個別磋商的約定，消保法第11條即規定其無效。此外，若出租人於訂約過程有隱匿房屋瑕疵、誤導承租人、或未依約履行修繕責任等行為，消費者亦可依法提出申訴、調解，甚至請求解除契約與損害賠償，相關權益比起過往更具保障力道。
另一方面，對於包租業者與出租人所簽訂之「住宅包租契約」，亦因涉及二級租賃關係（即包租業者再轉租予第三人），為維護整體市場秩序與交易安全，條例也明定「應約定與不得約定事項」須由中央主管機關統一訂定。換言之，不論是一般房東直接出租，還是透過包租代管的方式間接出租，皆須在契約條款上依法辦理，避免出現租賃條件不明、責任歸屬混淆或有害承租人權益的情況，這將有助於推動整體租屋市場的透明化與正當化。
租賃住宅市場發展及管理條例第8條規定：出租人負有提供合於使用之租賃住宅責任，承租人無正當理由不得拒絕必要之修繕。天花板剝落、水泥掉落，均為屬於房屋結構性維修項目，房東理應依法負責修繕，若不予處理，承租人得自行修繕並向房東請求償還相關費用，或自租金中扣除。此外，租賃住宅市場發展及管理條例第11條更進一步保障承租人之提前解約權益，若租屋住宅出現未合於居住使用並須修繕情況，且房東於承租人定相當期限催告後仍不修繕，承租人可提前終止租約，且房東不得要求任何賠償。
由此可知，當事人遭遇之情況，完全符合前揭第11條第2款規定：「租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕者，承租人得提前終止租賃契約。」更進一步而言，天花板鋼筋外露與大型水泥塊掉落，已可能構成承租住宅「之一部滅失」或「存餘部分難以繼續居住」的情形，亦符合第11條第三款「因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住」之條件。換言之，不論從安全層面、使用層面，或是法律構成要件的角度觀察，當事人都有絕對合理且合法的權利提前終止租賃契約。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項中的第9點修繕條文，明確規範當租賃住宅或其附屬設備損壞時，修繕責任原則上應由出租人負責。在沒有特別約定的情況下，只要房屋或附屬設施發生故障或損壞，依法都由房東負擔修繕責任，目的在於保障承租人於居住期間，能獲得合於使用與安全標準的住宅品質。然而，若雙方另有約定，或根據租賃地區的習慣，例如房客負擔輕微修繕費用，或若損壞係由承租人自己使用不當或故意所致，則此修繕責任就可以合理地由承租人承擔，這樣的安排符合契約自由原則，也維護法律適用的彈性。
接下來，條文進一步規定出租人修繕不作為時，承租人可行使的權利。如果是由出租人負責的修繕義務，當承租人發現租賃住宅或其附屬設備需要修繕時，可以依法定程序催告對方進行修繕。這裡的關鍵點在於，承租人須「定相當期限」催告房東修繕，應該給予房東合理的時間來進行修繕行動，而不能立刻就主張自行處理。若房東於承租人所定的期限內仍不修繕，則承租人即有權自行修繕，並可以選擇事後向房東請求償還修繕費用，或者直接從租金中扣除該筆費用。這樣的設計兼顧雙方利益，既要求承租人遵循程序保留證據，也避免房東長期不修繕而導致房屋使用困難，承租人得以保障自身的使用權益。
另外，條文第三段也保障出租人維護其不動產的合法權利。若出租人為維修房屋進行必要行為，則應於「相當期間內先期通知」承租人，也就是提前告知修繕時間與施工範圍，避免影響承租人生活安排。此時，除非承租人有正當理由，否則不得拒絕出租人或其指派人員進行修繕。這一規定也是實務中最常見糾紛之一，例如承租人因個人行程、生活隱私等原因，拒絕配合修繕，但若無合理理由，則屬違反契約義務，出租人有權主張其進行修繕之必要。
當修繕行為導致房屋全部或部分無法使用或居住時，承租人可依法主張租金扣減權，也就是說，修繕期間若導致無法使用的房屋空間，租金應比照比例或實際情況予以減少，承租人可以請求扣除部分或全部該段時間的租金。這與民法第435條、430條的精神一致，即保障承租人在房屋不能正常使用期間的權益，避免因無法享受使用收益仍須支付全部租金的不公平狀況。例如，若修繕工程使廚房或衛浴無法使用，承租人即可合理主張該部分租金之減免。
至於房東不當主張「扣押金」作為其未履修繕責任的代價，也屬違法行為。押金本質為租賃履約保證金，僅能於承租人未盡搬遷義務、造成房屋損害或積欠租金等情形下由房東依法抵充。若房客係因房屋重大瑕疵而依法終止契約，且並無拖欠租金或人為破壞房屋事實，則押金理應全數返還。若房東拒絕返還，當事人可考慮循法律途徑提起民事訴訟或向鄉鎮市公所調解委員會聲請調解，甚至可提出損害賠償請求。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=租賃住宅市場發展及管理條例第5條=租賃住宅市場發展及管理條例第8條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第435條=)
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