租賃物於通常使用情形下之損壞，應由何人負責修繕？
29 May, 2025
問題摘要：
租賃物於通常使用情形下之損壞，原則上由出租人負責修繕，因其收取租金，自應提供可正常使用之租賃物。惟雙方得於契約中另行約定修繕分擔原則，或依據習慣法調整。若損壞係因承租人不當使用所致，則其應負賠償責任。若應負修繕義務之一方怠於處理，他方依法得行使催告、自行修繕與請求償還等權利，保障自身在租賃關係中的合法使用與居住利益。
律師回答：
關於這個問題，在租賃法律關係中，租賃物於通常使用情形下所產生的損壞，其修繕責任究竟應由誰負擔，經常成為租賃雙方爭議的焦點。
出租人與承租人之間的租賃關係屬於典型的雙務契約，雙方的義務具有明確的對價關係。出租人應提供合於約定使用與收益之租賃物給承租人，並於租賃期間內保持租賃物維持該使用與收益狀態，這是其主要的給付義務。
而承租人則基於該使用與收益所應支付租金，兩者間互為對待給付關係。若出租人未履行上述義務，導致承租人無法達成原本租賃契約所預期的目的，則承租人即有權依據民法規定主張「同時履行抗辯權」，暫時拒絕支付租金。
若出租人未能維持房屋在可正常使用狀態，例如天花板嚴重漏水、地板龜裂等情況，已致承租人無法依約營業，且出租人又拒絕進行修繕，則承租人有權行使同時履行抗辯權，在出租人未修復租賃物前，得拒繳租金。
這種情況下，出租人違反其保持租賃物合於使用收益狀態之義務，構成債務不履行，承租人不僅可拒絕支付租金，亦得依據債務不履行之規定請求損害賠償。此判決明確肯認租賃物的品質與租金間的對價性，並強調出租人之義務並非僅止於交付，而是在整個租期內持續維護租賃物的可使用性與完整性。
此外，出租人如未在租賃期間內履行其保持租賃物合於約定使用之狀態的義務，即使承租人並未因此完全無法使用租賃物，也可視其違約程度主張部分或全部的抗辯，甚至進一步請求損害賠償。這裡同樣重申民法第423條的適用性，即出租人不僅要交付合格房屋，也要持續維持該合格狀態。
在實際運作上，倘承租人遭遇租屋瑕疵問題，例如長期漏水導致房屋潮濕霉變，對健康或營業產生實質影響，經多次催告仍未獲修繕，即可依民法主張終止契約或行使同時履行抗辯權。判決中亦提及若因出租人遲延修繕而導致承租人受損，則承租人有權請求損害賠償，進一步保障其權益。
出租人應將租賃物保持於合於約定使用收益之狀態之義務，與承租人之租金給付義務，構成明確對價關係。這不僅體現於初期的交屋程序，更延伸至整個租賃期間的維持修繕。若出租人忽視此義務，則在法律上承租人即有權拒繳租金而不構成違約，並可根據具體情況，主張修繕費用的償還或以租金扣除形式處理。
在民法第423條與第429條之連動適用性，即若修繕義務屬出租人負責，承租人得在合理催告後主張權利。即出租人與承租人間的契約義務關係不僅止於形式簽署，更包含履約過程中的實質維護。租賃物若因年久失修、結構缺陷或自然損耗等原因導致無法使用時，出租人有主動修繕與維持義務，否則不僅需負債務不履行責任，也須承擔承租人因此主張抗辯、不給租金或終止契約等法律後果。
總結而言，最高法院相關判決反覆肯認出租人於租賃關係中具有交付與維持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，並指出此義務與承租人支付租金間之對價性，當出租人未履行其義務時，承租人得依法拒繳租金並主張修繕或損害賠償，此不僅是對雙方契約義務之平衡保障，也是對承租人租用權益之具體實現。
依照我國民法第429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」由此可知，原則上租賃物在正常使用之下所產生的耗損或損壞，應由房東即出租人負擔修繕責任。這項安排的基本邏輯在於，出租人收取租金，其對價義務即是提供一處合於約定使用目的的物件，在租賃期間也應維持該物件處於可供正常使用與收益的狀態。
實務上，這類「通常使用情形下」的損壞，可能包括水龍頭因年久老舊而漏水、熱水器出現故障、牆面自然龜裂、電路因老化不穩、水管阻塞等。這些都是因時間或使用頻率造成的自然損耗，而非承租人操作不當所致，因此依法應由房東負責修復，除非雙方另有契約約定或租賃地區具有習慣法認定該類修繕應由承租人負擔。
但若承租人與出租人於契約中明確約定某些修繕事項由承租人負擔，則依照契約自由原則，法院通常會尊重此一合意。例如，租約中載明如燈泡、水龍頭等消耗性設備之損壞，由房客負責更換，或約定房屋設備如非結構性之損壞，由房客自理，此時即使與民法第429條的原則有所不同，雙方亦仍受契約條款拘束。
此外，若租賃所在地有特定使用習慣，如部分老舊社區普遍由承租人負責輕微修繕，那麼即使契約未明文記載，亦可能依習慣法判斷由房客負責，但此仍需法院或調解機關依個案情形認定是否構成「慣例」。
值得注意的是，若租賃物之損壞係因承租人之不當使用、重大疏忽或故意所造成，例如用力過猛打破玻璃、私自改裝電線導致跳電、或疏忽關水導致漏水損毀木地板等情形，則承租人縱使與房東未簽訂關於修繕義務之契約，也仍應負修繕或賠償責任。因為民法第429條所賦予房東修繕義務，是以「通常使用」為前提，若因房客自身過失造成損害，則當然應自負責任。
出租人負擔的修繕義務，是為確保租賃物得以依約使用與收益，但若該損壞部分並非原租賃物的一部分，例如承租人自行增設的設備或裝潢，則此部分並不屬於房東應負的修繕責任範圍。因此，如房客在租賃期間擅自增設冷氣、櫥櫃、天花板裝飾等，如有損壞，即應由房客自行維修或拆除復原。
再者，若應負修繕義務之一方拒不履行該義務，另一方可以依法定程序處理。根據民法第430條，當修繕之必要確實存在，且依法應由對方負責時，利害關係人可定相當期限催告，若催告未果，即可自行修繕，並請求對方償還費用或於租金中扣除。這項規定賦予實質的救濟途徑，以避免因對方怠於修繕，導致租賃標的無法正常使用之窘境。
出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。(最高法院63年台上字第99號判決)
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第435條=民法第436條=民法第437條)
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