租屋處的東西毀損，是自己來修理？還是要叫房東來修理呢？
29 May, 2025
問題摘要：
房屋或租賃物品損壞時是否應由房東修繕，首要判斷標準就是是否屬於租賃物範圍，房東若未依法修繕，房客可依法行使終止契約、自行修繕與扣除租金等權利；而房客則有通知義務，否則可能需負賠償責任。明確約定、及時溝通、妥善保存證據，是維護自身權益的關鍵。未來若遇到類似情況，只要回歸法律原則，依法處理，自然可理性解決租屋糾紛。
律師回答：
關於這個問題，這個也是很常發生在租屋糾紛裡面。因為曾經發生過的狀況是：蒩屋處有東西毀損，請房東來修理，但是房東置之不理；等到完全毀損，卻要求承租人賠償。
在租屋生活中，最常見的糾紛之一就是設備損壞時究竟應該由誰來修繕。常見的情況是，房屋內部設備損壞後，承租人通知房東修理，但房東卻不聞不問，甚至放任損壞情況惡化。等到物品完全無法使用時，反過來卻要承租人負責賠償，讓人感到無奈又不公平。對此，其實民法已對修繕責任有明確規範，房東與房客都應該清楚解，才能避免因誤解產生不必要的爭議。
在租賃契約中，雙方約定由出租人將一定的物品租與承租人使用收益，承租人則支付租金作為對價。此類契約具有繼續性的特性，因此根據民法第423條之規定，出租人對承租人所負的主給付義務包括兩大部分，其一是交付合於雙方約定使用與收益之租賃物，其二則是在整個租賃關係存續期間，持續保持該租賃物處於可供約定使用與收益的狀態。這種維持租賃物於可正常使用狀態的義務，便被稱為「使用狀態維持義務」。若出租人未履行此義務，即構成債務不履行，承租人因此可依法律行使相關救濟權利。
民法第429條的規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」除非租賃契約中明確約定修繕責任由承租人負擔，或者所在地區具有特定習慣由房客維修，否則在一般情況下，租賃物發生毀損或故障時，應由房東負責修理。這條法律清楚地界定房東對租賃物在租期內的維護與保養義務，確保承租人能夠正常使用租賃物，並依約獲得應有的居住品質。
至於修繕義務責任在實務運作中扮演重要角色，然而學理上對其性質有不同看法。有學者主張修繕義務並非出租人之主給付義務，首先，若修繕義務屬主給付義務，依法理應不可約定為承租人負擔，然而條文卻明文指出可由契約或習慣改變修繕義務的歸屬；其次，在出租人本身為租賃物所有人之情況下，是否進行修繕，實際上屬其處分之自由與權利，因此修繕本身不應視為一項絕對義務，而是一種法律授予出租人為達成使用狀態維持義務所可能採取的具體行動。由此觀之，修繕義務應是使用狀態維持義務的延伸與具體化，而非獨立存在的主給付項目。
若出租人未履行修繕義務，其法律效果則如下：
首先，承租人得依民法第430條行使催告與終止權。也就是說，當租賃物出現損壞或毀損且需由出租人負責修繕時，承租人得定出相當期限催告修繕，若出租人屆期未修繕，承租人便可選擇終止租賃契約或自行修繕，並可向出租人請求償還修繕費用，亦得於未來應付租金中扣除。此外，學理與通說亦認為，在出租人怠於修繕而導致租賃物無法完全提供原定使用功能時，承租人可準用民法第435條規定，按租賃物的受損程度，向出租人請求減少相應比例的租金，維護自身的利益。
其次，承租人也可主張「同時履行抗辯權」，依據民法第264條第一項：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」這代表在雙務契約中，一方若尚未履行其義務，他方得據此拒絕履行對價給付。
儘管修繕義務並非明文列為出租人之主給付義務，但它卻是實現使用狀態維持義務不可或缺之具體手段，當出租人未能修繕時，即等於未盡維持租賃物合於約定使用狀態之義務。在此情形下，承租人自然可主張基於對價關係的同時履行抗辯權，在出租人修繕前拒絕繳納租金。此項見解也獲得多數實務與學者之肯認，認為只要承租人主張並不違反誠信原則，即可據此正當地行使抗辯權，保護其租賃利益。
同時，民法第437條亦進一步規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」也就是說，一旦承租人發現租屋處有損壞、破損或其他修繕必要之情形，應盡速通知房東。若未依規定通知，而導致損壞惡化，影響房東後續維修、造成額外損失，房客就可能需要賠償因此造成的損害。
其實是建立在承租人對租賃物具有「保管義務」與「注意義務」的前提下。換言之，雖然承租人無須親自負擔修繕費用，但必須盡到告知與配合的責任，否則導致損害擴大，就不能完全推卸責任。也因此，當發現租屋處有設備損壞、牆壁滲水、水管漏水、馬桶不通等問題時，務必要第一時間與房東聯繫，並記錄通知內容，例如用LINE對話、簡訊或寄發存證信函，以備日後產生爭議時作為舉證依據。
不僅如此，當出租人於接獲通知後仍拒絕修繕，民法第430條更提供承租人一定的保護措施，承租人得定相當期限催告出租人修繕，若房東屆期仍未修繕，承租人可自行修理，並向房東請求償還費用，或自之後應繳之租金中扣除。若情況嚴重，致使房屋無法使用、危及安全或健康時，承租人甚至可以主張終止租賃契約，依民法第424條之規定，房屋如有瑕疵而危及承租人安全或健康者，即使承租人訂約時已知該瑕疵，亦可主張終止租約。
但需要注意的是，若租賃物品的損壞是因承租人使用不當、暴力操作或疏忽所造成，那麼就不能適用上述的修繕義務規定。因為民法第429條所規範的是「通常使用情形下之損壞」，若是非屬正常使用下之故障，承租人即應自行修理，甚至可能需要賠償房東的損失。
此外，在實務上也常見房屋內提供的家具家電（如冷氣、電視、洗衣機）故障時產生修繕爭議。究竟這些設備是否屬於租賃物的一部分？若雙方於租賃契約中已明確列示這些家電家具為出租人提供並作為租賃內容之一，則該設備亦屬租賃物範圍，房東即應負責修繕。若未特別記載，則可能僅屬於出租人基於好意提供，承租人就難以主張房東負責維修責任，這點在簽約前務必要釐清與列明。
在租賃關係中，出租人不僅須履行交付租賃物的義務，更須於契約期間內確保租賃物維持可供使用的狀態。若租賃物因老舊或意外而需修繕，且修繕責任依法或依契約屬出租人負擔時，出租人應積極處理並完成修繕，否則將構成債務不履行，導致承租人有權終止契約、自行修繕並扣除費用，甚至拒付租金或請求減租。唯需提醒的是，承租人在行使上述權利前，仍須依法定程序進行催告，並保存相關證據以利後續主張，確保在法律上站得住腳。同時，若雙方有書面約定將修繕義務轉由承租人負責或另有習慣，則應優先依照約定處理，維持租賃雙方的誠信與契約正當性。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第264條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第435條==民法第437條)
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