租屋冷氣或其他設備故障，可以不付租金？

29 May, 2025

問題摘要：

若冷氣機為房東出租時所附設備，且未因承租人不當使用而毀損，則房東即有修繕責任，拒絕修繕已構成不完全履行。此時承租人不僅可依法解除契約，還可請求返還多繳租金與押金。至於房東要求承租人先修好冷氣才能退還押金之說法，缺乏法律依據，構成違法，承租人得提起民事請求以保障自身權益。因此，面對類似情形，應以書面（如存證信函、簡訊、電子郵件等）保存與房東之聯繫紀錄，若房東仍不處理，則可向當地調解委員會申請調解或訴諸法院解決爭議，以確保合法權益不受侵害。

律師回答：

關於這個問題，當承租人租屋期間遇到冷氣故障的問題，而房東又置之不理，是否可以終止契約，便成了實務上常見的租賃爭議焦點。依據我國民法的相關規定與實務見解，冷氣若屬於租賃契約所約定之租賃物的一部分，且並非因承租人使用不當而導致故障，自應由出租人負責修繕。一旦房東拒絕履行修繕義務，在特定情況下，承租人不僅可以主張解除契約，亦有權要求退還相應的租金，甚至押金。

民法第423條明定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。換言之，當冷氣機已明文載明於租賃契約內，成為租賃標的之一，房東便有義務維持該設備的正常運作狀態，使承租人得以達成契約所預期的使用目的。若房東拒絕修繕，則構成債務不完全履行。此時，依民法第430條規定，承租人可定相當期限催告修繕，若期滿仍未修繕，承租人得終止契約，或自行修繕後請求償還修繕費用，甚至於租金中扣除。

在租賃契約中，雙方約定由出租人將一定的物品租與承租人使用收益，承租人則支付租金作為對價。此類契約具有繼續性的特性，因此根據民法第423條之規定，出租人對承租人所負的主給付義務包括兩大部分，其一是交付合於雙方約定使用與收益之租賃物，其二則是在整個租賃關係存續期間，持續保持該租賃物處於可供約定使用與收益的狀態。這種維持租賃物於可正常使用狀態的義務，便被稱為「使用狀態維持義務」。若出租人未履行此義務，即構成債務不履行，承租人因此可依法律行使相關救濟權利。

實務上常見的爭議之一是，冷氣機是否屬於出租人應修繕的設備。對此，若該冷氣機係房東在出租時提供，並記載於租賃契約中，即應推定為租賃標的之一。與之相對，若冷氣機係承租人自行添購，或未記載於契約內者，則出租人無修繕義務。再者，即便冷氣為出租人所提供，若其故障係承租人未依正常方法使用導致者，依民法第432條關於承租人保管義務之規定，也應由承租人負責修復或賠償，房東不負修繕責任。

至於修繕義務，民法第429條第一項明文規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」這項修繕責任在實務運作中扮演重要角色，然而學理上對其性質有不同看法。有學者主張修繕義務並非出租人之主給付義務，其理由包括：

首先，若修繕義務屬主給付義務，依法理應不可約定為承租人負擔，然而條文卻明文指出可由契約或習慣改變修繕義務的歸屬；其次，在出租人本身為租賃物所有人之情況下，是否進行修繕，實際上屬其處分之自由與權利，因此修繕本身不應視為一項絕對義務，而是一種法律授予出租人為達成使用狀態維持義務所可能採取的具體行動。由此觀之，修繕義務應是使用狀態維持義務的延伸與具體化，而非獨立存在的主給付項目。

若出租人未履行修繕義務，其法律效果則如下：首先，承租人得依民法第430條行使催告與終止權。也就是說，當租賃物出現損壞或毀損且需由出租人負責修繕時，承租人得定出相當期限催告修繕，若出租人屆期未修繕，承租人便可選擇終止租賃契約或自行修繕，並可向出租人請求償還修繕費用，亦得於未來應付租金中扣除。此外，學理與通說亦認為，在出租人怠於修繕而導致租賃物無法完全提供原定使用功能時，承租人可準用民法第435條規定，按租賃物的受損程度，向出租人請求減少相應比例的租金，維護自身的利益。

其次，承租人也可主張「同時履行抗辯權」，依據民法第264條第一項：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」這代表在雙務契約中，一方若尚未履行其義務，他方得據此拒絕履行對價給付。儘管修繕義務並非明文列為出租人之主給付義務，但它卻是實現使用狀態維持義務不可或缺之具體手段，當出租人未能修繕時，即等於未盡維持租賃物合於約定使用狀態之義務。在此情形下，承租人自然可主張基於對價關係的同時履行抗辯權，在出租人修繕前拒絕繳納租金。此項見解也獲得多數實務與學者之肯認，認為只要承租人主張並不違反誠信原則，即可據此正當地行使抗辯權，保護其租賃利益。

舉例而言，若承租人以冷氣機持續開啟低溫、不清潔濾網導致壓縮機故障，即有可能被認定為使用不當。然若係因年久失修、零件老化等正常使用下的損壞，則修繕責任應回歸於房東。此外，常見租賃糾紛還包括「房東拒修卻要求房客先修好設備才能退押金」之情形。此一說法並無法律依據。依民法第449條及第450條規定，租賃契約終止後，房客應將租賃物返還，除非有設備損壞可歸責於房客、租金尚有未繳、或延遲搬遷等特殊情況，否則房東無權任意扣押金。

尤其在本案中，若房客已搬離，並未造成額外損害，而冷氣之故障又非承租人過失所致，則房東便無正當理由扣留押金，更不應以「需修好冷氣」作為返還押金的前提條件。退一步言，即便房東主張承租人應負一定責任，也應透過法律程序加以舉證與主張，而非片面拒退押金。

至於提前搬離是否違約，原則上，如租賃契約已明訂租期，未經雙方協議終止即搬離，確實構成違約。但實務上，多數租賃契約設有「以一個月租金作為代價得提前終止契約」的條款，亦即所謂「用租金換自由」條款。若房客願意以一個月租金作為違約金，原則上即可合法終止契約，房東不得再主張其他損害。