租屋出包房東不修，可以直接終止租約並請求退租金嗎？
29 May, 2025
問題摘要：
房東應負擔的修繕責任範圍，主要仍是針對房屋本身及維持其使用收益狀態所需的部分。房客若在租期內發現問題，可透過催告修繕、請求減租或終止契約等手段保障自身權益。至於契約中是否有將修繕責任轉移予房客的約定，雖具效力，但不能違反基本的維持義務原則。修繕責任的歸屬終究需回到一點：是否會影響到房屋的「通常使用」或「約定使用」目的。只有釐清此點，才能確保房東與房客雙方在權利與義務上取得真正的平衡與保障。房東有義務交付可正常使用之房屋，並於契約期間保持該狀態，否則即構成不完全給付，房客可依法律終止契約並要求返還押金。房東無正當理由不得扣留押金，否則可能涉及不當得利或侵權，房客有權依法維護自身權益。租屋糾紛在實務上屢見不鮮，簽約前若能詳閱契約內容、雙方清楚約定修繕與責任歸屬，將可有效降低爭議發生機率。
律師回答：
關於這個問題，在租屋的過程中，房東與房客間的權利與義務常常會因為「修繕責任」與「押金返還」產生糾紛。若房客剛簽約租房，甚至東西都搬進去，卻尚未實際入住，就發現房屋內有多項設備故障，這時該怎麼辦？尤其若房東態度消極，僅以「工作繁忙」為由遲遲不派人修繕，導致房客無法安心入住，房客能否主張退租？而一旦退租，押金能否全數退還？這些問題必須從法律的觀點來釐清。
在租賃關係中，有關房屋的修繕責任一直是房東與房客之間爭議最常見的問題之一。究竟哪些範圍的修繕應由房東負責？又在什麼情況下可以例外由房客負擔？這些問題的核心，需回歸民法相關規定，並從契約內容、修繕義務的性質、以及是否影響房屋的「使用收益」來綜合判斷。
民法第423條規定，出租人必須交付「合於約定使用、收益狀態」的租賃物給承租人，並於租賃關係存續期間內，維持該狀態。房東不僅要提供一間「可以住」的房屋，更要提供一間符合雙方契約約定目的、可正常使用的房屋。若房客剛簽約後即發現屋內設備壞損，例如冷氣故障、馬桶堵塞、燈具壞掉等，顯然該屋並未達成「合於使用」的標準，這就已構成房東違約。
房東的基本義務，不僅在租賃開始時必須提供合格、可使用的房屋，更要在租期內持續維持房屋處於可合理使用狀態中。所謂「使用收益」，包括日常生活中應具備的基本功能，如正常供水供電、結構安全、通風防潮等，也涵蓋契約中雙方約定的特定用途，像是營業、辦公或特定營運行為等。
然而，實務上多數租賃契約往往會有一條常見的「修繕由房客負擔」條款，此時若發生問題，責任是否確實歸於房客，必須再加以判斷。一般來說，即使租約中載有此類條款，仍不得違反法律的強制規定或公序良俗。換句話說，若房屋本身的重大瑕疵或結構性問題，已明顯導致無法達成原租賃目的，即便契約約定由房客負責，也不能完全免除房東的基本修繕義務，否則可能構成「債務不完全履行」。
當房屋在使用過程中出現需要修繕的情形時，民法第430條提供承租人解決的途徑：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
如果房東消極不處理，房客不需被迫忍受下去，而是有法律上的途徑保護自己權益。特別是當故障影響到房屋基本機能，例如漏水、電力問題、冷熱水系統失效等，房客不但可以催告修繕，還有終止契約的權利。
若房屋出現的是部分毀損，尤其是因為天災、第三人等不可歸責於房客的原因所致，是否仍需支付全部租金，也是另一個重要議題。
對此，民法第435條有明確規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」也就是說，如果房屋部分空間無法使用，房客可以依法要求減少相對應的租金；而如果剩餘可使用的部分已經無法達到當初租屋目的，則房客更可選擇解除整體租約。
例如，租來經營咖啡店的空間，廚房部分因漏水嚴重無法使用，而房東長期未修繕，導致無法製作食品販售，這就符合租賃目的無法達成之情形。即便其他空間如用餐區仍可使用，也不足以單獨支持營業目的，房客即可以主張依第435條解除契約，同時依法停止支付租金。
此時房客的第一步，應該是透過可以證明的方式（如寄送存證信函、電子郵件或LINE訊息等）明確告知房東並要求其在合理期間內修繕。依據民法第430條規定，承租人可以定出相當期限催告房東修繕，若房東仍不為修繕，房客則可選擇終止租約或自行修繕後向房東請求償還修繕費用，或直接從租金中扣除修繕費用。
但在本案中，房客尚未實際入住，即要求退租，是否可行？
答案是肯定的。因為當租賃物本身即無法提供基本居住功能，而房東於催告後仍未處理，就構成「債務不履行」，房客有權終止契約。也就是說，房客並非無故毀約，而是基於房東未依契約提供符合使用狀態的房屋，屬正當行使終止契約權。
至於押金部分，民法雖未明文規定押金制度，但實務上押金多作為擔保承租人將來於退租時會履行相關義務，諸如支付租金、維持屋況、依期搬離等。如果承租人確有違約或造成房屋損壞，房東當然可以在合理範圍內扣除押金用以彌補損失。但若房客是因房東本身未履行義務而依法終止契約，且未對房屋設施造成任何損壞、也未積欠租金，自然不該負擔賠償責任，房東也就沒有正當理由扣押押金。
換句話說，房客依法解除契約後，押金應該全額返還。若房東以種種藉口扣押押金，例如聲稱設備本來就有問題但房客「已經住進來」應該自行處理，這些主張在法律上難以成立。押金僅能用於填補承租人違約所生之損害，若無實質損害產生，押金就應返還。更何況，本案房客尚未實際入住，僅是將物品搬進去後即發現房屋不堪使用，即已展現其「合理信賴受損」的情形，退租決定本於正當事由。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第435條=)
瀏覽次數：0
