房東拒修漏水屋，催告後可解約？
29 May, 2025
問題摘要：
房東對於房屋與家電設備怠於維修，已構成對法律義務之違反。若房客已透過存證信函催告並定有期限，房東仍不處理，即可依法終止租賃契約，並主張退還押金。若房東未依約返還押金，可向地方法院或鄉鎮市公所聲請調解，倘無結果，則可提起民事訴訟，以保障自身權益。未來建議所有租賃關係的事項，應落實書面契約記錄，並留存通訊紀錄、繳費證明與修繕催告證明等，有利於日後主張權利與事證證明。
律師回答：
關於這個問題，在租賃契約中，出租人與承租人之間的權利與義務，是依據民法明文規定及雙方的契約約定所產生的。自三年前入住以來，出租人提供的家電用品發生損壞，房客雖多次要求修繕，但房東不理會，甚至牆壁出現壁癌、漏水情形時，房東也僅口頭承諾卻遲未處理。這樣的情況，依法可認為出租人並未盡到其在租賃關係中的主給付義務，導致承租人無法如常使用租賃物，進而可據以主張終止契約，並請求返還押金。
在租賃法律關係中，出租人與承租人之間的義務具有高度的對價性，即雙方的給付與受給付行為彼此相互依賴並作為契約履行的基礎。出租人除應履行將租賃物交付給承租人之外，並負有在整個租賃關係存續期間，保持租賃物合於約定使用及收益之狀態的義務。此一義務是出租人主要的債務給付之一，與承租人負有按時支付租金的義務間，形成清楚的對價關係。
民法第423條規定，出租人應交付合於約定使用與收益狀態的租賃物，並於租賃關係存續期間內，保持租賃物合於此一狀態。也就是說，不僅僅是初次交付時要合乎使用，整個租期內，出租人都有維持租賃物可正常使用的義務。若租賃房屋發生壁癌、漏水等現象，明顯不符居住需求，房東卻未依約或依法律進行修繕，則可構成債務不履行。
若出租人未盡保持租賃物之合於約定使用收益狀態的義務，導致承租人無法實現租賃契約的目的，則承租人可依法主張「同時履行抗辯權」，拒絕支付租金。該案中，出租人所提供的房屋出現天花板漏水、地面龜裂等嚴重問題，致使承租人無法進行原訂經營之業務，法院認為該等情形屬出租人未履行保持租賃物合於使用收益狀態之義務，故承租人得依法拒絕支付租金，直至出租人履行修繕或使租賃物回復至可使用狀態為止。
再如最高法院86年台上字第1675號判決中進一步指出，出租人之保持義務是契約履行的核心之一，若未履行將導致承租人不但可以行使同時履行抗辯權，甚至得主張債務不履行之損害賠償責任。該案強調，即便承租人已知瑕疵存在或曾拋棄終止契約之權利，但若該瑕疵危及承租人或其同居人之安全與健康時，承租人仍可依法終止契約。
出租人在租賃關係存續中負有維持租賃物合於使用狀態之義務，若未履行此義務，承租人則可拒付租金且不構成違約。此一保持義務與租金給付義務間的對價性，使得承租人有權依法行使抗辯，以保障其基本權益不受損害。
民法第429條明定，除契約另有訂定或有特殊慣例外，租賃物的修繕義務原則上應由出租人負擔。尤其當房屋出現如牆壁剝落、漏水等情況，這些非因承租人使用不當所致，依社會通念皆屬房東責任。若出租人拒不修繕或怠於處理，就違反法律規定的義務。
進一步依民法第430條規定，承租人若發現租賃物有修繕的必要時，應先以「定相當期限」的方式，催告出租人修繕；若出租人在該期限內仍未履行修繕義務，承租人即得終止契約，或自行修繕並向出租人請求償還費用或於租金中扣除。因此，在法律程序上，承租人務必要記得先行「催告」，通常建議透過「存證信函」方式寄送，內容需明確記載：修繕的項目、修繕期限、法律依據，以及逾期不修將採取終止契約或自行修繕並扣除租金的措施。若未經催告程序而逕行解除租約，恐在法院主張時遭認為欠缺合法解約理由。
民法第424條也補充，若房屋的瑕疵已嚴重到危及承租人或同居人之安全或健康，即便承租人於訂約時已知瑕疵或放棄終止契約權利，仍可依法終止契約。也就是說，即使房東在簽約時提及房屋部分老舊，承租人也表示接受，但若事後發現房屋實際狀況已不堪居住，特別是影響到健康與安全，承租人仍可依法主張解除契約。
最高法院76年台上字第237號判決要旨：「租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。如上訴人所辯屬實，被上訴人所出租房屋之天花板到處漏水，地面龜裂，顯已不能達上訴人承租房屋經營溜冰、撞球等業務之目的，而被上訴人拒不修復，以盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，揆諸首揭說明，在被上訴人修復前，上訴人自非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之支付。」；最高法院86年台上字第1675號判決要旨前段：「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。」；最高法院96年台上字第1415號判決要旨：「按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。」
租賃契約中出租人所負之保持義務與承租人給付租金之義務間存在密切的對價關係。當租賃物出現如漏水、牆面剝落、設備故障等瑕疵情形，且影響承租人實現契約目的，承租人除可依法主張同時履行抗辯權，停止租金給付外，亦可於受損時進一步主張債務不履行責任。此等法律保障機制，不僅確保承租人免於因租賃物瑕疵受害，亦促使出租人積極履行其於契約中所負之義務，以維持租賃關係的正常運作。因此，若實務中出租人怠於修繕，導致租賃物無法使用時，承租人可據此為依據，提出正當抗辯或訴訟請求，保障自身權利。
至於房東是否有權沒收房客繳交的兩個月押金，民法並無明文規定房東於解除契約後可逕行沒收押金。押金主要作為承租期間保障租金支付與房屋損害賠償之用，若承租人合法終止契約、並未拖欠租金且房屋無損毀或欠繳費用，房東便無權沒收押金。如房東仍拒不返還押金，房客得以債務不履行為由主張返還，甚至可聲請調解或提起民事訴訟處理。過去實務案例，法院普遍認為押金之性質屬於「擔保性質」，不得視為違約金任意扣押，若承租人未違約且合法終止契約，房東應返還押金。
此外，家電用品損壞問題，則需依照租賃契約有無明文規定。若契約中載明家電設備為房東所提供且應負責維修者，則當設備故障時，應由房東負責修復。若無特別約定，則需依照「社會通俗慣例」來認定，例如，冰箱、洗衣機、冷氣等家電，若為房東配置，理應由其負責維修與保養。否則即可能構成債務不履行，承租人仍可主張法律上權利。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=)
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