房東沒有提供特定辦公室服務，該如何處理？
29 May, 2025
問題摘要：
冷氣、電視、影印機或電話助理服務等設備若於租賃時一併附屬於租賃標的，便屬於民法第423條所稱「租賃物」之一部分，出租人應負維護使用狀態之義務。但若雙方於契約中有明確約定設備維修由承租人負擔，此約定於無其他惡意情節下原則上具有效力，承租人即應依約行事。不過，若設備故障導致租賃目的無法達成，承租人仍可依民法相關規定，主張解除契約、減少租金，或向出租人請求損害賠償。因此，無論是出租人或承租人，於簽訂租賃契約時，皆應詳盡檢視設備範圍與修繕責任條款，並盡可能於契約中逐一列明各設備屬於何人所有、如何保養與修繕、損壞時如何處理，以免未來發生爭議時，雙方各執一詞，衍生法律糾紛，損及自身權益。
律師回答：
關於這個問題，在現代租屋市場中，許多房屋出租時所附的設備與服務早已超越單純提供「空屋」的範疇，諸如冷氣機、電視機、飲水機、影印機，甚至還包含電話接聽或秘書助理服務等，這些早已成為不少商業辦公空間或高級套房出租時的基本配備。然而，這也衍生出一項重要的法律問題：當這些設備或服務發生故障或中斷時，應由誰負責維修或恢復？又是否可以透過契約將維修或費用責任轉嫁給承租人？這就需要從民法第423條的規定與契約自由原則加以說明與釐清。
首先，民法第423條的規定，出租人（即房東）應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續期間內，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。這表示，出租人不僅需提供完整、可使用的房屋給承租人，也需維持該房屋及附屬設施在合理可用狀態。若房屋內設備屬於租賃標的的一部分，例如冷氣機、電視機、熱水器等，便包括在出租人負有維修義務的範圍之內。
出租人對租賃物的兩大基本義務：一為交付義務，二為使用狀態維持義務。也就是說，房東不僅須在租賃開始時交付可使用的房屋，更須在租賃期間內持續維持其合於使用狀態。最高法院98年度台上字第222號民事判決即指出：「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀《民法》第423條規定自明。」
出租人不僅須交付「物」，更必須確保該物能持續達成其租賃之目的。舉例而言，若承租人租賃的是一間商業辦公空間，而該空間內附設冷氣、影印機、網路與接聽電話的助理服務，這些配備即應視為達成「租賃使用收益目的」所不可或缺之部分，也就是租賃物的一環。上述條文，出租人即應於租賃期間內，維持這些配備與服務的正常運作。
當這些設備發生損壞或故障時，只要並非因承租人不當使用、過失或其共同使用人（例如公司同仁、家人）所致，責任原則上仍應由出租人負擔。例如，冷氣因年久自然老化無法運轉，影印機突然卡紙且長期無法正常操作，或電話接聽服務因人力不足暫停提供，若這些情形非可歸責於承租人之事由，出租人仍應負責維修、汰換或恢復，否則即構成對租賃義務的違反，可能導致承租人無法正常使用租賃物，甚而主張解除契約或減少租金。
但實務中，亦有不少租屋契約明文規定，某些特定設備如冷氣、影印機等若有故障，由承租人自負維修責任。這是否有效？
依據我國民法契約自由原則，只要契約約定不違反法律強制規定、不違背公共秩序與善良風俗，當事人即有自由訂立各種內容。也就是說，雙方若在租賃契約中明確載明租賃標的雖包含特定設備，但其維修、保養由承租人自行負擔，即使有修繕義務原則上應由出租人負責，仍因契約特約而得變更，承租人依法亦須遵守此一約定。
然而，此類契約約定也並非無條件適用。如果出租人對於租賃設備之故障，具有「惡意」或「重大過失」，例如明知冷氣年久失修、故障頻繁，卻仍在未經說明的情況下以高租金出租，或冷氣根本無法使用，出租人卻聲稱「已附設設備」，使承租人誤信其能正常使用而締約，則此時基於誠信原則，該契約條款可能被認定為無效或不具拘束力，出租人仍應負責修繕與賠償責任。再者，如果這類特約導致整體租賃目的無法實現，例如冷氣無法使用導致商業空間炎熱不堪、無法正常營業，即便有修繕責任轉嫁條款，承租人仍得依民法第430條催告修繕，若逾期仍不履行，可主張終止租約，甚至要求減少租金或請求損害賠償。
然而，民法第429條第1項同時也規定，除法律另有規定或雙方另有約定，租賃物的修繕原則上應由出租人負責。這裡的關鍵在於「契約約定」，即若契約內明確寫明由承租人負責修繕，則房東原本依法律應負的修繕義務即被排除，承租人需依約自負責任。
租賃契約有已明定：「租賃期間，租賃標的物內部之維修費用由乙方負擔。」這樣的約定在法律上原則上是有效的，因此冷氣機故障是否由房東負責，還須判斷兩點：第一，冷氣機是否屬於租賃標的物的一部分；第二，該冷氣的損壞是否屬於「修繕費用」而非「設備更換」的範疇。從您所述冷氣機已超過使用年限且無法再修復的情形來看，其實已非「修繕」而屬於「更新更換」，性質上與維修有所不同。即使契約明定房客負責「維修」，對於老舊設備因自然耗損導致需更換者，是否仍應由房客負責，便存在解釋空間。
出租人應該如何處理？
出租人與承租人之間的租賃關係屬於典型的雙務契約，雙方的義務具有明確的對價關係。出租人應提供合於約定使用與收益之租賃物給承租人，並於租賃期間內保持租賃物維持該使用與收益狀態，這是其主要的給付義務。而承租人則基於該使用與收益所應支付租金，兩者間互為對待給付關係。若出租人未履行上述義務，導致承租人無法達成原本租賃契約所預期的目的，則承租人即有權依據民法規定主張「同時履行抗辯權」，暫時拒絕支付租金。
若出租人未能維持房屋在可正常使用狀態，例如天花板嚴重漏水、地板龜裂等情況，已致承租人無法依約營業，且出租人又拒絕進行修繕，則承租人有權行使同時履行抗辯權，在出租人未修復租賃物前，得拒繳租金。這種情況下，出租人違反其保持租賃物合於使用收益狀態之義務，構成債務不履行，承租人不僅可拒絕支付租金，亦得依據債務不履行之規定請求損害賠償。此判決明確肯認租賃物的品質與租金間的對價性，並強調出租人之義務並非僅止於交付，而是在整個租期內持續維護租賃物的可使用性與完整性。
此外，出租人如未在租賃期間內履行其保持租賃物合於約定使用之狀態的義務，即使承租人並未因此完全無法使用租賃物，也可視其違約程度主張部分或全部的抗辯，甚至進一步請求損害賠償。這裡同樣重申了民法第423條的適用性，即出租人不僅要交付合格房屋，也要持續維持該合格狀態。在實際運作上，倘承租人遭遇租屋瑕疵問題，例如長期漏水導致房屋潮濕霉變，對健康或營業產生實質影響，經多次催告仍未獲修繕，即可依民法主張終止契約或行使同時履行抗辯權。判決中亦提及若因出租人遲延修繕而導致承租人受損，則承租人有權請求損害賠償，進一步保障其權益。
依民法第430條，若由房東負責修繕者，承租人應先定出合理期限催告房東修繕，若對方仍不為處理，承租人即可終止租賃契約，或自行修繕後要求房東償還費用，甚至在租金中扣除。但此條文也僅適用於出租人負責修繕的情況。若契約已排除房東的修繕義務，即使承租人催告，法律上也不一定賦予承租人終止契約的權利。
在此種契約已約定「內部維修費用由乙方負擔」的情況下，若承租人最終選擇自行更換冷氣，則可依民法第427條及第449條相關規定，在租約終止時主張退還其增加租賃物價值之合理支出。也可以在租期屆滿時選擇將冷氣拆回，自行保留，不需無償留給房東。但若冷氣機當初就是房東提供、屬於出租物一部分，承租人更換後就無法主張擁有權，亦不得拆除。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第347條=民法第349條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第449條)
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