如何處理租賃房屋瑕疵？
29 May, 2025
問題摘要：
出租人於租賃契約中負有重大義務，不僅須交付合於約定用途之租賃物，更應於租賃關係存續期間，確保租賃物得以穩定使用與收益，且此項義務之履行範圍不受妨害來源是否屬自身過失或第三人行為所限。承租人如遇租賃物不合使用狀態，無論是否事先約定，皆得依債務不履行、瑕疵擔保或附隨義務不履行等規定請求救濟。法院實務亦持此見解，確保租賃法律關係下之使用與收益目的得以維護，從而平衡雙方當事人之契約義務與權益保障。
律師回答：
關於這個問題，出租人對於租賃物負有重要的法律義務，即應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續期間內，維持租賃物之狀態，使其可持續供承租人依約使用與收益。這項義務並非附帶性質，而是出租人應履行的主給付義務之一。若出租人所交付之租賃物原本就不符合約定的使用目的，或於租賃期間內未能保持租賃物為合於使用之狀態，即構成與契約本旨不符之情形，承租人依法可依債務不履行之相關規定向出租人主張損害賠償，或依瑕疵擔保責任制度，提出瑕疵擔保請求。
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為同法第423條所明定。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之責任（最高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第2307號、98年度台上字第222號判決意旨參照）。
租人對於租賃物的維持責任，不以其是否具有過失或是否為第三人所致為限，即無論妨害是可歸責於出租人本身的疏失，或係因第三人行為所致，只要妨害事實確實存在，且已影響承租人對租賃物之圓滿使用或收益，出租人均負有積極除去該等妨害之義務。這是基於出租人與承租人間的契約信賴關係與風險分配原則，出租人不得以第三人因素為由，迴避對租賃物負有的法定責任。
而在契約關係成立後，債務人不僅負有契約上明示的給付義務，尚須依照誠信原則，履行契約所附隨的義務。此種附隨義務，雖可能未於契約條文中明文揭示，但其存在目的，在於確保債權人可順利達成契約訂立之預期目標。因此，若出租人雖已形式上交付租賃物，但該物因存在瑕疵、損壞或其他使用障礙而無法達成使用收益之目的，則亦構成附隨義務之不履行，承租人得依民法第227條之規定主張不完全給付，進而行使解除契約、請求減少租金、要求修繕或求償等權利。這一點在最高法院歷年判決中亦屢被強調，凸顯民法對出租人應負全面維護租賃物使用狀態義務之重視。
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第222號、97年度台上字第2307號判決要旨參照）。次按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決要旨參照）(最高法院99年度台上字第789號民事判決)
舉例而言，若出租房屋發生嚴重漏水、壁癌、設備老舊失效、天花板崩塌、或如蟲鼠滋生等情形，導致承租人無法正常居住或經營，則不論該等情形是否源自出租人過失，只要確實導致承租人無法圓滿使用租賃物，出租人即應依法負擔妨害排除之義務。倘其怠於修繕處理或消極應對，則依法構成債務不履行。此種情況下，承租人可依債務不履行相關法律途徑，請求出租人負損害賠償責任，甚至依法主張解除租約，並要求返還已繳納但未實際使用期間之租金。
進一步言之，出租人在租賃期間內，應主動確保租賃物之安全性、功能完整與結構穩固，並妥善管理公共設施與周遭環境，這些均屬其附隨義務之一環。若因出租人怠於履行該等義務，致使租賃物無法使用或造成承租人生活上重大困擾者，如漏電導致停電、門鎖損壞無法開啟、管線堵塞導致污水回流等，即便承租人未曾催告，亦可主張出租人應負完全給付或損害賠償責任。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第227條=民法第423條=)
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