出租人是否負有修繕義務？如何處理租賃房屋瑕疵？
28 May, 2025
問題摘要：
即使雙方約定由承租人負擔部分修繕義務，房東仍須保障租屋品質與安全，否則在租賃物不具可使用性之前，房東不得請求租金，若承租人依法終止契約後，自無需支付後續租金，且可請求返還多繳部分。惟承租人仍應妥善蒐集證據、依法通知房東，方可有效主張自身權益，避免陷入不必要的租賃糾紛。
律師回答：
關於這個問題，民法第429條規定，房屋租賃關係中，租賃物的修繕原則上應由出租人，也就是房東負擔，除非雙方在租賃契約中另有約定或依照地方慣例由承租人負責，否則修繕義務應由房東履行。不過，即便契約中載明承租人需負擔部分或全部修繕義務，出租人仍須確保租賃物能保持「合於所約定使用、收益之狀態」，這是民法第423條明確規定的內容。
即便契約中約定由承租人修繕，房東仍不得因契約之故推卸維持房屋可正常使用的責任。換言之，若房屋發生如漏水、嚴重蟲害、設備損壞等情況，導致房屋無法繼續供承租人正常居住或使用，則出租人即已違反法律上之基本義務，在此期間，也不得請求租金，因為未能提供可正常使用之租賃物。
就實務而言，若房屋屋頂漏水，雖雙方契約載明由承租人負責修繕，房東得以據此免除其修繕義務，但在漏水修繕完成前，房屋並未達到可使用狀態，因此房東即無權請求承租人繼續支付租金；但因契約已免除修繕責任，承租人亦不得就因此導致的營業損失向房東求償。
從當事人的案例來看，當事人與房東簽訂一年租期，房租每月5500元，以半年為一期支付，目前住滿三個月即欲解約，原因在於多項房屋狀況影響居住品質，例如冷氣維修遲延、水龍頭損壞未處理、蟑螂嚴重滋生等。針對這些情形，若當事人已合理催告房東於相當期限內修繕，而房東仍不為處理，便可依民法第430條終止租約，並要求返還未使用期間的租金。
依民法第430條第2款，當租賃物因需修繕由房東負擔，但承租人已催告後仍未修繕，承租人可終止契約。亦即，當事人若曾明確以文字或錄音等方式催告房東修理水龍頭、冷氣及蟑螂問題，且給予合理期限而房東怠於處理，則當事人已取得合法終止契約的依據。此外，若租賃物存在危及承租人健康的瑕疵，例如大量蟑螂影響生活品質甚至造成心理壓力，亦可主張依第430條第1款終止契約，但需注意此部分須提出明確證據，例如蟑螂出現的影片、照片、他人證言或環境清潔公司的報告等，以供法院或第三方判斷是否達到危及健康的程度。
關於是否能取回剩餘三個月租金部分，若已合法終止契約，則未來尚未使用之租金屬不當得利，即可依法請求返還。尤其當事人是一次繳清半年租金，若證明當事人係基於合法終止契約提前退租，則房東無理由扣留未履行期間之租金。至於第二個半年期的租金，尚未發生繳納行為，自無需支付。換句話說，只要當事人合法終止契約，無論房東是否同意，都可以依法中止剩餘合約，不須再繳後續的租金，也可請求返還尚未使用部分的租金。
不過，實務上仍需提醒，若雙方簽訂之租賃契約中載明提前終止租約需支付違約金或賠償金（如提前終止需支付兩個月租金作為對價），則仍應依契約履行，除非當事人主張的是法定終止契約事由而非任意終止，則違約金條款不會適用。當事人的情形，若能證明房屋損壞未修繕、蟑螂情形嚴重且曾多次催告無效，則屬法定終止事由，便不受合約中提前解約賠償條款之限制，亦即無須負擔違約金，也可請求返還已繳但尚未使用的租金。
實務建議如下：首先，應立即以「存證信函」方式正式催告房東處理修繕事宜，並載明若未於期限內修繕即終止契約，其次蒐集好所有相關證據，包括房屋問題的照片或影片、過去與房東的通訊紀錄、維修紀錄、以及實際居住環境惡劣情況的證明。最後，若房東仍不處理或拒絕返還剩餘租金，即可依據民法相關條文向法院提起訴訟，主張終止租賃契約並請求返還未履行期間的租金。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第429條=民法第430條=)
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