出租人可以用承租人同居自殺而求償嗎？
28 May, 2025
問題摘要：
承租人之責任以物理性損害為界限，對於非物理性但實際存在的經濟損失，例如房屋因自殺事件成為凶宅所致之貶值，若未於契約明文約定，將難以據以請求損害賠償，反映出現行法律體系對於凶宅效應所導致純經濟損失的責任界定仍有一定侷限，亦提示出租人在簽約時應就相關風險詳加規劃與約定，以避免類似糾紛。
律師回答：
關於這個問題，依據民法第432條規定，承租人對租賃物應盡善良管理人之注意義務，並在租賃物具生產力者時，亦須保持其生產力，若承租人違反此義務致使租賃物毀損或滅失者，即應負損害賠償責任。然若承租人係依契約約定或物之性質以通常方式使用租賃物，而因此產生毀損者，則不在此限。至於第433條則明定，若因承租人同居人或其允許使用租賃物之第三人所致租賃物毀損、滅失，承租人亦須負賠償責任。
承租人應對同意他人使用，應對其於租屋處燒炭自殺致使房屋成為凶宅、價值減損之損失負損害賠償責任。民法第432條與第433條及租約第11條，均是針對租賃物「物理上毀損或滅失」所規定的承租人責任，並未擴及非物理性、如經濟價值貶損等損失。雖於房間內自殺，但未造成任何物理性損壞或功能喪失，是否違反善良管理人之注意義務，需視個案判斷，標準為一般有經驗、知識與誠意之人應盡注意之程度。
類推適用係為補充法律明文未規定之事項而設，前提是法律存有漏洞，須以類似法理加以補足。但民法第432條、第433條明確規定承租人僅在租賃物物理性毀損、滅失時負責，其內容完整，且與民法第434條針對「重大過失致失火」之明確分類相對照，顯示立法上已依毀損類型設計不同注意義務與責任模式，並無漏洞可言，自無須透過類推適用予以補充。
臺灣高等法院民事判決103年度上更(一)字第39號
上訴人依系爭租約第11條約定、民法第432條第2項及第433條規定或類推前開規定，請求林麗娜負損害賠償責任，有無理由？按民法第432條規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」；同法第433條規定「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」；系爭租約第11條約定「乙方（即林麗娜）應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即上訴人）負責修理。」。查上訴人於99年8月19日與林麗娜簽訂系爭租約，將系爭房間出租予林麗娜，租賃期間自99年8月20日起至100年8月19日止，租金為每個月5,200元，林麗娜承租後將系爭房間交由林凡居住使用，已如前述。上訴人主張林麗娜為系爭房間之承租人，依民法第432條、第433條及系爭租約第11條約定，就系爭房屋貶值之損失，應負損害賠償責任等語。然民法第432條、第433條及系爭租約第11條均係規定承租人違反義務，致租賃物損毀、滅失時，負損害賠償責任，林凡雖於系爭房間內燒炭自殺，惟並未致系爭房間有何損毀或滅失，自與前開規定情形有間。且民法第432條第2項，系爭租約第11條規定之損害賠償責任，均以承租人違反善良管理人注意義務為前提，而所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。上訴人雖主張林麗娜承租系爭房間，並交付予林凡居住使用，惟其對林凡生活起居狀況未為注意，難認其已盡善良管理人注意義務等語。然林麗娜非林凡之監護人，對林凡並無監督之義務，且林凡於自殺前二日猶曾回被上訴人住處，與被上訴人共同用餐，林凡自殺，亦係因林麗娜聯絡林凡無著，親自前來探望，始發現上情，足認林麗娜承租系爭房間交由林凡使用，仍不時關心林凡生活起居，上訴人並未再舉證證明林麗娜有何未盡注意義務之處，自無從依民法第432條第2項、系爭租約第11條主張林麗娜應負損害賠償責任。上訴人復主張類推民法第432條、第433條規定，林麗娜應負損害賠償責任等語。按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，以為適用，故法院為類推適用，係法律規定有漏洞之補充方法之一，如無法律漏洞，即無類推適用之問題。民法第432條、第433條明白規定租賃物物理上之毀損、滅失者，承租人負賠償責任之規定，且對照民法第432條、第433條，與同法第434條「租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任」之規定，是上開法律規定係針對租賃物「物理上毀損狀況」課予承租人不同之注意義務，顯見民法第432條、第433條並無法律漏洞存在，無類推適用予以補充之必要，上訴人主張類推適用民法第432條、第433條規定，林麗娜應負損害賠償責任等語，亦無可取。」
-房地-房地租賃-凶宅-
(相關法條=民法第432條=民法第433條)
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