什麼是不定期租賃契約？有何該注意的？
28 May, 2025
問題摘要：
不定期租賃雖在某些情況下具有彈性，但對房東而言，其收回房屋之權利將受土地法第100條之嚴格限制，非特定事由不得終止契約，實務運作上多受制於承租人態度與法院認定。因此，房東應對租期與契約型態保持高度敏感，特別在租期屆滿前即與房客溝通是否續租並重新訂約，或依法即時表達不同意續約之明確意旨，並保留相關證據紀錄，以保障自身日後欲收回房屋時之法律依據。同時，契約條款也應事先明確約定屆期後不得延續使用或須重新簽訂新契約之條款，以法律設計預防潛在爭議，方可在房屋租賃關係中保留充分的法律主導權。
律師回答：
關於這個問題，在房屋租賃關係中，最基本的分類就是定期租賃與不定期租賃。定期租賃係指租約明確載明起訖日期，例如：租賃期間自114年7月1日起至118年6月30日止；而不定期租賃則是指租約未約定具體期間，或雖有租期但到期後雙方仍繼續履行租賃關係，且未再訂立新契約。在實務上，不定期租賃關係的產生，除雙方合意成立外，還可能因法律明文規定而形成。民法第422條規定，不動產租賃若租期逾一年未以字據訂立，即視為不定期限租賃；另依民法第451條，租期屆滿後承租人仍持續使用租賃物，而出租人未即時表示反對，即視為以不定期限繼續租賃契約。
房東要收回房屋不易
不定期租賃契約的法律效果與定期租賃大相逕庭。民法第450條第1項規定，定期租賃於期限屆滿時自然消滅，出租人無須提出終止主張；但不定期租賃依第2、3項規定，雙方均得隨時終止，並應依慣例提前通知對方。然而，房屋租賃屬於不動產租賃，適用土地法第100條之特別規範，該法條明定：出租人非有下列情形，不得收回房屋，包括一、出租人需收回自住或重新建築；二、承租人未經同意轉租；三、承租人積欠租金達二個月以上；四、承租人違法使用房屋；五、承租人違反契約內容；六、承租人損壞房屋而未賠償。此等限制使得不定期租賃契約在實務上形同「房東不易收回房屋」，即便民法賦予隨時終止權，實際運作上仍需符合土地法的收回事由，否則即終止無效。
在承租人未違約的情況下，出租人若欲結束租賃關係，可採取的策略之一，是將房地產轉售予第三人，因民法第425條所稱「買賣不破租賃」僅適用於經書面公證的租賃契約，因此未經公證之不定期租賃關係於轉讓後，買受人可主張租賃關係不再存續，承租人無法主張繼續承租。但此手段較具爭議性，易衍生法律糾紛。
如何避免不定期租賃的產生？
避免陷入不定期租賃的關鍵在於事前防範。最常發生轉為不定期租賃的情況，是租期屆滿後，雙方未換約而仍繼續依原條件進行租賃行為。民法第451條，若承租人繼續使用租賃物，而出租人未「即時」表示反對，就會被視為不定期續約。所謂「不即時」，依實務判例見解，例如最高法院43年台上字第367號與42年台上字第122號所示，若於租期屆滿後10日內表示反對，通常認為尚屬即時；超過一個月則明顯為遲延；介於10日至30日之間則屬灰色地帶，存在風險。因此，房東若欲終止租約，應於屆滿後10日內以文字表達不再續租意願，例如透過簡訊、存證信函等方式，確保證據明確，防止誤認為默示同意續租。
事先於租賃契約約定不適用不定期租賃
此外，房東也不可於租約到期後主動催促房客繳納租金或同意其繼續使用，否則等同承認租賃關係仍然存續，將被認為有繼續租賃的意思表示，進而被認定為不定期租賃關係之延續。為避免上述狀況，可於原定期租賃契約中預先約定：「本租賃契約屆期後，甲方不再續租，乙方不得繼續使用租賃物，若乙方欲續租，應另行簽署租賃契約」，藉此事先排除不定期租賃之形成。
-房地-房地租賃-不定期租賃契約-
(相關法條=土地法第100條=民法第422條=民法第450條=民法第451條)
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