租約快到期，房東如何避免變成不定期租約

28 May, 2025

問題摘要：

房東若欲避免陷入難以終止的租賃關係，應於租賃關係建立時即明定期滿後之處理方式，並在租約屆滿時，迅速、明確、可證明地表達終止意旨，避免誤踩民法第451條默示更新之陷阱。此外，言行一致亦為關鍵，切勿在未決定是否續租前對房客有任何形式的續約暗示或接受其續住事實，以免日後反被主張默示同意，喪失主控權。唯有透過契約條文設計、履約期間注意言行與屆期適時處理，才能有效保障房東在法律上的處分權與居住自主權，避免長期法律糾紛與財產權受損。

律師回答：

關於這個問題，在租賃關係中，許多人以為租約到期自然就終止，事實上若處理不慎，往往會因一句話、一個行為，導致租約轉變為「不定期租賃契約」，進而使房東喪失主動結束租約的空間。

民法第451條明定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」簡言之，當房東未在租約到期時即時明確表達反對續租，而房客仍繼續使用該房屋，即自動視為不定期租賃契約，對房東的權益產生重大影響。實務上常見情況如租約明訂至某年12月31日止，租期屆滿後房客未搬離，房東卻未即時表達反對、甚至詢問是否要續租，或催繳新一期租金，便可能被認為已默示同意續租，導致法律效果的變更。

不定期租賃契約的形成，對房東影響甚鉅，因根據土地法第100條之規定，房東若欲終止租約收回房屋，僅限於下列幾種情形：其一，房東須自住或有重新建築的必要，惟此須提出充分證據證明其自住需求為真，非可任意主張；其二，房客將房屋轉租他人未經房東書面同意；其三，房客欠繳租金，於扣除押金後仍達兩個月租金以上；其四，房客將房屋用於違法用途，如從事犯罪活動；其五，房客違反租賃契約內容；其六，房客對房屋或其附屬設施造成損壞而拒不賠償。若房客均無上述違法或違約情形，即使房東無意繼續租賃，也無權單方面收回房屋，因而陷入長期無法終止租賃的窘境。

不即表示反對之意思，「不即」如何定義？

至於「不即表示反對」究竟如何認定，實務上亦有清楚標準。該「不即」指的是出租人未於合理期間內表達反對續租的意思。

租約到期後十日內表示反對，仍屬「即時」反應；若出租人具備隨時可表達反對之能力卻沉默不語，甚至遲至一個月後才表達異議，則構成「不即表示反對」，法律效果上視為已默示同意續租，從而轉變為不定期租約。基此，房東應於租約屆滿後十日內明確表達不續租之立場，且宜透過具證明力的方式，例如簡訊、電子郵件或存證信函等，以備日後證據之用。

最高法院43年台上字第367號判例：「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有十日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對之意思。」

最高法院42年台上字第122號判例：「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事由相當。」

房東小心別說錯話

除行為不慎導致法律效果外，房東在語言上的表達亦應小心。實務上不少案例中，房東出於善意詢問房客是否要續租、或在房客續住後仍主動催繳租金，這些言詞即可能被認為房東已接受房客續住事實，形成默示同意，不僅喪失終止租約主導權，更被視為已成立不定期契約。例如詢問：「這個月的租金還沒收到，是要從押金扣嗎？」即使表面上只是提醒，也會被解讀為已接受房客繼續居住，從而反制房東日後主張契約已終止的權利。

為避免此類爭議，建議房東於訂約當時即明文排除民法第451條所設之默示更新效果。

最高法院92年度台上字第1755號判決：「於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」

若契約明確載明「租約期滿後不得自動續租」、「期滿後如有續租需另行簽約」等條款，則視為雙方已有合意排除默示續約規定之適用。此舉不僅可使房客有清楚預期，亦可保障房東於契約期滿後得依法終止租約並收回房屋的權利。

範例條款可為：「本租賃契約屆期後，甲方不再續租，乙方不得繼續為租賃物之使用收益。若乙方有意續租，應與甲方另訂新約。」如此一來，即使房客於期滿後仍留置房屋使用，亦難以主張已成不定期租賃契約。