何謂「默示更新」？可否以契約事先排除「默示更新」的法律效果？
28 May, 2025
問題摘要：
「默示更新」係民法所賦予在契約屆滿後持續使用情形下一種法律推定，但該推定並非不可排除，只要雙方於原租賃契約中事先約定排除該法律效果，實務與判例均予以承認其效力。對出租人而言，為避免未來產生不定期租賃困擾，建議在簽訂合約時即明訂期滿不續租條款，並於契約終止前適時表明終止意圖並發出通知，以維護自身權益。對承租人而言，則應理解在繼續使用租賃物後可能產生法律上的續約效果，應與出租人就後續租期有明確共識或重新訂立契約，以保障雙方權利義務的清楚與穩定。
律師回答：
關於這個問題，在租賃契約實務中，「默示更新」是指租賃契約期滿後，承租人仍持續占有使用租賃物，且出租人未明確表示反對，亦未採取任何收回房屋之行動，依民法第451條規定，即推定雙方同意繼續履行原契約，而視為不定期租賃契約的成立。
此即所謂的「默示更新」，其法律效果在於租期自動轉變為不定期，而非契約當然消滅。此一制度設計，乃基於保護居住穩定與交易安定的原則，使得在雙方皆未表達明確終止意思之情形下，仍可確保租賃關係之延續，避免產生法律空窗期或實質糾紛。
然而，「默示更新」對出租人而言，可能造成一定程度的不利，尤其是在出租人有其他用途規劃、打算出售或自行使用房屋時，若未及時主張契約終止，則可能陷於無法收回房屋的窘境。
依民法第451條之規定，租期屆滿以後，承租人繼續使用租賃物、繳納租金，雖雙方未續訂租約，依法視為不定期限之租約。出租人可於租約上明訂「租期屆滿絕不續租」或是「續租雙方應另訂租約」，藉此排除發生對於出租人不利之「默示更新」效果！（參考最高法院55年台上字第276號民事判例）
有鑑於此，實務與學理普遍接受出租人可於租賃契約中預先明確排除「默示更新」之法律效果，藉以避免在契約期滿後，租賃關係自動轉為不定期契約。即肯認若雙方於契約中明文規定「租期屆滿後絕不續租」或「期滿若續租，應另行簽訂契約」等內容，則即使承租人繼續占用租賃物，亦不得主張發生民法第451條之默示更新效果。使得契約自由原則得以具體實踐，亦有助於避免產生不定期租賃糾紛。
此外，若出租人於租期屆滿後希望明確終止租賃關係，應以書面（例如存證信函）形式明確告知承租人不再續租，並要求其限期遷出。倘若出租人於期滿後長期未表示意見，或仍接受租金，將可能被認為已默示同意續租，進而使租賃契約視為默示更新，轉為不定期契約關係。此時，若出租人欲終止契約，即須受限於土地法第100條所列合法終止事由，否則將無法請求承租人搬遷，增加未來收回不動產的法律障礙。
-房地-房地租賃-不定期租約-默示更新
(相關法條=民法第451條=土地法第100條)
瀏覽次數：2
