什麼土地無法時效取得地上權？
28 May, 2025
問題摘要：
時效取得地上權雖為法律所容許，但須同時符合形式與實質要件，占有人若係基於租借關係、占有過程中出現爭奪、土地本身依法禁止設定地上權，或其使用方式不具地上權性質，均不得主張時效取得。此一制度目的在於平衡實際使用與登記權利人之利益，防止惡意占有或違法使用轉化為合法權利，因此適用上必須謹慎認定，土地所有人如發現占有異常，亦應及時表達異議或提出法律主張，以保障自身財產權利不致遭長期侵害。總之，並非所有長期占用土地的行為皆能成立時效取得地上權，法定限制明確且審查標準嚴格，土地所有權人應盡早掌握自身土地使用狀況，並於必要時行使法律權利以維護財產權利之完整。
律師回答：
關於這個問題，在台灣的土地制度中，「時效取得」是一種法律上承認長期占有行為所產生權利的方式，當某人以所有權人或地上權人之意思，占有他人不動產並達一定期間，即可依法請求登記取得該物權。然而，這項制度並非毫無限制，由於限定於未登記土地，在所以時效取得所有權甚少。
特別是針對「地上權」的時效取得，更受到諸多法律規定的限制，並非所有土地皆可透過長期占有而取得地上權。
民法第832條：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」在台灣的民法與土地法制度中，雖然理論上地上權可因和平、公然、繼續之占有而時效取得，但並非所有土地皆可適用，亦非所有占有行為皆能導致地上權之取得。時效取得地上權的構成要件極為嚴格，特定情況下甚至依法排除其可能性。占有人若占有土地有特定情形者，依法不得申請時效取得地上權登記。(土地登記規則第118條、民法第769條、民法第770條、民法第772條)
第一類「租或借的土地不行」
無法透過時效取得地上權的土地為原係基於租賃、使用借貸等法律關係所取得使用權之土地，亦即。此類占有人的占有行為，係基於他人允許而取得使用權，缺乏地上權之自主人格與獨立性，無從主張以地上權人身份占有。時效取得須以地上權人之意思為前提，若僅係租賃、借用性質，占有人主觀上並無獨立使用土地之意思，即不符民法第772條準用第770條或第769條所定時效取得要件，因此無從依法請求登記。
第二類屬於「搶來搶去的土地不行」，即占有過程中出現激烈衝突、暴力手段、互相爭奪等情形，致使占有行為難以認定為和平、公然、繼續。民法明文要求占有須符合上述三要素，若占有歷程伴隨糾紛訴訟或強行占用，則該占有即非和平之占有。實務上亦認為，如占有人曾被土地所有權人排除或就占有事實曾遭起訴請求返還，即可視為時效中斷之事由，不得再以占有起算年限計算完成取得時效。
第三類「法律上不許設定地上權的土地」
即依土地法、都市計畫法、區域計畫法、農業發展條例等相關法規明定不得設定地上權者。常見如土地法第14條第一項列舉之禁止私有土地，包括海岸、瀑布地、水源地、礦泉地、古蹟地、公路、公有水道等，基於公共使用或自然保護政策，法律上即不許其轉為私權使用，當然不得設地上權；又例如依農業發展條例第3條第11款所定「耕地」，包含特定農業區、一般農業區、山坡地保育區等農牧用地，最高法院與司法院大法官解釋皆指出該類土地性質上不適於設置建築物、工作物或種植竹木，不符地上權之使用目的，即不得時效取得地上權。土地登記規則亦明文排除此類耕地作為時效取得登記之標的。
首先是土地法第14條第一項明文規定不得私有的土地，包括海岸、水源地、瀑布地、公共交通道路、公共需用的水道、湖澤、古蹟及名勝等，這些土地具有特殊公共性或自然資源保護價值，基於公益需求及資源管制，不容許個人私有，因此即使有人長期占有並建物使用，仍不得主張時效取得地上權。其次，若占有行為違反土地使用管制法令，例如於農業用地違規建築、超越使用分區限制者，也不得藉由違法使用來取得合法地上權。
再者，農業發展條例第3條第11款所定義之耕地，包括特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，其性質上為農業生產保留地，若被占用後建築房舍或設施，顯然不符地上權所需之土地使用目的，亦因此不得主張時效取得。這一點也獲得司法院釋字第408號解釋支持，其明確指出設定地上權應以土地適於建築或設置工作物為限，而耕地性質上不適合設定地上權，占用該類土地者不得據此請求登記。
再者，實務上尚有「其他依法不得主張時效取得」之情形，例如屬於限制登記或已標示禁止處分之土地，也會因行政機關已明示限制或特定處分條件，而排除一般時效取得適用。此外，若占有人占有土地時未以行使地上權之意思進行管理與使用，例如只是事實上使用或臨時佔用，或其行為未具備建築、設施使用等地上權實質內容，亦難以符合地上權時效取得的構成要件，
司法院釋字第408號解釋：「民法第八百三十二條規定，稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。故設定地上權之土地，以適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限。其因時效取得地上權而請求登記者亦同。土地法第八十二條前段規定，凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者，性質上既不適於設定地上權，內政部於中華民國七十七年八月十七日以台內地字第六二一四六四號函訂頒時效取得地上權登記審查要點第三點第二款規定占有人占有上開耕地者，不得申請時效取得地上權登記，與憲法保障人民財產權之意旨，尚無牴觸。」
最高法院89年度台上字第1370號民事裁定裁判要旨：「因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一，原審既認上訴人非以行使地上權之意思而占有系爭土地，即上訴人即無從因時效而取得地上權或地上權登記請求權。又縱認上訴人因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第七百七十二條準用第七百六十九條及第七百七十條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有。」
第四類為「未以地上權方式使用者不行」，即雖有占有事實，但其使用方式與地上權所要達成之目的不符，亦不得主張時效取得。民法第832條定義地上權為「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」，其核心在於利用土地興建、設置建築物或設施等，若占有人僅係臨時堆放物品、散置農作物或僅作通行等用途，即不具地上權之實質內容。最高法院亦曾指出，占有人須以「行使地上權」之意思進行使用，例如實際建屋居住、設立溫室農舍或興建工寮工作等，且需具持續性、獨立性與明確性。若僅為模糊性或間歇性占用，法院往往不予認定具有地上權成立之實體基礎。
占有人非以地上權之意思占有，即不得主張時效取得地上權。因此，時效取得地上權的構成，並不僅止於年限的達成，還需有明確且持續性的使用事實，並符合土地使用的本質與法定容許範圍。
首先，由於該筆土地已完成所有權登記，依民法第769條及第770條之規定，占有人無從主張時效取得所有權，亦即不會發生因他人占用而使該土地「變成他的」之法律效果，提問人對土地之所有權地位並不會因時間經過而遭剝奪。
然而，依民法第772條規定，占有人仍得主張時效取得地上權等其他物權，特別是如該人長期於土地上居住、建築或使用農舍，若其占有行為具備和平、公然、持續性，並能證明其有以地上權人身份使用土地之意思，理論上可主張依十年或二十年之占有完成地上權時效取得，並請求登記。
但此情形仍須受到上述法律限制檢驗，若該土地屬於特定農業區或森林區等「耕地」，或土地用途與實際使用違背土地使用管制，將會依法排除時效取得地上權之可能性。
為避免未來產生法律糾紛或佔有人申請地上權登記，可就土地現況進行查詢，例如調閱地籍資料、使用分區、是否屬耕地或特定管制地等，並可考慮發函通知占有人土地為私有，或與其協議簽署使用同意書、租約等文件，以明確權利義務界線，防止其日後誤以為可依據時效主張地上權。若該占有人已達時效年限並提出地上權登記申請，則地政機關亦須依土地登記規則第118條啟動公告程序，並通知土地所有人於三十日內表達異議，屆時提問人仍可依法提出異議，要求進一步審查其占有是否符合法律要件，防止地上權登記完成。
此外，占有人若無法提出足以證明其占有乃基於地上權意思之文書資料，如建物稅籍證明、用電用水紀錄、相鄰土地使用人證明等，亦難以於地政機關審查程序中通過時效取得申請。地政機關對於時效取得地上權登記申請，需進行嚴格審查並公告三十日，期間通知土地所有人，如有異議，須依土地法第59條進行調處。若爭議涉私權糾紛且占有事實難以釐清，登記機關亦得依土地登記規則第57條駁回申請。實務上時效取得地上權之申請往往因證據不明、法律排除、或占有方式與地上權目的不符而遭駁回，顯示此一制度並非占有人取得不動產使用權之捷徑，而是有嚴密法理基礎與審查程序的例外手段。
-房地-不動產物權-時效取得
(相關法條=土地登記規則第118條=土地法第14條=土地法第59條=農業發展條例第3條=民法第769條=民法第770條=民法第772條=民法第832條)
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