什麼是時效取得不動產？可以取得所有權嗎？
28 May, 2025
問題摘要：
時效取得不動產制度雖可使長期占有具正當性者依法取得財產權，促進土地有效利用與權利安定，然其適用條件相當嚴格，不僅須符合民法所定主觀、客觀條件，尚須檢具充分證明並經地政審查，且僅適用於未登記不動產，實務案例亦日益稀少。對於有意主張者，應預先諮詢專業意見，確認占有性質與證據力，避免徒勞申請而得不到法律保障。
律師回答：
關於這個問題，時效取得不動產，係指占有人對於未登記不動產，以所有人之意思，經一定期間之和平、公然、繼續占有，得依民法第769條或第770條主張取得所有權，並請求地政機關辦理登記成為該不動產之所有人。此與債權之時效消滅不同，屬於物權之原始取得方式。民法第769條，占有人若明知其占有無權，仍以所有人自居占有他人未登記之不動產者，應占有滿二十年，始得請求登記為所有權人；如係善意占有，即占有人起初並不知其無權，且無過失，則僅需占有十年即可主張登記，依據民法第770條所定。
上述「以所有之意思」係指占有人須具備欲將土地當作自己所有的主觀意圖，並非基於租賃、借用或受託關係而占有，否則並不符合時效取得要件。例如租地農耕者因已承認他人所有權，自不具時效取得之主觀前提。關於占有方式，「和平」係指未以暴力或脅迫手段排除他人對不動產之支配，「公然」指占有行為非暗中進行，社會大眾得以察覺，「繼續」則要求占有狀態為連續不中斷。倘占有中曾受所有權人排除、訴請返還、收取補償，或占有人放棄使用而中斷使用狀態者，皆會導致占有不中斷，時效中止或重計。
至於標的，依兩條規定，時效取得僅限於「未登記」不動產，包括土地與建物。所謂未登記係指尚未辦理所有權第一次登記者，倘已登記在他人名下，則屬已完成登記之不動產，應受地政公示保護，依法不得由他人以占有期間取代既有所有權人之權利，此為避免不動產法律關係不安定、保護合法權利人登記利益之體現。依最高行政法院102年度判字第808號即指出已登記土地不得為時效取得標的，且登記資訊為公開揭示，任何人可經查詢知悉真實權利狀況，不應主張善意無過失。
因此，實務上可主張時效取得者，多限於山坡地、廢耕地或歷史上因登記遺漏而無首次登記之土地，屬相對少見案例。即使占有人完全符合主觀與客觀構成要件，占有人亦非當然成為不動產之所有權人，仍須依法向地政事務所提出登記申請。此請求權須檢具占有範圍測繪圖、占有事實說明文件、四鄰證明或其他證據，經地政機關審核確實符合民法時效要件，並公告三十日無人提出異議或異議不成立後，始得為所有權登記。申請程序中，地政機關須同時通知所有權人，如土地所有人不明或為無人承認繼承之土地，則應選任遺產管理人或備妥不能查明之切結書。
時效取得在民法上是允許長期占有他人財產者，於一定條件下取得物權的一種制度，但實務上要透過此機制取得不動產所有權卻極為困難。民法第769條與第770條的規定，占有人若符合一定年限的和平、公然、繼續占有，且以所有人之意思占有未登記的不動產，則有可能主張時效取得所有權。然而，這一制度在現行土地登記體系下實際可適用的機會極少，關鍵原因在於台灣土地登記制度已於上世紀完成土地總登記，也就是說，幾乎所有土地的所有權人都已被完整登記於地政機關的土地登記簿中，依法受公示與保護。
這也使得現今「未登記土地」幾近絕跡，即便發現某筆土地未登記，也往往是無法辦理登記的山坡地、保安林、原住民保留地等特殊土地，或依法被禁止辦理所有權登記的公有地或國有地，因此想以時效取得來取得不動產所有權在實務上不僅難以達成，幾乎是不可能的目標。
基於此，實務中若欲透過長期占有主張物權，通常主張的並非所有權，而是地上權。依民法第832條：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」
土地登記規則第118條，占有人如主張已依民法第772條規定準用第770條或第769條取得地上權者，應提出「以行使地上權意思占有之證明文件」，例如租賃契約、使用協議、開發計畫書或土地利用相關證明，以及「占有土地四鄰證明」，即由周圍使用人或所有人出具證明，占有人自某一時點起即持續、公然、和平地使用土地之事實，並持續至申請時為止。登記機關於收件後，須審查所有文件是否足以證明占有狀態與地上權行使之意思，若審查無誤，將依法公告三十日並通知土地所有權人，公告期間若土地所有權人提出異議，將依土地法第五十九條第二項規定移送主管機關調處，若異議不成立或無人異議，始得登記地上權於占有人名下。地上權雖為物權，具排他性與登記對抗力，但其構成要件相對繁瑣，與時效取得所有權相比，申請難度更高。首先，占有人須證明其占有乃出自於「以行使地上權之意思」，而非僅為借用、佔用或其他事實利用，否則將被認定為無權占有。
其次，地上權本質為供建築物或工作物之使用，因此占有人須能具體說明其在占用期間內對土地之使用情形，是否足以構成地上權所欲保障的使用價值與性質，例如是否興建固定建物或長期工作設施，是否已排除他人對土地使用的權利等。再者，占有人提出的證明文件及四鄰證明，須具備相當的時間連續性與真實性，登記機關對於文件審查採實質認定，若發現證明人與占有人為親屬、共同占有者或曾為同一法律關係主體，即不具中立性，將不予採信。
此外，地上權登記審查要點，若占有人在占有期間曾接受土地所有權人主張權利（例如被收取補償金、曾被請求返還），則將中斷時效計算，須重新起算占有期間，造成占有人時效資格不成立。並且，占有人若主張與前占有人之占有時間合併計算者，須為前占有人之繼承人或合法受讓人，否則不得主張合併。
此外，占有公有土地時效取得地上權者，依土地法第25條規定，須經民意機關同意與行政院核准，否則不得設定負擔，這使得占有公有地者即便占有年期已久，亦難以達成合法登記。
在現代土地總登記完善的制度架構下，占有人欲主張時效取得所有權極為罕見，因為絕大多數土地均已有登記，未登記土地亦多屬特殊禁止登記類型，惟有地上權主張尚存一線可能，但須具備以地上權意思占有之完整事證、四鄰具體證明及符合時效年期等諸多條件，且登記機關審查嚴格，仍非易事。
實務上，亦常見申請人雖占有多年，但未能提出具體占有起始時點、連續性或以所有人意圖占有之證明，而遭地政機關駁回，故舉證責任為申請人之負擔，應審慎備妥相關資料。若申請成功，因屬原始取得，占有人可排除原先不動產上存在之其他物權負擔（如地上權、抵押權、典權等），取得完整所有權。然於登記完成前，原土地所有權人仍得依物權返還請求權主張返還。
實務上，建議占有人若欲主張地上權或其他物權，宜事先諮詢專業律師或地政士，並積極蒐集占有起始、占有方式、占有內容及使用土地之具體事證，才能提高通過審查之可能，避免因證據不足而功虧一簣。
-房地-不動產物權-時效取得-地上權
(相關法條=土地登記規則第118條=土地法第59條=民法第769條=民法第770條=民法第772條=民法第832條)
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