什麼是不動產的時效取得？長期占有其他人的土地或房屋，會直接成為該土地或房屋的所有權人嗎？
28 May, 2025
問題摘要：
不動產時效取得並非透過長期占有即可自動成為所有權人，而是須具備善意或惡意占有的法律期間、符合和平公然繼續等實體要件，並以所有權人意思占有未登記不動產者，始得依法請求登記為所有人，惟於登記前仍不得對抗原權利人，實質上所取得者為一項行政上之登記請求權利，須經審查並完成登記後，方能確立所有權地位。時效取得地上權之登記制度與審查程序，申請人須嚴格舉證證明占有事實並主觀具有地上權意思，占有方式應和平、公然、持續，並應在法律容許之範圍內釐清土地所有人、通知利害關係人，登記機關亦應依法審查、公告與處理爭議，整體機制兼顧事實與形式權利保護，並平衡土地利用效率與所有權保障之立法意旨。對於實務上有意主張時效取得地上權者，應事先備齊所有相關證明文件，特別是占有期間之四鄰證明、戶籍資料、測繪結果與繼受占有事實，並審慎確認占有方式之合法性及排除中斷事由，方能提高登記核准之成功機率。
律師回答：
關於這個問題，不動產的時效取得是指非權利人以所有人或物權人之意思，長期和平、公然、持續占有他人未登記不動產，並依民法相關條文規定達一定期間後，取得請求登記為權利人之法律效果。該制度旨在確保法律關係穩定、維護社會秩序與促進物的有效使用。
時效取得的核心概念，在於透過長期事實支配轉換為法律上之權利認定，使得原本無權之人，在特定條件下成為得請求登記之人，並非自動取得所有權，仍需向地政機關提出申請並經審核通過。民法第769條與第770條係時效取得不動產所有權之依據，前者適用於惡意占有人，須滿20年占有期間；後者適用於善意且無過失之占有人，占有10年即得請求登記。
善意占有人係指起始時不知亦無法知悉該不動產已有所有權人者，例如經查地政機關無登記資料，且詢問周邊住戶亦無人知情，始得主張善意。無論善意或惡意，占有皆須具備和平（未以暴力強奪）、公然（不遮掩之使用）、持續（不中斷之長期使用）三要件，且須以所有人意思占有，意即認為自己即為該不動產之所有人而使用，若占有之初係租賃、借用或代為管理，則不符時效取得條件。
此外，土地必須為「未登記不動產」，即未曾辦理所有權登記者，若屬已登記不動產，則無論占有多久，皆不得依時效取得其所有權，係因地政制度已明確記載所有權人，法律應優先保障形式上之登記權利人。以現今台灣士地盡皆登記之情形，要找到未登記之不動產，實有困難，然時效取得規定，除所有權外，另依民法第772條規定：於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。
因之，時效取得，理論上固可能有申請登記地上權、不動產役權或農育權等其他用益物權，但實務上以地上權為最常見之形態，所謂時效取得地上權係依據民法第770條，準用民法第769與770條之規定，以行使地上權之意思，二十年間和平、公然、繼續在他人土地之上下有建築物或其他工作物，得請求登記為地上權人；抑或以行使地上權之意思，十年間和平、公然、繼續在他人土地之上下有建築物或其他工作物，而其占有之始為善意並無過失，得請求登記為地上權人。
但是，即使符合上述規定要件，仍有一些土地是無法主張時效取得的，依時效取得地上權登記審查要點第3點規定，占有人占有土地有下列情形之一者，不得申請時效取得地上權登記：
（一）屬土地法第十四條第一項規定不得私有之土地。
（二）使用違反土地使用管制法令。
（三）屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。
（四）其他依法律規定不得主張時效取得。
若不動產雖未登記，然屬國有財產者，例如依森林法規定之未登記國有林地，即便長期占有，亦不得時效取得。基於國土保安與森林資源保育之公共利益，國有未登記林地不適用民法關於時效取得之規定，避免國有財產因疏於管理而流失。再者，占有者於具備全部法律要件後，僅取得「登記請求權」，並非當然取得所有權。(最高法院89年度台上字第949號民事判決)
時效完成僅使占有人成為得向地政機關請求登記之人，在登記前，原權利人仍得主張返還所有物，占有人並不得據以抗辯。(最高法院69年度第5次民事庭會議決議)
因此，占有者需提出充分證據，證明其占有期間符合和平、公然、繼續之要件，並無違反法律規定，地政機關方可核准其登記為所有人。在司法實務中，舉證責任通常由占有人負擔，須依民事訴訟法第277條證明其有利於己之事實，例如提出四鄰證明、耕作照片、稅單等，以證明其為占有人且占有具備法律要件。
如A擁有一筆未登記土地X，離鄉多年未使用或管理，鄰居B在不知其有主的情況下，和平、公然、持續占有X地11年，並以所有人之意思耕作、建構設施或維護土地，此時B可依民法第770條主張取得登記請求權。惟該權利尚須經地政機關審查核准方能登記為所有權人，在登記完成前，A仍得依物權返還請求權主張X地為其所有，請求B返還。若B起初即知X地為A所有，則應依第769條以20年為期間主張。
換言之，占有者不得以自己違法之起始行為為基礎，主張法律保護之效果。時效取得在現代不動產管理制度中扮演補充與矯正的角色，一方面防止無人管理財產淪為無效資源，另一方面也促使權利人積極管理登記其財產，否則將有喪失權利之風險。但此制度不適用於所有情形，且限制頗多，特別是登記制度發達後，未登記不動產愈加罕見，占有者欲藉時效取得所有權之機會亦隨之降低。
如何登記？
雖實務中以地上權之時效取得為主要適用對象，其所應遵循之實體條件與程序規範規定於土地登記規則第118條及時效取得地上權登記審查要點。
申請人主張因時效完成而申請地上權登記，須提出證明其係以行使地上權之意思占有土地，並自占有開始至申請登記時持續占有之證明文件，例如土地四鄰證明書或其他足資認定占有事實之文件，該等文件應清楚說明申請人占有土地之起始時間、方式與範圍，且應符合民法第770條所稱之「和平、公然、繼續占有」要件。
登記機關對於申請案經形式與實質審查無誤後，應公告30日，並同時以書面通知土地所有權人，若有異議者則依土地法第59條第2項處理，進入調處程序，保障原土地權利人之權益。(土地登記規則第118條)
至於審查過程之具體規定，應詳列於「時效取得地上權登記審查要點」，申請人應先申請測繪，確定實際占有土地之位置與範圍（第2點），若僅提出戶籍資料證明占有而曾遷移者，仍須提出鄰地使用人之證明（第5點），而四鄰證明人亦須具行為能力，在占有起始與登記申請時均為鄰地使用人或所有人，不能由其他共同占有人充任（第6點）。對於通知義務部分，申請人除應載明現行與登記簿上所載土地所有權人或其繼承人之住址外（第7點），並於不能查明時切結說明。
若所有權人為祭祀公業或寺廟等特殊法人，應檢附向主管機關查復之管理資料，否則亦視為無法查明。無人承認繼承之土地，應依民法1177條等規定選任遺產管理人並記載其資料。
至於占有之土地若屬公有土地者，第8點明定不適用土地法第25條，即無須取得地方民意機關及行政院核准，即可提出登記申請。
另占有期間屆滿後，即使土地已為移轉或限制登記之標的，申請人之登記請求權仍不受影響（第9點），申請人無論主張十年或二十年占有期間，皆可受理（第10點）。若為繼受占有，應提出繼承或讓與事實之證明，且讓與應係基於法律行為或規定（第11點）。
關於占有期間之中斷情形，則列於第12點，例如已繳納損害賠償、被土地所有人提告排除占有、或符合民法第772條準用第771條所定事由等，皆會使時效中斷。登記機關於審查案件後，若認符合登記要件，應公告30日並通知所有權人、管理人及預告登記請求權人等利害關係人（第13點）。
若審查中發現有涉私權爭執情事，應依土地登記規則第57條予以駁回。土地所有權人或管理人可於公告期間內提出異議並附證明文件，經審查屬土地權利爭執，應送交主管機關調處（第14點）。
倘若所有權人已就該地另提拆屋還地之訴或已有確定判決，惟該訴訟並非涉及地上權登記請求權存否之爭議，登記機關仍應依職權續辦登記或處理調處程序（第15點），惟若所有權人提出可證明申請人不符時效取得要件之資料，則登記機關應依法駁回登記申請或視為調處結果。
-房地-不動產物權-時效取得-地上權
(相關法條=土地登記規則第118條=土地法第59條=民法第769條=民法第770條=民法第772條=)
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