買違章建物卻不能阻止強制執行？
28 May, 2025
問題摘要：
買違章建物者無法阻止強制執行，原因在於其僅得取得事實上處分權，不具排除強制執行之法律權利，亦不得提起第三人異議之訴，而若強制執行屬錯誤，應由具形式所有權人主張排除執行，買受人之權益難以保障，故購買違建前應詳實調查、審慎評估，避免因法律地位薄弱而喪失實際權利。
律師回答：
關於這個問題，違章建築，指的是未經主管機關審查許可並發給執照（建築執照、變更使用執照），所建造的建築物；或是對既有建築為使用、拆除行為後所產生的結果。此時，如果未能取得執照的原因是違反建築法規或都市計畫法規，便稱為「實質違建」，這種情況就會受到各地地方政府列管或拆除；相對的，如果並不違反當地都市計畫建築法令規定，且具備土地使用權，只是程序上疏失，未領建築執照，事後得補行申請執照的情況，則稱為「程序違建」，只要向各地方政府主管機關補辦，便能就地合法，擺脫違建惡名，但未經補辦前，仍不得辦理產權登記。
依照建築法第25條規定，違建是違法且要拆除，但有民法上仍由原始興建之人（起過人）具有所有權，僅是因受限於民法第759條規定，非經登記不得處分。
買違章建物卻不能阻止強制執行，其核心問題在於違章建物無法辦理不動產登記，進而影響法律上所有權的取得與對抗力。依我國現行法律體系，建物須依法申請建造執照與使用執照，始得於地政機關辦理建物第一次登記，取得公法上之合法地位與民法上之物權對抗力。倘若未依程序興建，即屬「違章建築」，其在法律上即便實際存在，卻如幽靈般無登記可查，無法證明其所有權歸屬。然違建並非無主之物，其所有權仍歸屬於出資興建者，僅因法律不允許登記，故無法取得形式上之所有權憑證，產權亦難以受國家公權力保護。此種處境下，買賣違建雖常見於市場，惟買受人實際取得者為事實上之使用、收益或處分權，而非法律上可對抗第三人之物權。買方縱已交付價金取得佔有與使用，亦難以於權利爭議中主張擁有完整所有權或排除他人干涉，進一步導致在強制執行程序中喪失抗辯能力。實務上最常見者，即為原違建起造人因債務問題遭查封拍賣，買受人雖已實際持有建物，卻無法對抗債權人之強制執行。
最高法院44年度台上字第721號判例明確指出，未登記建物僅得為事實上處分，尚非足以排除強制執行之權利，故不得提起第三人異議之訴。依強制執行法第15條規定，第三人異議之訴須以「足以排除強制執行之權利」為要件，實務上必須是登記所有權、物權或其他具有法律保護之權利，例如租賃登記、抵押權設定等，始可構成阻卻執行之依據。然而違建未登記，自不具備此種形式要件，因此即便實際上為第三人所有，仍不得提起異議訴訟。
強制執行法第15條規定「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利」者得提起異議之訴，係指第三人就執行標的物具有一定權利，因強制執行而受侵害，而在法律上並無忍受之理由而言。至該第三人具有何種權利始得提起異議之訴，則端視其權利內容、效力、執行債權之性質及執行態樣而定，並非就執行標的物具有所有權或事實上處分權，即當然認其有足以排除強制執行之權利。編號1建物係游O壽於89年間所興建之違章建築，為兩造所不爭，游O壽雖於94年11月14日將之出售予被上訴人蔡O雲、謝蔡O戀及魏O輝，惟未依民法第758條規定，辦理所有權移轉登記，被上訴人無法取得該建物之所有權，游O壽仍為該建物之所有權人。而編號1建物之稅籍資料未變更，原供作市場之占有使用現況亦無改變，由其公示外觀，似無從辨識所有人已讓與該建物之事實上處分權。上訴人既為游O壽之債權人，則其聲請對編號1建物為強制執行，被上訴人能否因買受編號1 建物即得提起第三人異議之訴，亦滋疑義。
(最高法院106年度台上字第973號民事判決要旨)
此外，若是執行錯誤，將本屬他人所有之違建誤認為債務人之財產，理論上應由真正所有人提起第三人異議之訴予以排除，而非由買受人提起。倘若買受人未能舉證其已於建造時即為出資者或與出資者間有讓與契約，則無法具備異議訴訟之當事人資格，法院亦難據以准予撤回查封，然而，如能證明與原始興建者具有債之關係，亦得依民法第242條代位主張異議權。
此種情況在實務中屢見不鮮，例如某人購得違建後尚未使用便遭查封拍賣，而其所據僅為私下買賣契約與價金收據，法院依照既有見解，通常不予認可其主張權利足以排除執行，終致損失難以挽回。
因此，違建買賣風險高，主要原因即在於法律保護不足，所有權無登記無從對抗第三人。即使雙方私下達成協議，買受人仍處於極度不利地位，一旦原出資者發生債務問題或第三人主張權利，買受人極可能無法保障自身利益。
此外，違建因不具建照、使用執照，在都市計畫、公共安全、產權管理、稅捐徵收等層面皆具高度不確定性，其面臨拆除、罰鍰、限制使用等行政風險遠高於合法建物，購買違建雖在價格上可能具有吸引力，然實質風險與法律不確定性卻可能造成更大損失。因此，若意欲購買之建物未辦理建築執照與登記，應先確認建物是否合法興建，可否補辦登記程序，並檢附使用執照、建物測量成果圖等文件，以確保所購建物具有完整產權。即便係屋主聲稱「無法補辦但長年使用無虞」，仍應審慎評估是否願承擔查封、拆除或無法對抗第三人之法律風險。若建物屬增建部分或違建附屬物，應確認其是否為原有建物成分或從物，以及是否有法令或行政機關處分紀錄，否則一旦發生執行事件，該部分極可能被視為主物之一併查封。若欲以租賃方式使用違建，建議亦應有詳細書面契約，並明示風險歸屬，以便日後發生爭議時釐清責任。
在整體制度上，違建之法律地位本屬灰色地帶，法律無明文保障其產權，僅能由出資人主張所有權，買受人取得事實上佔有地位而無排除執行之能力，無法登記亦難以設擔保權，既無法於交易中取得物權保障，亦難在執行程序中抗辯權利。從物權保護角度而言，購買違建無異於購買一項無對抗力之財產，僅能期待前手信守契約、不發生債務糾紛，然而此等期待並非法律保障。
-房地-不動產物權-所有權-違建-強制執行-第三人異議之訴
(相關法條=建築法第25條=民法第759條=強制執行法第15條)
瀏覽次數：3
