從物與成分差別為何？在不動產交易上有何重要？

問題摘要：

從物與成分之區分核心在於物理結合與使用效用之強弱程度，前者具輔助性與可分離性，後者具結合性與不可分離性，在不動產交易中，從物隨主物一併移轉，非重要成分依契約或習慣處理，重要成分不容分離，直接隨主物為產權處分，其法律效力範圍與權利歸屬規劃對買賣雙方均具重大意義，應於契約中明確列舉所含設備與從屬範圍，以避免事後爭議並確保交易完整性與產權安定。

律師回答：

關於這個問題，從物與成分在法律上的區分關係到物權歸屬、交易範圍與處分方式的核心判斷，其在不動產交易上尤具實務意義。依民法第68條第1項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物」，從物須具備三要件：第一，非主物成分，亦即不構成主物物理上不可分割之一部分；第二，能持續性輔助主物之經濟效用；第三，與主物同屬一人，且在交易上無反習慣之特別約定。
典型例子如電視之遙控器、眼鏡之眼鏡盒、汽車之備胎等，皆為主物正常功能輔助物，其本身具獨立存在可能性，但經常依附主物使用而非單獨交易。
相對而言，成分係指構成主物本體不可或缺之構造部分，依其與主物之結合程度與價值影響，可分為重要成分與非重要成分。重要成分之認定，須具備與主物結合具繼續性、固定性，若非經損毀或變更即無法分離或分離需高成本，且分離後將導致主物價值顯著減損，例如建築物之樑柱、水泥、磚塊，或車體之烤漆。
法律上此類重要成分不得單獨作為物權標的，亦無法與主物分離交易或設定擔保權，目的在於維護物之整體經濟價值。非重要成分則指與主物結合具有暫時性，能易於分離且不致造成主物價值減損者，如窗簾、壁畫、掛件等，其可作為獨立物權客體，在不動產交易中是否隨附移轉，通常須回歸契約約定或交易習慣判斷。
於不動產交易實務上，從物與成分的區別決定交易標的之完整性與範圍。若買受人購買一處建物，是否包括冷氣機、廚具、熱水器等附屬設備，即涉及其是否為從物或非重要成分。依民法第68條第2項：「主物之處分，及於從物」，若該等設備符合從物要件，未經排除即隨主物一併移轉。至於非重要成分，若契約未列舉，因其具備獨立性，原則上不視為交易標的，出賣人有保留處分空間。成分則因與主物一體，不論契約是否記載，均歸屬主物交易範圍。又例如法院進行查封與拍賣不動產時，若附屬設備構造上已與建物緊密結合，例如嵌入式冷氣、頂樓增建物、內嵌廚具等，實務見解多傾向視為不動產成分或從物，依法併入拍定範圍。
如最高法院92年度臺抗字第338號裁定即指出，若增建部分無獨立出入口、構造上無獨立性，應屬主建物之一部分，得併為查封標的由拍定人取得。從物制度亦於物權移轉、瑕疵擔保、繼承、共有物分割等程序產生實際影響。
舉例而言，若不動產之附屬設施後續發現損壞，倘其屬從物，買受人得依民法第362條主張瑕疵擔保責任，請求解除契約或減少價金，除非出賣人已預先告知或買受人明知其狀況。若屬非重要成分，買受人主張契約包含該等物品時，證明責任即加重，契約未明確列舉時易生爭議。此外，從物或成分之認定亦關係建物改裝增建後之產權劃分。例如，在公寓大廈中增建陽台、鋁門窗、屋頂平台等空間與設施，是否構成成分、從物或共用部分，決定其是否得作為單獨產權登記、設定擔保、或為轉讓標的，亦關係區分所有權人間使用收益分配權。

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