從物意義為何？在不動產交易上有何重要性？
28 May, 2025
問題摘要：
從物制度雖簡單明確，然其在實務操作上關聯層面極廣，不僅關係到物權移轉與交易安全，亦牽涉到不動產實體與功能的整體價值評估，因此於不動產交易、處分、執行、繼承等各層面，皆應予以審慎認定與約定，確保權利義務對等與物權秩序明確。
律師回答：
關於這個問題，從物在法律上是指附屬於主物而對其效用具有輔助功能的物品，其意義主要體現在財產交易與權利歸屬關係上。依民法第68條第1項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物」，並於第2項進一步規定：「主物之處分，及於從物」，顯示只要具備輔助性、附屬性及所有人同一這三項要件，該物便可構成從物，並隨主物一併處分，無需特別約定。舉例而言，在動產範圍中，電視之遙控器、眼鏡之眼鏡盒、汽車之備胎皆可構成從物，其存在係為主物提供使用上的便利或增強經濟效用，從物因而喪失獨立性而與主物法律命運緊密連結。
在不動產交易領域，從物概念更具有實質影響力。舉例來說，若甲出售一棟建築物連同其附屬設備（如冷氣機、熱水器、對講機系統等），即便契約中未明文列舉，依民法第68條規定，上開附屬設備若為主物所有人所有，且常助該建築物之使用效用，即可推定為從物，買受人於取得主物時一併取得該等從物的所有權。
在實務運作上，在拍賣、強制執行或繼承爭議案件，在增建狀況，必須區分為具有獨立性之從物，不具有獨立之附合物，若建築物上所增建之附屬物缺乏獨立出入口，構造與使用上亦無獨立性，應認為係主建物之附屬部分，即屬從物或附合物，得併為拍賣標的而由拍定人一併取得。另依民法第811條：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權」，意即從物若構成附合，即便原本為他人所有，一經附合為不動產重要構造部分，其所有權亦歸屬於不動產所有人，具有物權變動效果，此對於買賣不動產所附設施、裝潢設備具有重要法理依據。
按「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者，為從物；主物之處分，及於從物。」民法第68條第1項、第2項分別定有明文，故在查封時已成為不動產之從物者，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物所有權。又「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。」民法第811條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行，而由拍定人取得該增建物之所有權（最高法院92年度臺抗字第338號民事裁定意旨參照）。
此外，在不動產買賣契約之履行與瑕疵擔保責任方面，從物亦具有法律意義，若標的物主體無重大瑕疵但其從物有損壞或不能使用，依民法第362條與第363條規定，買受人得就該從物部分請求解除契約或價金減少，視從物與主物關聯性與瑕疵程度而定，除非出賣人事先已明確告知瑕疵，或買受人已明知該從物狀態者，否則出賣人仍須負擔瑕疵擔保責任。從物概念亦與不動產共用部分、約定專用部分有所區隔。
以公寓大廈為例，若一房屋出售時，如契約沒有明文規定，如冷氣機、瓦斯爐、家具等固定之附屬設備，而非公寓大廈共用部分，通常會被推定為從物，與房屋主體一併移轉，除非另有約定排除或移轉第三人。
再如頂樓加蓋或停車位部分，倘如須利用內部樓梯由大門進出，此時已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性，應認為附合物(附屬物），如有自有樓梯由大門進出，此時應認為從物，已具構造上之獨立性及使用上之獨立性，然而，此部分是否隨主物而移轉或法拍(設定抵押權），應考慮公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」換言之，由於頂樓住戶於頂樓平台加蓋通常係因有分管約定，必與有具有專有部分方得使用，故自不得與專有部分獨自讓與，此時應認為從物，而如純粹第三人無權占有，與分管契約無關，此時屬於獨立之建物，可以獨立讓與，至於是否會遭住戶或管委會拆除並請求不當得利，此乃另一回事。
在查封或強制執行中，法院針對主物之處分亦包括其從物，若某房屋已查封，屋內固定式裝修（如嵌入式冷氣、浴室設備等）即使未單獨列冊，亦視為不動產從物納入拍賣範圍，由拍定人取得所有權。此與買賣雙方對於產權範圍認知息息相關，若買方誤以為附屬設施屬主物而未於契約中詳列，則爭議發生時需回歸法律對從物之定義與推定效力加以處理。
簡言之，從物於法律上係屬主物之一部分，具有輔助、附屬性質而受主物拘束，在不動產交易中從物之確認對於買賣契約履行範圍、價金計算、產權移轉、拍賣程序、瑕疵責任及執行效果皆產生實質法律影響，且具體內容常需依個案交易習慣、設備固定性與專屬性加以判斷。因此，買賣雙方於簽約階段應明確列舉是否包含特定附屬設施並約定其狀況、價值與移轉方式，以避免日後爭議。若有疑義，亦應依民法第68條之推定規則綜合認定。
-房地-不動產物權-所有權-從物
(相關法條=民法第68條=民法第811條=公寓大廈管理條例第4條)
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