優先購買權如何行使？
28 May, 2025
問題摘要：
優先購買權行使之核心在於出賣人依法通知、承購人明確表示、雙方條件一致三要素。具體而言，出賣人應於與第三人交易條件確定後，將完整條件通知權利人；權利人於通知達到後十日內如欲行使，應立即以書面或其他具體方式回覆，並接受原條件；若出賣人未通知或違反誠信原則，視優先購買權之性質，得主張契約無對抗力或請求損害賠償。故無論為出賣人或承購人，皆應明確掌握通知程序、條件審查及時效期間，以保障自身交易安全及權利行使之有效性。
律師回答：
優先購買權，又稱優先承買權、優先承購權或先買權，係指在出賣人擬將不動產出售予第三人時，依法或依約享有以同一條件優先購買之權利人，得在知悉買賣條件後選擇是否行使承購的權利。依其產生原因，優先購買權可分為約定優先承買權與法定優先承買權兩大類；再依其法律效力區分，可分為具有債權性質與具相對物權性質之優先承購權。
其中，土地法第34-1條所規範之共有人優先承購權即屬前者，而土地法第104條關於基地承租人、地上權人或典權人之優先購買權則屬後者，其效力更強，可對抗第三人。行使優先購買權之前提，在於出賣人依法通知權利人出賣條件，使其有機會在與第三人相同條件下承購。根據土地法第104條規定，當基地出賣時，享有地上權、典權或租賃權之人享有優先購買權；反之，當房屋出賣時，基地所有人則有權以同樣條件優先購買。該條明定「其順序以登記之先後定之」，並要求優先承購人於接到通知後10日內為表示，否則視為放棄。
按優先承買權為依法律規定（法定優先承買權）一方有權利在他方出賣時以出賣人願意接受的第三人要約同一條件向他方購買某一財產的權利，為附條件的選擇權（亦即具有法定形成權之性質，最高法院98年台抗字第1001號裁判參照）。
實務上所稱「同樣條件」係指出賣人與第三人間已達成之所有交易條件，包括價格、付款方式、交屋時點、瑕疵擔保等。因此，承購人必須接受全部條件，不得挑選其中部分項目另行議定。若主張優先購買卻擅自更改條件者，法院將視為未合法行使權利，無保護必要。
優先承購之法律效果，係以原應與第三人成立之買賣契約關係為基礎，僅將原買受人變更為承購人，其餘法律關係皆不得異動。
另就通知方式而言，儘管土地法第104條及民法第426-2條雖未明文要求通知形式為書面，但為證明確實已通知內容與日期，實務上仍建議採書面方式，以資舉證之便。如採口頭通知，雖有告知作用，但日後若發生爭議，通知人難以舉證其內容與到達，易生不確定法律效果，亦無法觸發承購人10日行使期間之起算點。最高法院與多數見解均強調，通知應讓承購權人得知完整條件，若僅得知出賣事實但未明瞭交易內容，則尚難謂得以行使選擇，因此在法律效果上，通知之義務僅完成「告知」而非產生「時效起算」之效果。
「土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言」；「基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂『依同樣條件優先購買』，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同」（最高法院88年台上字第2167號、98年台上字第479號判決參照）。
再者，對於行使方式，權利人必須於通知送達後10日內，以明確意思表示向出賣人承購，且應無條件接受所有交易條件。倘未於期間內表示者，視為放棄。此處「表示」方式雖不以書面為限，但因具有爭議潛在性，建議以具日期之書面回覆為宜，以便舉證。若承購人於期間內合法表示承購，則即與出賣人成立買賣契約。若出賣人未通知而逕售與第三人，依其權利性質區分為處理方式。若為土地法第104條所賦予之優先購買權，此權利具有物權效力，承購人可主張該契約不得對抗己身，訴請塗銷登記並以同樣條件取得不動產。
反之，若為土地法第34-1條共有人優先承購權，僅屬債權性質，則不得對抗第三人所有權移轉，只能就損害部分請求賠償。再者，若出賣人未履行通知義務或虛偽表示已通知，而導致承購人喪失權利，其行為即構成侵權，應依民法第184條及第216條規定，賠償承購人「所失利益」，例如預期可獲得之增值利益或整合地權之潛在效益等。
另就特定情形而言，如房屋蓋於他人土地，房屋所有人是否有權主張優先購買該基地，實務上仍須視其是否具備合法使用權源。若僅屬無權占用，未具備地上權、典權或租賃契約者，即無法主張第104條所保障之優先購買權，惟仍可另循民法取得時效、地上權設定、建築物改良返還等制度請求保護。
-房地-房地權利-優先承購-優先承購行使方式
(相關法條=土地法第34-1條=土地法第104條=民法第184條=民法第216條=民法第426-2條)
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