優先承買係依同一價格還是同一條件？
28 May, 2025
問題摘要：
優先承買權之實行須以「同樣條件」為依據，而非僅限於「同一價格」。即便法律條文有時表面上僅提及價格，如土地法第34條之1第4項，仍應以實務解釋與最高法院見解為準，認定為包含價格、付款條件、契約期限、其他附帶義務等在內之整體交易條件皆須一致。出賣人應完整揭露第三人交易條件，優先承買權人亦應無保留接受該條件，否則即屬行使無效。此一制度設計兼顧出賣人契約自由與優先承買權人實質保障，有助於確保不動產交易秩序與法律安定性。未來若擬主張優先承買權，應審慎核對出賣條件並於法定期間內完整表達接受意願，以有效實現自身權利，避免因條件不一致或表示不全而喪失法定保護。
律師回答：
關於這個問題，優先承買權是一種法律或契約賦予特定關係人之權利，當出賣人擬將其財產出售予第三人時，優先承買權人得依與第三人「相同條件」主張優先購買。此項權利又稱優先購買權、優先承購權或先買權，係為保護與標的物具有實質權益或使用關係之人，避免因出賣人片面處分而喪失取得該財產之機會，進而引發居住安定、土地使用或物權對抗等爭議。優先承買權依其產生依據可分為約定型與法定型。
約定型優先承買權係當事人雙方於契約中約定將來出賣時須優先提供購買機會，具債權性質，不具對抗第三人效力；而法定型優先承買權則係法律明文規定，賦予特定主體於特定標的物出售時之優先購買權，其中可再細分為具一般債權效力者，如土地法第34條之1之共有人優先承買權，以及具物權性質者，如土地法第104條規範之地上權人、典權人或承租人優先承買基地之權利。
此類物權型優先承買權因具對抗性，若出賣人未通知即與第三人交易，將可能構成契約不得對抗優先承買權人甚至須塗銷登記之法律效果。實務上常見之問題即在於「優先承買」究竟係指與第三人所約定的「價格相同」，還是應包括「所有條件相同」。
依通說與實務見解均採取「同樣條件」說，優先承買權人須無保留接受出賣人與第三人約定之所有條件，始得構成有效之承買行為。以土地法第34條之1第4項為例，雖文義為「得以同一價格優先承購」。
「優先承購權人必須對第三人所承諾之一切條件均表接受，倘有部分不接受或擅加變更，則非合法行使優先承購權。」
最高法院98年台上字第1285號判例：「按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。」
此意即表明「同一價格」僅為條件之一，尚須包括其他交易條件如付款方式、分期條件、保留事項、交屋期程、稅費負擔方式等，皆應一致。若優先承買權人僅願意支付同樣價格，卻對其他條件表示異議，則其主張即難成立，無法構成有效行使優先承買權之要件。至於何謂「同樣條件」，應視出賣人與第三人買賣契約之全部內容而定，並非僅限於明列於契約文字者，若雙方另有口頭附條件或隱性協議，亦應一併納入考量。
譬如若出賣人對第三人有提供分期付款或價金減免等優惠，優先承買人亦須承擔相同付款方式或時程方為有效承購。反之，若主張立即付清或要求調整交屋日者，則視為擅改原契約內容，將構成承買失效。
因此，實務操作中，出賣人於通知優先承買權人時，應一併附上與第三人訂立契約之完整條款，讓權利人能在合理期間內作出「同樣條件」的接受與否之表示。若僅提供價格而隱匿其他條件，則優先承買人可主張通知瑕疵，期間不生起算或視為尚未通知，有利於其維護權益之主張。此外，優先承買人若接獲通知後選擇行使權利，其承買意願亦須明確且具備法律行為效力，例如須採書面為之並符合通知人所列條件，否則即視為放棄權利。此亦見於民法第426-2條及土地法第104條對於通知方式與行使期限之強制規範。
從實體法角度而言，無論是土地法第34條之1之共有人優先承購，或土地法第104條之地上物權人優先承購，均建構在以保障使用者或共有人合理期待之基礎，意圖實現土地或建築物所有權整合，減少權利重疊衍生之爭議與成本。因此採「同樣條件」而非單純「同一價格」為標準，符合維持交易結構穩定與保護出賣人自由處分權利之平衡考量。若僅採價格一致，即容許優先承買權人擅自變更其他關鍵條件，將導致原契約架構破裂，不利交易安全。
-房地-房地權利-優先承購-優先承購行使方式
(相關法條=民法第426-2條=土地法第104條)
瀏覽次數：3
