基地出賣的優先承購權是什麼？與其他法令規定之土地優先承購權效力上有何不同？
28 May, 2025
問題摘要：
土地法第104條所設之優先購買權，係我國不動產交易秩序中極具特色且具實質影響力之法律制度，其兼具物權保護、使用安定與交易秩序功能，不僅保障地上權人、承租人、典權人等長期使用人之居住與經濟安全，也促進土地與建物權屬之整合與有效利用。從出賣人角度，須審慎處理通知程序與條件揭露，從承購權人角度，則應把握行使期間與條件審查，唯有雙方依法辦理，方能實現法律制度設計之保障效果與政策功能，確保不動產交易的安定、公平與正義。
律師回答：
優先承購權，又稱優先購買權、優先承買權或先買權，是指某一權利人依據法律或契約之規定，在特定財產即將由其所有人出賣予第三人時，得以與第三人相同條件優先購買該財產的權利。此項權利的設計，目的在於平衡關係人之間的權益，避免因物權變動影響既有使用權人或關係人之法定利益，並促進不動產權利結構的合理整合。
其中，以土地法第104條所規範之優先承購權為我國法制上具物權效力之典型代表，其所適用的情境，涵蓋「基地出賣」與「房屋出賣」兩種情形。當基地所有權人擬出賣土地時，地上建有房屋的地上權人、典權人或承租人，即有依同樣條件優先購買該土地的權利；反之，當房屋所有權人擬出賣房屋時，其土地的所有權人亦得行使優先承購權。兩者之間之行使順序，則以各自權利登記之先後為準。在現行法制下，優先承購權的性質分為法定與約定兩類。
法定優先承購權，係由法律直接賦予特定人對特定財產的優先購買地位，如共有人依民法第824條第7項之規定（土地共有人依土地法第34-1條）、地上權人依土地法第104條之規定、耕地承租人依土地法第107條、耕地三七五減租條例第15條、農地重劃條例第5條之規定等；而約定優先承購權，則是出賣人與權利人間於契約中明文約定，在財產出售時，應優先提供予特定人以相同條件購買，否則須承擔違約責任。兩者最大差異在於法定者多具有物權效力，可對抗第三人，約定者則多限於債權關係範疇，無法對抗善意第三人。
依土地法第104條之規定，當基地或房屋擬出賣時，享有優先承購權之人於接獲出賣人通知後，應在十日內明確表示是否行使優先購買權，逾期未表明者，視為放棄該權利。此一期間係強制規定，出賣人不得任意縮短，而權利人亦不得主張延長。此外，權利人所主張之承購條件，必須與出賣人與第三人所約定的買賣條件完全一致，包含價格、付款方式、給付期間等，若條件有異，即喪失優先購買資格。
此一設計意在避免出賣人與第三人透過形式條件變更，規避優先承購權之行使，同時也保障交易的透明與公平。土地法第104條之最大特色，在於其第二項明定該優先承購權具有物權效力，亦即即使出賣人未依法通知權利人，逕與第三人訂立買賣契約並完成登記移轉，仍不得對抗優先購買權人。此種情形下，優先購買權人得請求法院撤銷該登記，主張原買賣無效，並以相同條件補訂買賣契約，移轉所有權於自己，保障極為周延。
實務上常見糾紛，亦即出賣人故意隱瞞交易、未依法通知優先購買權人即完成過戶，此時如權利人於法定期間內提出主張，並能證明自身權利存在，法院通常會判決原移轉無效，並命出賣人補辦登記。至於何人得行使該項優先購買權，依土地法第104條之文義，需具備「登記」之地上權人、典權人或房屋承租人，或為房屋所有權人之基地所有人。
換言之，若僅為房屋或基地之借用人、使用人而未具法定登記權源者，則不在保護範圍之內。此規範目的在於保障對土地具有法律上安定性使用權之人，並避免法律適用模糊不清。若有數人均具優先購買資格，則依登記先後順序決定行使順位。
重點在於違反的效力差別
在我國土地相關法律制度中，優先購買權是一項具有重大財產效果與法律保護功能的權利，尤其針對使用人、承租人、共有人等與土地或建物具有實質利用關係之人，法律透過優先購買權制度賦予其在標的物出賣時以相同條件優先承購的機會，藉以維護既有使用秩序、避免交易對象突變所造成的不利益與法律糾紛。依據土地法及相關特別法規定，優先購買權制度涵蓋土地與建築物，並依不同情境與對象設有順位、條件與程序規範，其中又以土地法第104條最為核心，其規定當基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買的權利，反之房屋出賣時，基地所有權人亦有依同樣條件優先購買房屋的權利，若有數人主張，則以登記先後為優先順序。該優先權人於接獲通知十日內未明示行使者，視為放棄。若出賣人未通知而逕與第三人簽約者，其契約不得對抗該優先權人，顯示該優先購買權具物權效力，可對抗第三人並具備塗銷登記請求權。
進一步觀察土地法第107條，針對耕地出賣或出典情形，賦予耕地承租人同樣的優先購買與承典權利，並準用第104條第二項之規定，即未通知之契約不得對抗承租人，其性質亦具物權性質，保障農耕權利與土地使用安定，避免承租人經營耕作多年後突遭驅離或失去經濟依據。此與耕地三七五減租條例第15條內容相互呼應，明文指出出租人於出售耕地時須書面通知承租人，承租人應於十五日內書面表示是否承購，未表示即視為放棄。若出賣人違規與第三人訂立契約，則該契約不得對抗承租人，並進一步要求即使價格下調再行出售亦須重新通知承租人，顯示立法者對農地使用權人權益之高度重視。
此外，農地重劃條例第5條更詳細設計出農地出售時優先購買權的順位，依序為承租人、共有人及毗連地現耕所有權人，並明定第一順位之承租人其優先權屬物權性質，突顯其可對抗第三人，保有實際耕地的優先維持權利。而於地籍清理或無主土地處理程序中，亦有類似機制，地籍清理條例第12條第1項即規定主管機關於標售清理土地時，優先購買人之順序為地上權人、典權人、永佃權人、基地或耕地承租人、共有人及占有人，並明示前兩類人之優先權為物權性質，對抗效力明確，可避免地籍整併過程中實質使用人被排除於外，進而造成訴訟或社會對立。同樣地，於未辦理繼承登記之土地，若國有財產署依土地法第73條之1第3項進行標售，則繼承人、合法使用人或其他共有人亦享有優先購買權，且須於公告三十日後進行標售、得標後十日內表明承購意願，否則視為放棄，其中特別指出繼承人與合法使用人之優先購買權屬物權性質，保障其依法或事實上對該土地具有連續性使用之權利，並避免國產土地脫離實際管理人手中導致使用中斷與社會資源錯置。
需特別注意的是，優先購買權並非自動發生之法律效果，其行使仍須明確表示，因此出賣人通知義務與權利人主動表態皆為權利行使之要件。優先承購權制度設計，旨在促進土地與房屋所有權之合一，降低因所有權分屬不同人所導致之管理、使用、處分等衝突。例如，當地上建有房屋之地上權人若能行使優先承購權取得土地所有權，將可避免未來地上權屆滿無法續用之風險；同理，土地所有人若得承購地上建物，則可避免地租難收、處分困難等問題。此一制度對於保障既有權利人、穩定土地利用與減少紛爭，具有重要功能。實務操作中，若當事人為避免優先購買爭議，亦常於契約中明訂出賣前需取得權利人同意、或出具放棄聲明，以強化法律效力與買賣安全。然而，即便如此，若係法定優先承購權，如土地法第104條之情形，仍不得以事前放棄契約條款對抗法律規定，故交易時應特別注意是否有優先承購人存在，並落實通知程序，避免產生契約無效或登記塗銷之法律風險。
-房地-房地權利-優先承購-優先承購行使方式
(相關法條=民法第824條=土地法第34-1條=土地法第104條=土地法第107條=耕地三七五減租條例第15條=農地重劃條例第5條)
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