土地法第104條優先承購權要如何運用？

28 May, 2025

問題摘要：

土地法第104條所規定之優先承購權制度，不僅是對房地分離現象下所構築之法律安全網，更是實現土地使用合理化與財產權保障的重要工具，於當代不動產制度中占有極為關鍵之地位。土地法第104條所建構之優先購買制度，其法理目的為促使不動產權利人間之結構趨於整合，避免權利交錯或使用不安定造成之紛爭，其適用要件明確、形式要求嚴格、實體效力強大，應為房地交易與不動產開發規劃中不可忽視之關鍵環節。對於承租人或地上權人而言，應熟知自身權利並及早主張；對於出賣人而言，更應謹慎履行通知義務與條件披露，以避免後續交易效力受阻或面臨交易上之風險。

律師回答：

關於這個問題，土地法第104條所規定之優先承購權，係針對房屋與基地所有權分屬不同人之情形，賦予房屋所有人或基地使用人一項法定權利，當另一方擬將其不動產出售予第三人時，該權利人可依相同條件優先購買，目的在於促使房地合一，提升土地利用效率並避免使用爭議。(陳立夫，〈第八講基地、房屋優先承購權〉，土地法釋義（一），第182頁。)

土地法第104條第一項規定，當基地出賣時，地上建有房屋且該房屋係由承租人、地上權人或典權人所有者，則該等使用人即享有依同樣條件優先承購該基地之權；反之，若房屋出賣，則基地所有人亦有優先承購該房屋之權。

此處「同樣條件」係指出賣人與第三人達成之交易條件，包括但不限於價格、付款方式、履約期限、交屋時點等，並非僅限於單一價格，實務與學說均採廣義解釋。且本條明定「其順序以登記之先後定之」，倘有多名具優先承購資格者，其權利行使順位即依不動產登記順序決定，具體明確，排除爭議。

此外，出賣人對於優先承購權人，依法負有通知義務，且應以書面為之，並明示其出賣條件，權利人於接獲通知後十日內未以書面明確表示承購，即視為放棄權利。此十日期間為除斥期間，不得聲請延長或主張中止，實務上多認為權利人之承購行為為形成權之行使，其效力無需對方同意或回覆，即可單方成立。最為重要者為第二項但書：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，此規定即構成本條具備物權性質之核心依據( 陳明燦，土地法學，第494頁)。

亦即，即使出賣人已與第三人完成所有權移轉登記，若未事先通知享有優先承購權人，則該契約即不得對抗原權利人，後者得主張其優先購買之效力，並可訴請法院塗銷原買受人之所有權登記，改以自己名義重為登記，具有極強之實體保護效果。

最高法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議(一)所示，優先購買權為形成權，一經依法通知並於期間內明確表示，即具有法律拘束力；房地分屬不同人所有時，為避免房屋於租約期滿後遭拆除還地之困境，故立法賦予優先購買制度，以保障實際使用人之居住與財產穩定性(臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第153號民事判決)。

在通知程序方面，根據土地法第104條與民法第426-2條規定，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，且優先承買權人須於通知送達後十日內以書面表明是否承購，否則視為放棄。此書面通知義務係要式法律行為之要件，具強制性，若未依法履行即與第三人簽約，則該契約不得對抗優先承買權人，權利人仍可主張補辦契約並請求塗銷登記。若出售條件後續有調整或降價，則應視為條件變更，出賣人仍有重新通知義務，不得以原通知代替之。此外，在法院執行程序中，因拍定人為新買受人，應同樣接受優先承買權人與其競爭承購可能，法院亦須於拍定前完成對權利人之通知，以保障其選擇權之行使。

至於如何運用第104條優先承購權，於實務中應掌握四大要點：

一、須具備法律所列明之身份，例如基地上的建築物所有人係依法承租、設有地上權或典權之人；二、當出賣契約即將成立時，出賣人即須主動以書面方式將其交易條件通知該等權利人；三、權利人須於十日內明確書面承購，且不得要求更改原條件；四、若出賣人未依法通知，則契約將面臨不得對抗之風險，優先購買權人得提起民事訴訟請求塗銷移轉登記並代位承購。此外，應注意的是，若房屋或基地使用人係無權占有人，或係借用、短期使用而無法證明具租賃、未經登記之地上權或典權關係者，則依法並不享有本條所賦予之優先承購權，其對買賣契約亦無對抗力，僅能另循其他方式處理使用關係。

承租人的優先承購權

確實存在租賃權：

在實務上，優先承購權的行使常見於都市密集區域，特別是老舊透天厝、祖厝、違建續租戶等情境，亦經常引發物權對抗、移轉登記塗銷等爭訟，尤其在承租人的優先承購權的情形，蓋租賃契約是債權契約，沒有透過土地登記予以公示，且租賃契約之租賃內容，如使用範圍及給付租金部分，屬於當事人意思自始，有時未能明確規範，常流於不明確及爭議的狀況．因之，承租人行使優先承購權是實務上最大爭議。

土地法第104條規定，當基地出賣時，地上之建築物若為承租人所建，則其承租人享有依同樣條件優先購買該基地之權；反之，當房屋出賣時，若該房屋係建築於他人基地之上，則該基地所有人亦有依同樣條件優先購買該房屋之權。此一優先承買權制度，立法目的在於促進基地與房屋合併為同一人所有，以提升土地利用效率、避免土地與建築物權利分離所引發之使用與處分衝突，並穩定地上建築使用人的地位，實踐經濟合理與社會安定之雙重目標。

任何買賣均得適用：

除一般買賣外，如強制執行法上之拍賣應解釋為一種買賣行為，其性質為以債務人為出賣人、拍定人為買受人，執行法院則為代債務人出售之中介人。因此，若標的物為租地建屋，則執行拍賣行為亦應受土地法第104條規定拘束，承租人仍享有依同樣條件優先購買基地之權，法院拍定契約不得對抗依法享有優先購買權之權利人。此外，如優先承買權存在者，地主負有與優先購買權人訂立買賣契約，不得再否認其義務。

房屋確屬於承租人所有：

在房屋與土地權屬未統一之情形，是否適用第104條規定，則須視該房屋是否確屬於承租人所有。

承租人雖出資建屋，惟契約已明示房屋所有權歸於出租人者，則因並無建屋人享有所有權，即非屬「租地建屋」之情形，自不得主張第104條所保障之優先購買權(最高法院39年台上字第1313號判決)。

立法目的在於合一房屋與基地所有權，避免紛爭，故須承租人於基地上實際建有房屋，若無建屋事實，則條文不適用。(最高法院65年台上字第530號判決)

若基地係遭他人無權占用，房屋所有人非經合法承租或取得地上權，因無租賃法律關係存在，即不得援引第104條主張基地之優先購買。(最高法院49年台上字第1546號判決)

若係房屋所有人非自建而係自前手購得，是否仍適用第104條？只要係合法承租並持續使用，即無論建屋是否為本人建造，均得適用該條，承租人仍得享有優先購買之權，合於條文立法意旨與保護實際使用人權益之宗旨(最高法院62年台上字第2962號)。