違反土地法第34-1條之優先購買權的損害賠償，應如何認定損害？
28 May, 2025
問題摘要：
違反土地法第34條之1第4項規定所引起之損害賠償，主要建立在債權性質基礎上，出賣人未依法通知即出售應有部分並完成登記，雖不具物權對抗性質，但其為一項具實質保護效果之形成債權，一旦因出賣人未依法通知而遭侵害，仍可依民法請求損害賠償。其損害認定原則應依民法第216條，重點在於是否可合理預期共有人在正常交易下能取得標的物，並因此產生經濟利益。雖無法主張移轉塗銷，但他共有人仍可依民法第184條及第216條請求填補其所失利益。法院於損害賠償判斷中，需綜合考量原告購買能力、交易條件、地價行情、市場趨勢及具體使用利益，並依合理推估方法裁定賠償數額。
律師回答：
土地法第34-1條第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此一規定賦予他共有人一種法定債權性質的優先承購權，目的是為了避免第三人介入共有關係而造成共有人之間權利運用與管理之困擾。與土地法第104條所保障具有物權效力的優先承購權不同，第34條之1所賦予之權利不具對抗性質，即倘若出賣人未通知其他共有人即將應有部分出售予第三人，並且已完成所有權移轉登記，則他共有人雖可主張損害賠償，卻不得請求該移轉登記塗銷或代為承購，亦即無法回復原狀。這是因為立法者僅設定此條為債權保護，未加以擴張至物權範疇。
土地法第34-1條第4項並未如同法第104條設有「契約不得對抗」之明文，因此出賣行為一旦完成登記，即具對抗力，原共有人不得主張該買賣契約無效，僅能以侵害其優先承購權為由請求損害賠償。(最高法院65年台上字第853號判決)
該條文設立的主要目的在於防止外人進入共有關係，維持共有人之間的權利安定，並賦予他共有人一項可行使之優先承購權利。實務上，若共有人未依法通知他共有人行使優先承購權，且已完成對第三人之移轉登記，最高法院76年度台上字第2350號判決所示，該他共有人已無從主張移轉登記塗銷、改為由自己取得該應有部分之權利，而僅得請求損害賠償。
由此可知，共有人優先承購權屬於債權性質，具有形成權的法律地位，但其未經通知而喪失行使機會者，僅得以損害賠償方式補償，不得主張回復原狀或取代契約之履行。共有人於出賣應有部分時，負有書面通知其他共有人之義務，且該通知義務具法律強制性，與其是否知法或是否自行處理買賣無關，不能主張不知法律或委由第三人辦理即可脫免責任，亦不得以事後辯解方式推卸該義務。
在無法主張回復原狀的情況下，共有人如何主張損害賠償？
若未盡通知義務，導致他共有人喪失承購機會，即構成對該共有人優先承購權的侵害，依法應負損害賠償責任。
依規定，損害賠償之範圍包括所受損害及所失利益。所受損害係指現有財產的減少，所失利益則指本可得利益因侵權行為而未能取得，前者為積極損害，後者為消極損害。若共有人未被通知優先承購而喪失購得該應有部分土地的機會，則其主張的損害屬於「所失利益」，即本可依相同價格取得該不動產並藉此產生使用、收益或轉賣利益之機會被剝奪。
適用於優先承購權被侵害的情形時，實務多認為原告因未能行使該法定權利，喪失購買標的物的機會，即構成「所失利益」，而非「所受損害」。
這種情形下的損害計算通常採「利益落差」模式，也就是推估若共有人得以優先承購，並於合理期間內持有、利用或轉售該不動產，則可能取得的財產利益，再與實際未取得所形成的落差為賠償金額。
例如原告並未實際支付金錢購買標的，故其現存財產並未因被告之行為而減少，無積極損害存在；但若原告能證明自己具備承購意願與能力，且在正常情況下可預期若通知其即會行使承購權，則其因未能購得該不動產而失去將來可轉賣、利用或增值之可能利益，即構成「所失利益」。具體而言，法院判定之損害賠償金額，常以「若原告得以行使優先承購權，並實際完成交易，於合理期間後該不動產可出售價格」與「原本第三人所承購價格」之價差計算；亦即以未能買得該物而喪失的價差利益，作為損害賠償基準。
或者，若該不動產經鑑價後證實價值已上升，亦得以該等市值與原售價之差額作為賠償參考。惟在此種損害賠償主張中，原告須負擔舉證責任，證明其具備購買意願與財力，並可於當時同樣條件下履行買賣契約之能力。此外，亦須證明其所主張之「所失利益」具有合理預見性與具體金額，例如可引用當地不動產行情、市場鑑價報告或買賣契約條件等佐證。
反之，若原告無證據證明其確有購買意願或能力者，則法院可能僅認其法律權利遭侵害而無實際損害，最終判賠金額可能會偏低或不予支持。又若出賣人與第三人間之交易條件極為特殊，如有對價遲延、履約期限不確定或附加其他限制，則優先承購人即便聲稱願意承購，若無法接受該等條件亦無從主張其損害。
舉例而言，若出賣價格為每坪20萬元，而該地於短期內市價已升至每坪30萬元，法院可依原告若獲承購後即能持有並出售為前提，判斷其損失即為10萬元的價差乘以應有面積；或若無市場價變動明顯者，亦可依共有人持有土地後預期之使用價值、租金收益或與其他地塊整合利用後增值潛力，作為所失利益之估算基準。
但法院在採用此方式計算前，原告須負舉證責任，證明自己具有購買意願與能力，且可於通知後十日內依約定價格履行交易義務，否則將無法成立損害賠償請求。若舉證不足，法院可能認定雖有權利被侵害，但無實際損害。
其次，原告應證明該不動產確實已移轉予第三人，且未曾被告知而無從行使其承購權。對此，可由移轉登記資料、權利變動日期、買賣契約等資料進行佐證。此外，在認定損害數額時，法院可能要求雙方提供不動產鑑價報告、市場行情佐證、實際租金收益比較，或以當地不動產交易行情資料庫為參考依據。再者，共有人之優先承購權本質屬債權性質，故損害賠償亦應以填補性為原則，不應使原告因此獲致超額利益。
實務上，法院也可能就「共同持分整合後增值可能性」酌予估算合理比例之補償金額。若原告僅能證明權利受侵害而無明確損害金額，法院亦可能酌情定額補償，如常見的慰撫性定額賠償或認為無實益而駁回請求。至於損害賠償之請求時效，應屬普通民事請求權，依民法第197條第1項規定，自知有損害及賠償義務人時起，2年內不行使即消滅，且自侵權行為發生時起最長不得逾10年，原告應注意訴訟提起時間與舉證時效關係，避免時效障礙造成權利喪失。
-房地-房地權利-優先承購-共有人優先承購
(相關法條=土地法第34-1條=土地法第104條=民法第197條=民法第216條)
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