優先購買權通知無法送達，得否聲請公示送達?

28 May, 2025

問題摘要：

土地法第34條之1通知共有人優先承購之程序，在通知無法送達時，應依實體法規定辦理公告，無從聲請法院依民訴法第149條為公示送達。公告方式須合乎實體法明文所要求之內容、地點與方式，並應留下充足證據佐證已盡通知義務，以免日後共有人主張其承購權受侵害而請求損害賠償。唯有正確區分公告與公示送達之法理差異，並依據土地法特別法規定操作，方能保障出賣人交易行為之合法性，確保不動產買賣及登記效力之安定性。

律師回答：

關於這個問題，關於優先購買權通知是否得以公示送達為之，首先應明確區分法律上有無「特別規定」，若已有明文規定通知方式，則即屬特別法優先適用，民法第97條關於意思表示以公示送達完成之規定，即不得當然援用，因此，除土地法第34-1條所定共有人優先購買權，其他如土地法第104條、土地法第107條均得以公示送達代通知。

行政機關所制定之「土地法第三十四條之一執行要點」第8點，進一步就書面通知與公告之程序加以具體化，說明當事人應先採雙掛號郵件或存證信函送達於他共有人戶籍地址或實際住居所，如送達失敗，再依特定條件進行公告程序。公告方式得採布告方式由村里長簽證公告於土地所在地村里辦公處，或登報方式公告，且自公告最後登載日起二十日後發生通知效力。此規定明確建立一種替代通知的制度，目的在平衡共有人知情權與出賣人之交易安定性，並提供登記機關判斷通知程序合法與否之審查標準。

出賣人若聲稱不知共有人住居所，須證明係非因其過失所致，且仍應優先依執行要點所定之調查程序（例如向戶政機關查詢、至地政機關申請地址資料）進行查找，若未踐行上開程序即聲請公示送達，法院原則上均不予准許，並認定該聲請欠缺必要與利益，應予駁回。

另值得注意的是，公告程序除了形式正當性外，公告內容亦應合於執行要點第8點第六款之規定，應記載土地標示、處分方式、價金分配、償付方法與期限等完整要素。土地法第34條之1所設通知程序屬實體法中之要件，並已明確規定不得以書面通知時即應公告之，無從再適用民事訴訟法公示送達規定處理。出賣共有人應嚴格依執行要點辦理，先以掛號或存證信函寄達共有人之戶籍或住居所，無法送達者，應於登記申請書詳載調查過程，並依法進行公告。僅於確實履行上開程序後，始得主張通知已完成，並繼續後續出售登記事宜。此一制度設計乃立基於保護共有人之知情與參與權利，避免共同土地被片面處分而引發權利糾紛，亦有助於維護不動產交易之程序正義與法律安定性。

實務上並無要求附上完整買賣契約內容，公告通知不必附買賣契約，僅須說明交易條件即可，避免無謂洩漏交易細節而影響當事人之交易意願或談判彈性。

通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。不須附買賣契約（臺灣高等法院103年度上字第251號判決）。

關於土地法第34條之1所定共有人優先購買權之行使程序，實務上常見爭議之一即為通知無法送達時是否得聲請法院為公示送達。依據土地法第34條之1第2項規定，共有人擬出賣應有部分時，應事先以書面通知他共有人，若不能以書面通知者，應公告之。此條文已明定當書面通知無法達成時，應改以「公告」方式進行，立法用語明確，顯示「公告」即為該條通知義務之替代手段。此處所稱「不能以書面通知」者，係指出賣共有人在盡合理努力後，仍無法掌握他共有人之可供送達住居所、聯絡方式，或該共有人下落不明等情形。若出賣人已無法得知其住居所，並經合理查詢未果，即應依該條規定改以公告方式通知，而無適用民事訴訟法第149條關於公示送達規定之餘地。

以實務見解為例，臺灣高等法院87年抗字第46號民事裁定即指出，土地法第34條之1第2項規定：「其不能以書面通知者，應公告之」，可見立法者已在該特定條文中針對通知程序自成一體，明定以公告替代書面通知，並未授權適用民事訴訟法第149條所定之公示送達。既然立法有特別規定，即不得逕自援用一般民訴程序中之公示送達規定。換言之，公示送達是屬於法院程序性文書送達制度，用於訴訟當事人之訴狀、判決等文書，在非訴訟情形，且另有特別規定下，並不當然類推適用。此外，公示送達與公告通知在法律效果及實體法意涵上亦有所不同。公示送達乃針對法院文書之送達障礙所設之替代程序，其效果係一旦公示期屆滿即視為已合法送達，其核心在於程序完成；但土地法第34條之1之「公告通知」則係出賣人須盡法定通知義務以觸發共有人之優先承購形成權，屬實體法律效果之產生條件，二者不容混淆。故若共有人擬出賣應有部分，依法應先書面通知其他共有人，若住居所不明或通知退件，即應依土地法規定辦理公告程序，例如在地政事務所公告或登報，而不得以民訴法第149條聲請法院辦理公示送達，否則即屬程序錯誤，不僅法院得以駁回聲請，日後亦恐影響該買賣行為之有效性及抗辯能力。

實務上常見當事人主張：「非因本人過失不知對方住居所」而聲請公示送達，然如係土地法第34條之1之通知義務，是否屬「無法書面通知」之認定標準，應依實體法解釋，而非訴訟程序標準。

此外，公告程序一經完成並屆滿二十日，即視為通知完成，此為觸發優先承購形成權行使期限之起算點。若他共有人未於通知（或公告）後十日內明確表示承購，依法即視為放棄承購權，出賣人即可依法與第三人訂約並辦理登記，無再受法律阻礙。

因此，建議共有人若欲出售土地應有部分，在通知他共有人時，應先確實查明其住址或聯絡方式，若遭遇退件或住址不詳，可委託地政事務所協助查詢登記資料，或向戶政機關辦理住址查詢程序，確認無從通知後，即依法辦理公告手續，並保存公告證明文件與查詢記錄，以備未來必要之證據。